今年以来，楼市调控加码正蔓延到全国各地，年内各地累计出台楼市调控措施已超80次。人们难免不对未来房地产走势担心，会不会有其他地区也会照此出政策？房地产市场未来到底还有无机会？

知名地产商任志强近日公开发表了一个演讲，十分精彩，基本回答了当前人们对房地产关心的所有问题，用常识、市场规律来分析了目前的市场趋势。小编给大家梳理了重点内容。

1. 调控与房价暴涨

调控造成劣币驱逐良币

首先是关于产品与价格之间的矛盾，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。比如有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。

所以在这种情况下，如果你想盖环保产品，又不让卖高价，怎么办？

很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。

越出政策的地方房价越涨

我们的媒体在所有的宣传活动中会错误地引导，让政策陷入了一种悖论。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。

谭总每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。

为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的，北京为了这个那个，保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办？所以这是一个很矛盾的问题。

政策变相鼓励“炒房”

所以政府的政策说悖论，就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价，那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧？不贵太多也得比二手房的价格高点吧？你怎么比二手房卖的还低呢？这就是一个问题。

较大的问题在于，十九大明明告诉我们市场决定价格，那政府决定价格不是违反十九大规定吗？但你一旦按十九大办的时候，政府这几条可能就有问题了。

比如说为什么要摇号？摇号就是供不应求。上海前两天摇了好几个号，我一看，一个公司买了170套房子，他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿，摇号，占名额。这说明什么？说明是政府在帮你。

我们最近较高院、较高检察院、国务院连续发了好几个文章，叫做保护产权，保护什么的说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的？要是开发商建的就是开发商的产权，产权上没写着政府，你为什么要政府摇号？你不是侵犯产权吗？那你这个违反了国务院的规定，也违反了政府较高院、较高检察院的规定。

2. 住房租赁要市场化

并非每个城市都需要租赁住房

很多地方出了政策，房租不炒，集体土地上建租赁应租房，共有产权等。我个人觉得，这些问题都解决不了当期矛盾。

但是现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场？我觉得不行，为什么不行？没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去，他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施，不能卖的地他就不修了。

但这样的房子没多少，所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。就是因为我顺路，有管子，有煤气，有燃气，有供暖什么的东西，你要是离得远的话，我才不给你修管子呢，你自己修管子修不起，所以并不是所有的集体土地都能用。这个矛盾要解决好。

我们在做租赁性住房，大家都说租赁性住房好，我刚才说了，万科的租赁性住房有多少人能租得起？不知道。美国，前十大城市，租赁的房子占的比例是非常高的，租赁人口也非常高。

所以大城市和特大城市，我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求，因为流动人口和临时居住的创业人员等等，大概需要这样。而一般的城市，或者三四线城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就够了，并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。

“租赁住房”必须市场化

在香港，私人持有的租赁性住房只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少？免租的只有2%，廉租的这部分也很少，户主提供的也有2%，单位提供的也占到一定比例。但是这个房源从哪来的呢？房源从私有拥有的房源里来的。

发达国家和地区的资本市场这么好，都是靠私有产权拥有，中国试图走到计划经济分配那种方式，几乎是不可能的，政府是否可以用税收和住房补贴来解决租赁导向的问题？

来看日本，日本的租赁市场巨大，70%来自于私人！仅靠国家解决不了问题，再有钱也解决不了问题，一定要靠私人租赁市场来解决问题。

北京大概700多万套私人的住房，20%用于租赁，大概140万到150万套左右。

但是却有百分之三四的人用，平均一套房子要住五到七个人。所以就打隔断的房子，客厅变成住房，一改改两间。自从去年11月份一场大火以后北京开始取隔断，把所有隔断都取消了以后，人没地儿住了，涨房租。

所以去年到今年，普遍房租增长了百分之十几，个别地区房租增长40%，重点地区，比如通州，普遍涨了20%以上，因为政府让往这边搬。租赁性住房的价格根本无法解决问题。

我们需要多少房子，我们现在的情况来看，北京按道理说应该是40%到50%的房子是用于租赁的，否则外地人口都没法办了。

3. 房地产税，路还很远

还有一个关心的问题，就是房产税。其实之前我们的房产税和地税是分开的，但1951年的时候把房产税和地产税合并了，叫做房地产税。房产税取消后就变成了工商税，变成了城市维护事业税，附加税，土地使用金，土地出让使用税，耕地占用税等等。

