观点|地铁的开通对周边的地价和房价影响有多大?

永信行评估咨询 2017-06-16 22:02:24
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观点|地铁的开通对周边的地价和房价影响有多大?

原标题:观点|地铁的开通对周边的地价和房价影响有多大?

一、城市轨道交通建设对沿线土地价格的影响

(一)轨道交通是影响土地价格的重要因素

土地价格影响因素有一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响,是决定各个地块土地价格的基础,包括行政因素、人口因素、社会因素和经济因素等。区域因素是土地所在区域的自然条件与社会、经济条件相互结合所产生的地区特性,对地价水平有决定性的影响,包括土地位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、规划限制等。个别因素是指宗地本身的条件和特征,是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素,是同一区域内地价差异的重要原因,它包括面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、宗地规划限制等。具体见下表:

  

轨道交通作为公共交通的重要方式,是交通条件成熟度的重要指标之一。一方面,公共交通出行占整个居民出行的比例很大,很多地方已经超过了私家车等非公共交通出行。据北京市交通委统计,2013年北京市的公共电汽车(含郊区客运)和轨道交通客运量在内的公共交通出行比例已达46%。而在香港,这个比例早已达到90%以上。武汉在2010年时的这个比例是23.8%,2014年排名前列季度达到了42.61%。这其中相当大的一部分是基于轨道交通的发展而分流。另一方面,轨道交通占公共交通的比重在不断加大。如前所述,2015年武汉市轨道交通的年运输人次占所有公共交通的23.5%,已经成为第二大公共出行方式,这一比例随着轨道交通网的不断完善必将持续增长。而上海市在2015年轨道交通出行占公共交通出行的比例已经达到43%,成为市民出行的优选交通方式。从国内外的发展趋势来看,轨道交通的发展对于交通条件的改善是显著的。

轨道交通的发展还能够带动其他公共交通的完善。武汉市的公共交通已经形成由主城沿轴向外放射到新城的发展模式,以轨道交通为先导,逐步建立“快、干、支、微”四级交通网络,“快”即是轨道交通、BRT、有轨电车;“干”是主干道上接驳地铁的公交线路;“支”为公交支线,次一级道路上的公交线路;“微”则是微循环公交,解决居民出行“最后一公里”问题。例如,2014年底轨道交通4号线二期开通后,汉阳大道沿线19条公交线路进行了优化调整,几乎涵盖汉阳所有区域,将公交于地铁实现了无缝接驳;2013年11月,武汉市开通了15条微循环公交,主要对接地铁1号线、2号线和未来的新增线路。

轨道交通在改善交通条件后带来的人口增长、经济发展、环境质量改善等附加效应也不可忽视,并且互相促进,共同影响土地价值。

(二)轨道交通周边土地成交分析

1. “地王”“地铁”总相伴

历数武汉市十年来的“地王”,不论是武汉市地王还是区域地王,都有一个普遍的规律,一般都分布在中心城区的轨道交通站点附近。

  

以东西湖区为例。2016年,东西湖区的“地王”两次易主,两次破万。楼面单价从4556撑破至10133元。特别是位于泾河的P(2016)082号地块和位于金银湖的P(2016)082号地块,从区位上来说,两者差异较大,前者位于吴家山郊区,周边都是农田,开发程度低;后者位于黄狮海周边,紧邻沿海赛洛城成熟大盘,配套较为成熟,按理说价格相差较大,但是最终的楼面地价纷纷破万,相差无几。主要的因素在于均位于规划中的地铁站附近。

2016年7月28日,经过341轮的3小时竞拍,安徽较大房企文一地产击败了包括联发在内的6家房企后拿下了编号为P(2016)070号、位于东西湖的纯住宅用地,刷新了东西湖区的单价地王记录。成交总价为55330万元,楼面地价4555.63元/平米,溢价率高达209%。该地块紧邻规划的地铁6号线站点,且距离三环线较近,靠近汉江。

  

