公寓豪宅,你确定不是拿武汉人开玩笑?

武汉买房 2017-09-29 06:34:00
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房地产营销有个特点——自说自话。 购房人信或者不信,比较随机。 比如你去公寓产品售楼部,90%的置业顾问会告诉你,全球十大豪宅有三个是公寓,尤其海德公园一号出镜率特别高——单价7、8万英镑,起。 她想证明什么呢? 她想证明,买公寓前途无量。

房地产营销有个特点——自说自话。

购房人信或者不信,比较随机。

比如你去公寓产品售楼部,90%的置业顾问会告诉你,全球十大豪宅有三个是公寓,尤其海德公园一号出镜率特别高——单价7、8万英镑,起。

她想证明什么呢?

她想证明,买公寓前途无量。

但你看看海德公园一号,再对比下他家产品,纵然你想象力飞天,也很难把两者形成关联。

公寓,在国外的确是豪宅摇篮。

在北上广深,住公寓基本上也可以跟霸道总裁划等号。

但是在武汉,你说公寓是豪宅,那是在调戏我们。

这里有开公司的,有美甲的,有宠物医院,还有楼凤,说,哪一点像豪宅?

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上个礼拜,哥去深圳踩盘,走进福田CBD一家售楼部,鼓足勇气问了一句——卫生间在哪里?

毕竟30万一平的公寓,属于深圳先进产品,200多平的户型,总价6000多万。

没开玛莎拉蒂,真的不太敢麻烦置业顾问。

临走的时候,哥问了一句特别后悔的话——这个商业性质的产品,深圳人不会在意吗?

“为什么会在意?”置业顾问露出蜜汁困惑,公寓和住宅有差别吗?我们在那栋地标写字楼里,也会拿出部分楼层做总裁行政寓所,市场接受度很高呀。

另外,先生,我们客户很少本地人,主要是港澳和欧美客户。

......

国外就不说,哥去的少,单说北上广深,公寓可以豪宅,已经被市场广泛接受。

一个例证是,北上深纷纷对这类产品出手限制。

在国内,大家都懂,但凡限制的东西,需求往往很旺,市场价值很高。

比如深圳,把所谓高端商务公寓,纳入价格监管范围,新申报的房价,不得明显高于周边项目,原则上也不得高于该项目前一期实际销售价格。

上海一度对“类住宅”项目集中清理核查,在此期间暂停网上签约。

其实,最严的是北京,早在2016年,通州区就对“类住宅”商住产品,直接限购。

由于政策高压,北上深一些开发商,甚至只能把此类项目的样板房锁起来。

可能大家对此依然没有太明显感受。

这么说吧,如果你在北上深要买房,手上呢有个200万首付,那么你排名前列反应,就是去看看市区那些50平左右的老破小二手房;

如果手上有个千把万资金,要么郊区别墅,要么CBD、金融中心的公寓,因为这些核心地段,几乎不可能有纯住宅。

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公寓为啥在成熟市场,能够和豪宅划等号?

我们先罗列下豪宅的要素。

还是上周,哥从深圳顺便过关去香港。

跟中原小哥聊了不少,香港基本两类豪宅:

要么是深水湾、浅水湾、太平山半山或山顶别墅(后期也做了高层),靠山面海,是香港不可多得的资源型风水宝地,尤其是半山别墅,俯视中环、维港的繁华,有一种君临天下的气魄,所以哪怕很多房子很旧,依然顶豪。

另一种就是商业区、CBD、金融中心的公寓。

算下来也有几十万一个平方米,从居住舒适度而言,肯定不及近郊别墅,但他最厉害的,就是商业、商务配套触手可及。

无论是金融中心写字楼,酒吧,国际一线购物中心,还是医院、会所,基本上最先进的配套,都在步行10分钟距离内。

同时,景观也相当不错,很多公寓透过落地大玻璃,也能看海。

因为在这样地段,土地太稀缺、地价太贵,开发商不可能浪费面积去做花园,只有公寓形态产品,最符合市场逻辑。

而且香港那些公寓豪宅,一个单元层,十几户堆在一起,感觉跟大学寝室楼没有多大差别,房间朝向各种乱七八糟。

没有围墙,没有屋顶花园,小区出入口直接大马路,一梯10户起步。

在地价直逼香港的北上深,已经接受这种逻辑。

比如深圳前海,未来深港澳湾区经济区的核心,纯住宅规划占比只有7%,那些豪、金领,怎么解决居住呢?只能超大尺度公寓。

老外、香港人接受公寓豪宅,深圳做让步,至少保证一梯一户,市场也基本接受,原因?

