马上就是端午节，

又到了许仙一杯雄黄酒，

让白素贞现原形的日子了。

首先我给大家拜个晚年，

然后我们放个假，庆祝一下。

你不要慌。

我没有神经，就是最近有点跳跃。

为啥这么亢奋？

还是被武汉楼市刺激到了，各个片区跑一遍，普遍涨价1000元，摊到总价，至少10万的涨幅，你紧不紧张？

除了被吓到，还被某项目，美到了。

上周花山某新盘示范区开放，中国风，东方美，然后各种媒体纷纷被圈粉，称“花山的画风变了变了，美出新高度”！

不是我傲娇，我这个人啥都好，就是有点不信邪。

亲自去花山看了看这个传说中的【武地建发玺院】，不像你们这些文化人引经据典，吟诗作赋去赞美，反正我心里只有两个大字：卧槽！

从园林，到会所，再到置业小姐姐，都美炸了！

不仅美，还充满知识点——

每块雕文都有寓意，

每棵树都叫得出名字，

每个石头都讲得出故事，

每处门头都说得出1234，

恨不得一边看盘，一边拿小本本做笔记。怪不得朋友圈被惊艳到，夸得好，你们说得有道理！

01

同时，我不得不好奇，怎么，现在的市场，越来越看脸了么？没有人关心价格么？

不管你们怎么想，反正我很想知道。

虽然有点不解风情，但这是我站在360°的大屏风面前，思考的少有问题。

置业顾问礼貌又不失尴尬地回答：我们可能和绿城差不多，可能比他贵一点点。

“绿城卖多少呢？”

“还不知道，但肯定是花山最贵。”

言下之意，给我打了一针预防，建发就算不是花山最贵，也差不多是并列最贵。

至于旁边其他项目价格，不值得参考。

为啥？

这件事要从两年前说起。

02

花山真是个不鸣则已，一鸣惊人的神奇地方。虽然2017、18两年，处于断供状态，但今年一出手，花山郡就大火，1.15w，毛坯房源；

在光谷东卖到1.8w，直逼关山大道的时候，这样的良心价，简直是人民的楼盘。

为啥便宜？

因为地价成本低。

看下当年联投拿地的价格，楼面地价两千啷当的时代，武汉人甚至都还没有买房的意识和热情。

作为花山地老大，联投2014年再出手，千元啷当拿下块地，从地理位置上来说，不如花山郡，当年是荒地两块。

现在的联投光谷瑞园。

可能联投自己也没想到，2017年是花山神话般的分水岭，8月的土拍上，花山纯住宅地块从起拍楼面价5004元/㎡一路高歌猛进，最后成功达到熔断价10000元/㎡；

5家房企参战厮杀，城开、花山投、龙湖、绿城，还有半路杀出的黑马—湖北工建，那一天的土拍盛况备受关注，牵动着地产人敏感的神经。

要知道，那时候花山最近的一次开盘，还是万科花山紫悦湾6月最后一次开盘价，代表着区域高层房价水平，10550元/㎡，含2000元/㎡精装。

这是花山排名前列次发生面粉贵过面包的奇迹。

不过这个花山地王，在 12月的土拍中，被花山生态新城地以楼面价11367元/㎡刷新。

03

扯远了，现在就扯回来。

这个地王如今安在呐？

就是现在的武地建发玺院。

和隔壁的瑞园，同地不同命，地价成本高出将近9倍。你说建发的产品惊艳，舍得砸钱，其实，成本也在那片昂贵的土地里。

1.1w+的地价，毛坯大概要到1.6w，加上装修，奔1.8w+了。

显然，花山是要接棒光谷东，抬高光谷的天花板了。

本来，花山的价格就比较混乱，新盘老盘轮番登场，同一个区域，价格分化明显，从10000—15000，跨度很大：

联投花山郡，作为片区最老的盘，从1.1w涨到1.15w，买房人也不太介意，毕竟这里贵500，总比其他地方贵5000好；

碧桂园生态城东境字后一期，带装修1.4w，虽然比花山郡贵，但比光谷东便宜呀；

联投光谷瑞园，纯新盘，虽然在三环外，但是目标很明确，面对刚改人群，102㎡起，还有6层楼的，146㎡—190㎡的洋房，改善属性明显，大概1.2w左右；

以上，是2017年之前拿地项目，等到两个地王要入市，起码会卖到“地王保本价”1.8-2w，建发的地价成本，比绿城更高，卖到花山最贵；

凭着浓厚的中式风，打动了你的眼和心，能不能打动你的钱包？

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其实买房人除了被产品本身打动，激动过后，冷静下来，更多会考虑到周边配套。伯牙子期也好，高山流水也罢，从高贵的庭院走出来，面对最现实的问题，这里可是三环外呀，不同于光谷东的溢价逻辑，有产业有商圈，有交通：

花山的产业主要依靠软件新城，虽然召集了世界500强，产业集群初具规模，但除此之外，并没有承接大光谷产业转移的光环；

商业配套上，花城汇虽然已经开业了，但招商情况看样子不很理想，商业氛围一般，人流量也不大，到处看着空荡荡的；

再来说花山河，规划中这里会是下一个楚河汉街，但是两三年过去了，花山河也仍然还是一条小河，没有任何动工的迹象，说好的“街”呢？

交通上，不得不说武汉对花山在基建方面的投入很下本钱，挖隧道，修快速路，但是公共交通就很匮乏，公交等半小时一小时都不来一趟，地铁19号线才动工，等到通车不知到哪年。

以上就是全部配套，其他较大亮点，就是有山有河生态好，但这几乎是所有三环外的共性。在花山，唯有低价，才是硬道理。

用产品溢价，建发显然具备这个实力，只可惜奔2w的节奏，一多半填了地价的坑，剩下的为产品力买单，花山这个大腿，又显然不够粗。

所以作为地王里的王，建发的处境其实很为难：

如果等到小弟们卖完，花山郡和东境尚可等一等，隔壁的瑞园可还是纯新盘呐，这要等到猴年马月？

等到绿城先开，自己看情况行动？说不定人家绿城也是这么想的？

建发这个带着纯粹中国风的“玺系”产品，美则美矣，有点尴尬。

光谷的改善什么样的外溢，可以支撑起这样需求？

就目前来说，入手建发的动机，不是需求，是真爱，唯有这个解释，才说得通。