贵过绿城的“最美新中式”,原来一半填了地价坑

武汉焦点原创 2019-06-06 10:59:13
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贵过绿城的“最美新中式”,原来一半填了地价坑!

马上就是端午节,

又到了许仙一杯雄黄酒,

让白素贞现原形的日子了。

首先我给大家拜个晚年,

然后我们放个假,庆祝一下。

你不要慌。

我没有神经,就是最近有点跳跃。

为啥这么亢奋?

还是被武汉楼市刺激到了,各个片区跑一遍,普遍涨价1000元,摊到总价,至少10万的涨幅,你紧不紧张?

除了被吓到,还被某项目,美到了。

上周花山某新盘示范区开放,中国风,东方美,然后各种媒体纷纷被圈粉,称“花山的画风变了变了,美出新高度”!

不是我傲娇,我这个人啥都好,就是有点不信邪。

亲自去花山看了看这个传说中的【武地建发玺院】,不像你们这些文化人引经据典,吟诗作赋去赞美,反正我心里只有两个大字:卧槽!

从园林,到会所,再到置业小姐姐,都美炸了!

不仅美,还充满知识点——

每块雕文都有寓意,

每棵树都叫得出名字,

每个石头都讲得出故事,

每处门头都说得出1234,

恨不得一边看盘,一边拿小本本做笔记。怪不得朋友圈被惊艳到,夸得好,你们说得有道理!

01

同时,我不得不好奇,怎么,现在的市场,越来越看脸了么?没有人关心价格么?

不管你们怎么想,反正我很想知道。

虽然有点不解风情,但这是我站在360°的大屏风面前,思考的唯一问题。

置业顾问礼貌又不失尴尬地回答:我们可能和绿城差不多,可能比他贵一点点。

“绿城卖多少呢?”

“还不知道,但肯定是花山最贵。”

言下之意,给我打了一针预防,建发就算不是花山最贵,也差不多是并列最贵

至于旁边其他项目价格,不值得参考。

为啥?

这件事要从两年前说起。

02

花山真是个不鸣则已,一鸣惊人的神奇地方。虽然2017、18两年,处于断供状态,但今年一出手,花山郡就大火,1.15w,毛坯房源;

在光谷东卖到1.8w,直逼关山大道的时候,这样的良心价,简直是人民的楼盘。

为啥便宜?

因为地价成本低。

看下当年联投拿地的价格,楼面地价两千啷当的时代,武汉人甚至都还没有买房的意识和热情。

作为花山地老大,联投2014年再出手,千元啷当拿下块地,从地理位置上来说,不如花山郡,当年是荒地两块。

现在的联投光谷瑞园

可能联投自己也没想到,2017年是花山神话般的分水岭,8月的土拍上,花山纯住宅地块从起拍楼面价5004元/㎡一路高歌猛进,最后成功达到熔断价10000元/㎡;

5家房企参战厮杀,城开、花山投、龙湖、绿城,还有半路杀出的黑马—湖北工建,那一天的土拍盛况备受关注,牵动着地产人敏感的神经。

要知道,那时候花山最近的一次开盘,还是万科花山紫悦湾6月最后一次开盘价,代表着区域高层房价水平,10550元/㎡,含2000元/㎡精装。

这是花山第一次发生面粉贵过面包的奇迹。

不过这个花山地王,在 12月的土拍中,被花山生态新城地以楼面价11367元/㎡刷新。

03

扯远了,现在就扯回来。

这个地王如今安在呐?

就是现在的武地建发玺院。

和隔壁的瑞园,同地不同命,地价成本高出将近9倍。你说建发的产品惊艳,舍得砸钱,其实,成本也在那片昂贵的土地里。

1.1w+的地价,毛坯大概要到1.6w,加上装修,奔1.8w+了。

显然,花山是要接棒光谷东,抬高光谷的天花板了。

本来,花山的价格就比较混乱,新盘老盘轮番登场,同一个区域,价格分化明显,从10000—15000,跨度很大:

联投花山郡,作为片区最老的盘,从1.1w涨到1.15w,买房人也不太介意,毕竟这里贵500,总比其他地方贵5000好;

碧桂园生态城东境字后一期,带装修1.4w,虽然比花山郡贵,但比光谷东便宜呀;

联投光谷瑞园,纯新盘,虽然在三环外,但是目标很明确,面对刚改人群,102㎡起,还有6层楼的,146㎡—190㎡的洋房,改善属性明显,大概1.2w左右;

以上,是2017年之前拿地项目,等到两个地王要入市,起码会卖到“地王保本价”1.8-2w,建发的地价成本,比绿城更高,卖到花山最贵;

凭着浓厚的中式风,打动了你的眼和心,能不能打动你的钱包?

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其实买房人除了被产品本身打动,激动过后,冷静下来,更多会考虑到周边配套。伯牙子期也好,高山流水也罢,从高贵的庭院走出来,面对最现实的问题,这里可是三环外呀,不同于光谷东的溢价逻辑,有产业有商圈,有交通:

花山的产业主要依靠软件新城,虽然召集了世界500强,产业集群初具规模,但除此之外,并没有承接大光谷产业转移的光环;

商业配套上,花城汇虽然已经开业了,但招商情况看样子不很理想,商业氛围一般,人流量也不大,到处看着空荡荡的;

再来说花山河,规划中这里会是下一个楚河汉街,但是两三年过去了,花山河也仍然还是一条小河,没有任何动工的迹象,说好的“街”呢?

交通上,不得不说武汉对花山在基建方面的投入很下本钱,挖隧道,修快速路,但是公共交通就很匮乏,公交等半小时一小时都不来一趟,地铁19号线才动工,等到通车不知到哪年。

以上就是全部配套,其他最大亮点,就是有山有河生态好,但这几乎是所有三环外的共性。在花山,唯有低价,才是硬道理。

用产品溢价,建发显然具备这个实力,只可惜奔2w的节奏,一多半填了地价的坑,剩下的为产品力买单,花山这个大腿,又显然不够粗。

所以作为地王里的王,建发的处境其实很为难:

如果等到小弟们卖完,花山郡和东境尚可等一等,隔壁的瑞园可还是纯新盘呐,这要等到猴年马月?

等到绿城先开,自己看情况行动?说不定人家绿城也是这么想的?

建发这个带着纯粹中国风的“玺系”产品,美则美矣,有点尴尬。

光谷的改善什么样的外溢,可以支撑起这样需求?

就目前来说,入手建发的动机,不是需求,是真爱,唯有这个解释,才说得通。

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