公寓豪宅最值钱的是地段,哪怕200~600平的户型,超级奢侈+人体功能学精装,也只是为衬得上地段而已。

为此牺牲一定舒适性,是为舍得。

3

武汉会不会接受这种逻辑?

首先,武汉会不会有一个区域,资源配套足够先进,让市场能够接受——享受配套,哪怕牺牲对纯住宅的执念?

暂时还没有。

CBD、建设大道、武昌中北路、长江新城,具备一定的基础。

但是CBD还有住宅持续供应,长江新城属于未来,建设大道功能相对单一,唯独中北路资源属性多元。

临近省级政务中心,周边湖北省政府、湖北省委、湖北省财政厅、湖北省教育厅等政府机关林立;

总部级商务中心,汉街总部国际,长城汇等等成型商务中心之外,这里还将规划61公顷开发用地、250万方开发规模、33栋百米以上超高建筑、3栋200米以上地标塔楼,北大方正信托、碳排放交易所、湖北省铁路投资、神华销售集团华中总部、武汉地铁集团产业总部、世邦魏理仕华中总部等企业均将落户于此;

紧邻中南商圈、徐东商圈、楚河汉街商圈三大先进商圈,银泰百货、凯德1818、万达广场、销品茂、群星城等大型购物中心环伺,商业高度繁华;

三轨交通,四维路网锋速出行。15分钟可到达中南,徐东,楚河汉街商圈, 由项目出发30分钟内可抵达三大火车站,45分钟车程可到达武汉天河机场;

根据《武汉建设国家中心城市行动规划纲要》,武汉的国家战略功能定位为“一枢纽三中心”,“一枢纽”即“国家综合交通枢纽”,“三中心”即建设华中“国家商贸流通中心”、“国家先进制造中心”、“华中金融中心”。

而华中金融城(中北路为轴),正是武汉建设国家中心城市和国际性大都市的发展战略,为满足庞大的进出口贸易金融服务需求,按照国际一流标准,打造成的 “立足华中、服务全国、面向世界”华中金融服务中心之一。

从这个角度看,武汉要改变公寓的市场惯性思维,让公寓与豪宅划上等号,中北路是最有土地天赋的孕育地。

(中北路夜景)

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所以,当越秀在中北路打造星悦峯产品,从区域土地属性而言,这里是适合高端公寓、商务行政公寓诞生,最合适的土壤。

哥前面说,暂时还没有哪个区域,能否让武汉人彻底放弃对住宅的执念,接受公寓豪宅的逻辑。

原因不是区域本身的资源天赋,而是产品力。

我们看武汉的公寓,在推广上特别喜欢用的包装是——全能。

什么是全能?

就是你买来居住、开公司、搞个人工作室,都行,你开心就好。

不限定你用途,只为一网打尽各种用途,降低公寓营销风险。

但恰是这种“包容”,让公寓与高品质居住,难以划等号。

很简单,有哪个有钱人愿意隔壁就是开公司、搞美甲的?

相对而言,星悦峯定位非常纯粹——现代、时尚、品质感 十足的复式湖居官邸。

总层高31楼,外立面采用玻璃幕墙与铝板幕墙,辅之以穿孔铝板造型,突出了现代建筑的简洁、实用性;

项目共计644户,6梯23户L型设计,户型均为复式精装,面积由约82方奢华复式4房,54方轻奢复式2房,以及54方微创新双钥匙入户产品设计。

那么,市场能否接受这样的高端公寓?

考虑到同区域的纯住宅价格已经达到4~4.5万/平方米的水平,动则600万+的总价,星悦峯具备明显的价格优势。

对华中金融城260多家金融机构的高管、金领而言,可能不接受也得接受。

值得一提的是,作为越秀全新的产品系——星悦系,就是选择在城市中央价值领地、贵重资产中枢,打造的迭代公寓府邸。

无论中北路的星悦峯还是国博同类产品,都是如此。

项目地址:中北路与秦园东路交汇处 (四号线东亭站B出口约20米)

总结 

从大趋势而言,迎合国际大都市核心地段的物业形态潮流,至于能不能彻底改变,或者引领武汉市场对公寓豪宅的全新认知,10月10日万达嘉华酒店,星悦系双星发布会,大概会给出答案。

活动主题

星悦系都会双星甦盛典  

活动时间

2017年10月10日 14:00  

活动地址

武汉市武昌区水果湖街东湖路105号(武汉万达嘉华酒店)

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