2016年8月16日,武汉挂牌出让七宗土地。其中,P(2016)082号地块共吸引包括金地、碧桂园、中建三局、融侨、北辰、联发、正荣等27家房企竞拍。经过近2小时449轮竞价,融创以近29亿元摘得,楼面价10687元/平,溢价率397%。

  

2016年11月22日,武汉土拍熔断的5宗地块经过了多轮竞拍后,所有地块均达到了较高溢价率,转而进入规划评比环节。11月24日确定了最终的竞得人,其中,中南建设以33.2189亿的总价获得位于东西湖的P(2016)106号地块。该地块位于东西湖区径河街七彩北路东、三店西路南侧,拿地总价为85000万元,楼面地价为10133.04元/㎡,仅次于融创东西湖地块当时创下的10678元/平米看楼面价记录,为东西湖片区第二个楼面地价破万的地块,其溢价率为49%。

  

2.地铁能够带来土地升值

以轨道交通1号线古田二路站为例,该段为1号线二期,开通于2010年7月。在开通之前,该站点周边成交的土地楼面单价在2000元/㎡以下,并且涨幅缓慢,土地溢价率较低;轨道交通开通运营以后,土地楼面单价跳涨至2000元/㎡以上,到2013年已经达到4000元/㎡以上了,两年的时间就实现翻番。

  

  

图:轨道交通1号线古田二路站开通前后周边成交土地楼面单价趋势图

(三)轨道交通对地价的影响分析

从地王的角度可以一窥轨道交通对于地价的影响,这种影响不仅能造就地王,甚至能够决定一个项目的成败。以九龙仓月玺为例,2010年11月26日,九龙仓以10.2亿元取得位于汉阳区汉钢中路西南侧的P(2010)129号月湖B地,平均楼面地价为8063元/平方米,而周边楼盘当时售价均只在10000元/㎡左右。这个块地虽然属于月湖板块的滨江楼盘项目,也是当时汉阳屈指可数能够打造豪宅的区域。2014年6月,九龙仓月玺首次开盘,93-97㎡户型,折后报价在11000元/㎡左右,部分低层房源,折后单价甚至在10000元以内。按照当时至少3000元/㎡的建安成本,结合拿地单价8063元/平来看,项目在初期可能是亏本的。直到2016年6月清盘,售价也才12000-13000元/㎡。九龙仓的折戟背后,表面看是开发商的策略导致,实际上是月湖片区整体的价值未能得到提升造成的。

  

2007年,金地集团取得江岸区解放大道义和巷地块,2011年11月5日,该地块的住宅项目京汉1903对外销售。同为地王和豪宅的金地京汉1903,精装修房源均价23000元/㎡,2014年6月均价为25000元/㎡,虽然价格增幅较小,其间甚至有所下降,但是总体价格稳定,相对于周边来说一枝独秀,在当时相对冷清的豪宅市场取得了成功。这主要得益于优越的地理位置和轨道交通1号线的便利交通,使得项目的价值能够产生抗跌性。

四、城市轨道交通对住宅房地产价格的影响

(一)轨道交通是影响房地产价格的重要因素

与土地价格影响因素类似,影响房地产价格的因素一般可以分为一般因素、区域因素、个别因素。具体见下表:

  

可以看出,其实房地产价格影响因素的绝大部分都体现在土地价格上面,建筑物部分的价值影响因素较少,价值量占比不大。所以,对于房地产来说,价格影响较大的还是区域因素。

(二)国内外的研究成果

国外一些文献研究结果表明,轨道交通项目对住宅价格存在显著的时间上的效应。有国外学者研究发现,在地铁开始运营以前地铁站周围的价格就有明显的上升,也有人得出“地铁站附近的独户住宅的土地价地铁站点位置宣布的三年后到地铁开始运营前1年有上涨”这一结论,也有文献结果表明随着轨道交通项目的进展对住宅价格产生了负面的效应,项目的施工降低了住房价格,在项目完工的时候负面效应消失了。在国内,清华大学学者使用特征价格模型研究了北京地铁13号线对沿线住宅在空间维度和时间维度上的影响,研究表明地铁开工建设和建成通车前后对沿线房地产价格影响较大。

