前天，武汉市房管局发布了今年第四季度预计达到销售条件的商品住房项目清单。此份清单信息显示，四季度全市将有155个楼盘共800.65万平方米商品房可达销售条件。

通俗地说，四季度一个季度可以上市销售的商品房面积，相当于今年上半年全市卖出的商品房总面积的85%。

形成反差的是持续走低的去化率。十一“黄金周”期间，24盘加推，仅4盘日光，整体首日去化率49%。

“银十”含“银”量不足，真的是武汉楼市拐点到了。

秋风起，三年热度开始退温

从2016年持续到今年，武汉楼市整整热了3年，放之全国也仅有杭州、深圳等城市有得一拼。

特别是今年“小阳春”行情的绝地反击，差点让人以为，武汉买房者是“永动机”。

但是现在，行情真的开始变了：

表现一：

库存可以卖1.5年。

文章开头就说了，第四季度达到销售条件的商品房总面积，接近今年上半年卖出去的总面积。

据市房管局的统计，截至2019年8月末，已批准预售尚未网签的商品住房库存还有13.9万套，同时，贝壳网上的二手房挂牌数量已经达到10.9万套。

待售新房+存量房+二手房，粗略统计约32万套，要知道，全年全市新房+二手房一共卖了29万套。仅目前的存量，明年一整年都卖不完。

表现二：

随便买的信念，破灭了。

当2016年，全市房价站上新高位后，继续支撑几十万人买买买的信念是所谓的“一二手倒挂”。

经过3年，这个信念已经名存实亡了。

十大倒挂神盘，清盘的清盘，涨价得涨价，现在只剩下三四个盘，卖得全小区最差的位置，价格优势微弱，货源也不多了。

更惨的是，当年二手房对标的“锚”，现在跌去至少10%。

排名前列波倒挂神盘，陆续交房上市交易，除了个别刚需新版块，其他区域的投资收益，只能说算上贷款资金成本，保本。典型案例是，关山大道某神盘的一期房源。

“一二手倒挂”信念破灭，消灭了一大批置换和投资客。算算资金成本，现在入场利润微薄，买错的风险更大。

置换群体，需要卖掉老房子，才有资金和资格买新房。新房严重挤压二手房价格和关注量，卡死了。

表现三：

现在楼市的兴奋剂是，今年备案价上涨，制造了“现在不买，以后更贵”的障眼法。

说它是障眼法，因为平均涨幅，并没超过调控之初定下的每年10%的高压线。换句话说，上涨是正常现象，只是房价基数大了，动辄千元的涨幅很惹眼。

最近两波集体高潮，出现在全市较高价豪宅，和新区某地王日光。

有多人注意到，两个盘的共同特点是饥饿营销，一次只卖一栋楼。

套路，都是套路。

一味涨价，有些刚需干脆佛系了：既然买不起，干脆一边攒钱，接着等。

表现四：

今年最后几个月，资金压力比往年更大一些。

央妈多轮开闸放水，像以往那样大规律流入房地产市场的情况却没重现。

信贷层面，反而收得更紧。

除了信用贷用途严查，听平安银行多个渠道说，他们已经暂停新房按揭贷款。以往，平安算是贷款产品最灵活的一家。

其他银行，要么提高了房贷利率，要么房贷额度紧张审批时间加长。

现在买房，两个月处理申请时间，明年初才放款，是正常节奏。只是年底正是资金回款需要花钱的高峰期，有多少开发商顶得住现金流压力。

花式卖房求生

一系列现象叠加，说明一个事实：该来的楼市拐点，还是来了。从现在开始，“不日光”将成常态。

当下开放商最捉急的是，提高到访量扩大有效客源。据我所知，对于推荐客户并最终成交的引荐人，酬劳较高开到2-5万不等。

现在争夺客源的市场，成了你死我活的“零和游戏”。购买力就这么多，甚至还流失了部分置换群体。卖出一套新房，需要和二手房争，和同区域竞品争，乃至和其他区域的同价位项目争。

巨大生存压力下，开发商“花式卖房”出山。得益于科技发展，销售手段和渠道比上轮行情创新了。

花式卖房一：

最全的新房，在中介的朋友圈里。

差不多从去年开始，朋友圈里的中介，不卖二手改卖新房了。私下打听过，新房分销提点从2%-2.5%不等，比案场置业顾问还高。

单看他们的勤恳程度和营销手段，我认为人家值得如此报酬。他们的更新节奏和运营能力足以让绝大多数房产资讯网站汗颜——

速度：房产资讯网站还没更新的项目，中介已经掌握全套信息。从开盘前三四个月，每日刷屏。

追热点：中介都是文案高手，任何热点，可以在半天之内被改编成与买房有关的段子。

短视频：中介里隐藏了各路vlog大咖，靠15秒短视频看房带货，生生把卖不动的某江景房，变成真卖光找关系也买不到的抢手货。

最近，我发现中介又解锁了新技能，还没开盘的楼盘，他们已经先于营销中心开始代卖了，典型代表是，武昌江边和硚口汉水边即将刷新区域价格天花板的纯新盘。

花式卖房二：

促销力度，豪宅也疯狂。

前几轮楼市横盘期，豪宅比较淡定，坚持调性，咬紧价格慢慢卖。

今年大概是高处不胜寒，豪宅也开始让利。

东湖边某一房难求的项目，最近推出了一口价的尾盘房源。

全市房价较高区域某品质项目，不用验资看房了，销售明确表示，毛坯价格可以给97折，诚心购买还有补贴。听说买豪宅还能谈价格，我找一位准业主打听了一下，原来购房额外有物业费补贴，折合3万元。

汉口市中心某交房一年多的高端项目，剩余一部分低区房源，眼见中介们从年头推到现在。开始是赠送家电，现在直接推出优惠房源，相当于毛坯价格买精装房。

花式卖房三：

两成首付重现江湖。

三环外某个新房血拼的区域，最近出现了较低首付两成的项目。咨询了一下，原来通过首付贷操作。在房贷收紧的大环境下，怎么通过审批，我们吃瓜群众不知道，也不敢问。

市场信心动摇、购买力消耗严重、融资成本高、信贷政策紧张导致回款难......市场向现实低头，花式卖房求生无可厚非。我只想提醒一点，楼市真的开始进入平销的新阶段了。

开发商最需要心态调整，早日认清现实，面对慢慢卖房的平稳期。

购房者，“慌”的心态可以放下了，不用恐慌于买不到，也不要在没理清情况时慌着从中介或其他分销渠道买房。

文章来源：黄峰淘房