年下半年，长租公寓呈现爆发式增长态势，拉动了一、二线城市房租飞涨。深圳地区较高涨幅达到了30%，其他城市涨幅也达到20%之多。随着各地的调控政策出台，今年以来不少长租公寓运营商资金链断裂，频繁出现“爆仓”，那么目前长租公寓的情况如何？

利润微薄运营艰难 长租公寓行业入冬

近日，记者实地走访了深圳多个长租公寓项目了解到，今年的租赁市场较为冷清。据现场工作人员介绍，目前基本上都有满减活动，租10个月送2个月，或者是租一年免一年管理费等等。

碧桂园文商旅集团长租管理中心总经理 杨鹏 ：往年的这个租金大概每年都有一个5%左右的增长水平 ，但是我们今年的租金 ，基本上是跟去年是持平的 。

谢克非是最早一批进入长租公寓市场的运营商，他告诉记者，前两年市场上同类型的产品很少。他们的排名前列个项目仅56套房间，大概有700人来报名入住，根本供不应求。但这几年随着资本大规模进入长租公寓市场，他们获取物业的成本急剧上升。 

深圳某长租公寓运营商 谢克非：开发商和一些业主 它们也相继进入市场 所以导致我们整个需求量会变少 顾客的选择也会比较多 竞争大了以后 租金涨幅放缓 整个市场的利润空间大大压缩

地产研究机构克而瑞日前发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，远低于办公物业回报率4%~6%的水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。

中国房地产经纪同业联盟主席 胡景晖 ：长租公寓主要的问题是根本上还是不赚钱 ，在一线城市现在大概房租和房价相比 ，年收入的投资回报率 ，大概是1.5%到2% 。如果你自持物业的话 ，连你的资金成本都不能覆盖 ，所以做得越多亏得越严重 。

资金退潮 长租公寓行业融资急剧下滑

在经历了2017年快速扩张、2018年加速洗牌之后，2019年长租公寓市场似乎显得有些“安静”。 资金开始逐渐退潮，机构数据显示，截至5月底，2019年长租公寓股权融资仅3笔，总金额仅为去年同期的六成左右。根据中国饭店协会的统计数据，目前国内重点城市共拥有长租公寓超过2000家，公寓间数超过16万间，房地产开发商如万科、龙湖，房地产服务商如链家、我爱我家等纷纷进入长租公寓市场。另据同策房地产研究院的统计数据显示，2018年随着大量资金涌入，长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。然而从2018下半年开始，市场出现转折，仅去年四季度，就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层叫停，总规模超过200亿元。 

中国房地产经纪同业联盟主席 胡景晖：我觉得很多（地产）开发企业 它的这个基因里边就没有运营的基因 因为运营和开发完全不同的商业模式 它管理的精细度 利润水平 内部的流程制度差异很大。

尽管入局者众多，微薄的利润和艰难的营运压力还是使得不少运营商转换“航向”。5月14日，朗诗寓因亏损而被朗诗绿色集团剥离。数据显示，2017、2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元，2018年随着规模的扩张，亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。据中商产业研究院统计，2018年，至少有9个长租公寓品牌消失。

华泰证券房地产行业首席分析师 陈慎：短期之内 长租公寓确实存在 运营周期长 资金沉淀大 以及利润率比较低的问题 但是长期来看 受益于市场的增长以及整个政策的扶持 所以我们认为这个行业 未来也会慢慢形成集中度提升的一个情况 更多向头部房企来集中

“无序生长”催生市场乱象 长租公寓转型迫在眉睫

如今随着资本退潮，长租公寓的一些行业乱象逐渐浮出水面。一些运营商为了较大化攫取利润，也频频打起“擦边球”，服务缺位甚至暗藏违规。 

记者在采访中了解到，为了提高房屋周转率、缩短空置时间、节省成本，一些租赁企业从收房、装修到租客入住的周期甚至不足1个月。 

深圳市民 陈女士：我租的大概是一个10平米的房子 ，租金是1490（元每月） 。在我住了大概一个月的时候 ，我就觉得早上起来时候会有点头晕，然后喉咙会有点痛 ，而且能够闻到明显的异味 。

除此之外，部分长租公寓中介服务机构误导消费者，通过第三方金融机构进行贷款，以消费者的信用风险换取其资金保障。深圳的艾女士告诉记者，自己在不知情的情况下，签下租房贷款合同，房租不是交给房东而是交给网贷平台，如果租赁机构资金链断裂，她不仅会遭遇房东强制清退，还会面临个人信用风险。 

深圳市民 艾女士：业务人员跟我沟通的时候 那个合同只是我们正常普通的租赁合同 没看的情况 当你签了这份合同 它就产生了法律效应 而这个合同 它其实是一份贷款合同 

去年十分火爆的长租公寓市场今年已经开始降温，如何寻找多元的盈利模式发展，是诸多长租公寓运营商们一直在思考的难题。业内人士认为，随着市场降温，长租公寓行业的竞争将逐渐从早期的“无序生长”向精细化运营方向发生转变。未来，企业的运营能力将成为生存关键。

碧桂园文商旅集团长租管理中心总经理 杨鹏：希望通过租赁带来的人流 同时去带动商业的消费 带动办公这样的一个入住的需求 。

随着租赁市场竞争的加剧，物业的赢利空间被进一步压缩，亏损做包租现象越来越普遍。在行业监管与资源竞争的夹击困境下，不少长租公寓运营商选择轻资产模式。

魔方生活服务集团首席执行官 柳佳：比如说有地产商或者 是政府的一些公租房的项目 是已经装修好的 委托我们来管理 我们收取管理费 我们今年希望有新增5到10万间 这样的一个轻资产托管服务的量 。

文章来源：央视经济信息联播