(三)研究方法说明

已有的研究经验中有三种常用的方法,分别为平均价格法、基于全局的特征价格模型与地理加权回归模型。研究轨道交通对周边住宅地价影响的难点在于控制其他对地价产生影响的因素,即使在同一时间纬度,城市住宅地价也受到许多因素影响。以上三种方法在基于控制非轨道交通因素的原则下,各有自己的处理方法与特点。

平均价格法。这是早期出现的一种较为简单的研究方法,基本方式是以距离为尺度,来划分轨道交通沿线区域与非沿线区域,通过两个区域价格的平均与比较,来 反应轨道交通对住宅地价的影响。这种控制比较的方法过于简单与理想化,它是建立在所有区域的其他影响地价因素为均一并且无差别的假设上与实际情况相差较大,即使对价格进行了平均,误差也较大,因此当特征价格模型等方法出现后,就很少有研究者使用这一方法。

特征价格模型。在已有的经验研究中,最常用的方法是基于全局回归的特征价格模型,该方法经过多年的研究,已经十分成熟。特征价格理论认为市场上的包含房地产在内的消费需求是由一些特征共同组成的。以房地产为例,每一种特征都具有隐含价格,所有隐含价格共同组成了房地产的价格。特征价格模型就是通过回归分析的方法,将每个隐含价格分离出来,从而识别出某个因素的隐含价格,最后得出该因素对地价的影响。

地理加权回归模型。这种方法继承了特征价格模型的理论,认为市场上包含土地在内的的商品价格是由不同的隐含价格组成的,同时该模型强调空间因素对隐含价格的影响。以房地产为代表的某些商品,它的隐含价格在空间上的分布是非均一的,也就是说,房地产价格的影响因素的影响程度具有空间不平稳性,距离待估点更近的样本点,对回归分析的数学参考性越高。这一模型的原理与目前的房地产评估理论高度一致,在房地产评估理论中,与待估项目距离越近项目,其参考价值越高。

我们认为,特征价格模型是房地产估价领域中最常见、可行性较高的研究方法。但是囿于研究时限的局限性,在短期内不可能完成。所以只能选择平均价格法进行初步的论证。

(四)城市轨道交通对住宅房地产价格的在空间上的影响

轨道交通2号线串联武汉市主要商圈和核心区,2012年底开通后成为公共客流过江的主力,是开通时间较早、沿线房地产发展较为成熟的线路。故将其作为典型。研究武汉市地铁2号线对周边房价影响的空间效应主要采取的是通过在同一地铁站选取1500米范围内的楼盘,在进行空间上的价格特征对比分析,从而研究武汉地铁2号线对周边房价影响的空间效应。本次选取了光谷地铁站为研究分析的对象。在光谷广场站附近选取了若干个建筑类型相同、建筑年代相近、其他实物状况相似的小区,包括新域柠檬特区、新都汇、加州阳光、当代香颂公馆和常青藤名苑等。

  

  

总体上,距离地铁站越近,房地产价格越高;距离地铁站越远,房地产价格越低。1000米范围内的小区价格比1000米以外的小区价格总体上要高出14%。而且,随着距离的增大,房价衰减幅度也在降低,直至没有明显变化。

(五)城市轨道交通对住宅房地产价格的在时间上的影响

要分析轨道交通对住宅房地产的时间效应,需要针对轨道交通在重大时间节点(规划落地、开工建设、开通运营等)前后对房地产价格的不同影响进行分析对比。考虑研究的成本,主要针对较新开通的轨道交通6号线进行分析,选取楼盘密集的金银湖站。

  