所以其实凡是收了房产税的，都不能收其这类的税，因此2011年楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候，或者是我们房产税初期的时候就提出，要减去相应的税费。

但是现在后头这句话都被人抹了，他们总想在不减现有税的情况下加税，这是不可能的，老百姓一定会造反。

但是如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地财政问题？解决不了。不懂行的人以为，房产税还能替代土地出让金，土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。分年收的话政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税。

我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费等等，有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房，有的不是。

这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的房改文件1997年23号文件，朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话，叫老人老办法，新人新办法。那今天你要统一收税，人家说了，文件上写着，我老版得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税，几乎是不可能的。

另外一个是取得房屋产权的方式不一样，有人是花钱取得，有人是分配取得，有人拆迁取得的，有的是经济适用住房转换成商品房的，但是他没交土地房产税。有的是各种各样的房子，还有自建房，原来的私有产权房等等一大堆，你怎么把它统一分配呢？

我们较低收入者人群里头，拥有的私有产权，拥有第二套产权房的也有7%。他们的房子大半在老城区，房子很破，但是学区房卖的很贵。你要按他的卖价收他的房产税的话，老百姓交不起，所以几乎是不可能的。

房地产税与租售并举矛盾

税收一定是大大提高了租赁标准，和租售并举是违背的，这两个是相悖的。靠税收去提高租金，老百姓更租不起房子，这是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题，能解决供应性问题。

为什么？因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢？因为他一直是市场经济，土地私有制，所以不管他取得的房价是多少，他的规矩是一样的。我们的规则不一样，因为我们有住房分配制的，有改制的，有大量的市政基础设施拆迁阶段的等等。

最初的商品化是划拨土地而形成的，后来的商品房土地办理土地出让制度形成的，然后就变成土地招牌挂制度形成的，所以各种取得方式是完全不同的。

现在要统一市场评估的方式解决，那是一定会出乱子的！

空置税可解决租赁住房问题

因此在不改变现有双轨制的一些条件下，我个人觉得用市场化的办法解决问题是较好的，不是限制个人买房子，而是鼓励大家买房子。

但是我要加你一个空置税，香港、德国，很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的，不是为了炒的，那你就让里头有人住，你不要空置半年以上我就要收你的税。

这样的话房子里要有人住，有人住不就达到了房子是用来住的目的了吗？但是人们为什么要把它用于出租呢？就是因为你减税，德国就是这样的，他用减税的方式控制房价，同时用减税的方式，用政府补贴让穷人有房子租。

4. 中国城镇化的未来

城镇化红利期还很长

史上来看，重要的GDP增长是城市化带来的，原因是私有产权制度的完善和工业化，大规模的城市化集中在十八世纪后，从1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。

但在中国，虽然有一部分农民住在城市里头，但是他孩子不能上学，不能领退休金，不能买房子等等，中国的城市化，还早得很。而且中国到目前，农村的人口比例是大于城市人口比例的。

从全球看，不管是发达地区还是非发达地区，城市化的速度都在加速，为什么？因为排名前列产业的产值太低了，中国有27%，接近30%的劳动力，农村劳动力，只生产7%的GDP，而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比农村人高了很多很多，钱多，收入高，所以人都往城里跑。

去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%，换句话说，如果服务业越来越多的时候，一定要靠城市才能解决问题。

所以城里城外，不管是发达地区和不发达地区，我们都可以看到，未来发展的趋势，排名前列产业的人口一定是越来越少，必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，我们还早着呢。

重点城市人口流入加快

在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。人口增长，在2016年以前不是说一线城市都是较高增长，其中一部分二线城市、三线城市，人口增长的比例速度也是非常非常快的，厦门达到了7.5年均，年均7.5，这不得了。

去年发生一个变化，为了吸引优秀人才，西安将近60万人，武汉37万人，长沙20多万人，合肥也是十几万人。利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧？所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

如果全球都这样，中国要想跟上世界的步伐，成为强国，就需要让农民进城！

内容来源任志强演讲稿，有删改