轨道交通6号线于2016年12月底开通运营。在开通之前,金银湖站区域辐射区域的金银湖南岸已经分布有众多楼盘,包括普通住宅和别墅。地铁开通前后6个月,金银湖片区在2016年10月的涨幅较大,达到了10%以上。

金湖天地为售罄不久的楼盘,距离金银湖地铁站300米。2016年5月至10月,其主推的复式楼产品均价在10000元/㎡左右,房价增幅缓慢,甚至一度被片区均价超越;到了11月,金湖天地直接提价至13000元/㎡,涨幅30%。

  

东方海棠花园为竣工于2009年的成熟小区,距离金银湖地铁站300米,与金湖天地一街之隔。2016年6-9月,该小区价格平缓,在9月甚至还出现轻微下跌;但是从10月开始一路呈现上涨趋势,10月份直接由8627元/㎡跳涨至12083元/㎡,涨幅达到40%!虽然此后出现回落,但是从2017年3月开始再次回弹,价格总体上涨走势进一步得到巩固。

  

万科四季花城为规模较大的小区,距离金银湖地铁站400米。在2016年9月之前,小区均价的涨幅较小,维持在5%以内;2016年10月和11月的涨幅明显有了变化,分别为11%和13%,12月及以后,涨幅又回落到5%以内。可见,地铁开通前2个月是该小区的上涨预期。

  

裕亚银湖城分为一期和二期,一期已售罄,距离金银湖地铁站1000米。二期距离地铁站约800米。一期在2016年10月至2017年1月这4个月间的涨幅超过7%,较高达到11%;其余时间均呈现出平稳的态势,波动幅度不超过5%。对比前面三个距离地铁站极近的“纯地铁盘”的猛涨、急涨态势,裕亚银湖城的二手房价格表现得相对平缓,价格波动周期较长,从侧面也反映出前面的结论:距离地铁站越近,价格受地铁影响越大,反之则越小。裕亚银湖城二期作为新盘,一是距离地铁站稍近,二是定价权掌握在开发商手里,呈现出跳涨局面:由地铁开通前的8700涨到10000元/㎡,涨幅超过26%(已剔除精装修因素)。

  

综上所述,金银湖地铁站的开通对周边房价,不论是新房还是二手房,都有着极其重大的影响。在地铁开通前后的3个月内,房价至少上涨20%。

三、结论与不足

无论是从空间效应的分析还是时间效应的分析,我们都可以确定武汉市轨道交通的建设和对其周边土地和房地产价值提升有着显著的影响。

在轨道交通对于房地产价格的影响方面,一方面,随着轨道交通的线路越来越多,网络越来越密集,会有更多的区域的房地产会因其带来的一系列“福利”而提升区域价值和房地产物业价值。另一方面,当轨道交通密集到一定程度,根据边际效益递减原理,当轨道交通发展到武汉市政府承诺的“武汉市66%的人口在600米的步行范围内就能找到地铁站”这个程度的时候,轨道交通带来的这种影响可能会不断减弱。文本并未考虑到中心城区的一些地铁网密集区域是否已经存在的升值幅度减小的情形。

轨道交通对于房地产价格的影响,已被国内外的研究证实。但是影响程度多大,对于房地产价值提升的作用力处于什么水平,还没有一个完整的结论。不同的线路、站点,其影响程度是不同的,不能一概而论,也不可能针对武汉市或者某条线路得出一个精准的权重值,只能得到粗略的估计值。还有的站点,由于周边的影响因素更多,某些因素的影响程度更大,都会“稀释”轨道交通的价值,比如轨道交通4号线中北路到二环的区域会受到东湖稀缺的景观资源影响,2号线沿线的江汉路、中南路、光谷广场等成熟区域,商业繁华度和城市配套设施的影响更大。

轨道交通除了正面影响,其实还有负面影响。当然负面影响往往是短期的,比如地铁施工期间造成的交通拥堵、环境恶化、噪音污染,会在一定程度上抵消正面因素。这些短期影响并未在本次研究中予以考虑。

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