这两天，我的同事，遇见了比悲伤更悲伤的事情

车辆超速50%以上，但是未达到70%，罚款500，重点是扣12分

这一次性扣掉的12分，需要连续早晚打卡一周学习，然后参加科目一的考试

重点又来了，现在的科目一考试，每一道选择题，题目长的能够达到200字

有限的时间里，看了后面、忘了前面，真的很难、很难

想着安慰他，我以为最动情的话语

就是告诉他，谁谁谁醉驾被抓了，拘留、吊销驾照

让他觉得，他特别不是最惨的

劝人买房，也一样

置业顾问经常说，周边的地王地价都比我们的房价贵了

您还担心未来不涨吗？

别说，连老秦也觉得这个说法在理

毕竟，过去几年的地王，都在开创着一个一个的时代

终于，被大家津津乐道的两个地王，一起上市了

不常有的现象，老秦跟朋友们在这寒冷的冬夜，静静地围观

01

绿城凤起听澜

一直被整个四新奉为神灵的汉阳国博滨江的保利地王，终于迎来了首开

15606元/平的楼面地价，卖23600元/平（精装）

至于怎么从保利到了绿城，这个咱们后面聊

万科万维天地

整个硚口崛起的排名前列个地王项目，也即将首开

13345元/平的楼面地价，备案价为31500元/平（精装）

两个地王项目

一个在长江边、一个在汉江边

一个拿地价贵、一个拿地价相对便宜

一个是万科、一个是绿城+保利+金地

结局却是

长江边那个贵的地王的房价低

汉江边那个便宜的地王的房价高

常规的逻辑

分别看待这两个地王

一起看待这两个地王

会发现一些很有意思的事情，他们若隐若现的关系，能够说明武汉楼市的现状及走势

02

首先，分别来看两个项目

绿城凤起听澜，业者及像老秦般的吃瓜群众都很关心这个楼盘

因为，这么高的地价，怎么操盘，是一件值得聚焦的事情

她有几个关键点

排名前列，亏本卖

保利于2017年12月5日，以15606元/平的楼面地价拿下此地块

目前精装售价为23600元/平（含精装）

为什么说是亏了呢？

咱今天一起来算个细账，让这瓜吃得清清楚楚的

15600元/平方米的楼面价正常情况下，应该是多少钱保本？

1、土地费15600/平方米，交易费及契税，印花税4.55%，约710元/平方米

2、城市配套费，150元/平方米

3、规划设计费、勘察费、施工图设计费，50元/平方米

4、各种规费，招标费、施工图审查费、监理费、消防人防审查费等，100元/平方米

5、临时设施费（水电道路排水）三通一平等50元/平方米

6、建安工程费，项目都是41层——57层的超高层产品，建安成本肯定超过3000元/平方米

7、小区配套费，包括自来水、雨污水、供电系统、采暖系统、天然气、小区道路、绿化景观、围墙大门、路灯、消防、智能化系统、网络电视等，大约300元/平方米

8、配套公建，不能销售，包括需求里面的幼儿园 、学校、公厕、物业房、配电室、消防控制室、派出所、居委会、人防设施等，大约占2%左右，计450元/平方米以上直接成本合计20410元/平方米

9、管理费（工资、差旅费、水电费、办公费、印花税、业务费）2%，450元/平方米

10、营销费一般为3%，不过是金地操盘，出了名的省吃俭用，至多1%吧，200元/平

11、利息，按1年贷款利息10%，不过央企的资金成本是优势，较低的能够到4%

这个是关键，后面咱细聊

12、增值税，10%，城建税、教育附加，土地使用税等，150元/平方米

13、土地增值税，按最少2%计（清盘的时候，如果有盈利，再一并缴纳）直接和间接成本合计，凤起的保本价最终为23800元/平左右

还有25%的企业所得税，如果本年度是亏损的，是可以节约的

另外

以上是毛坯房的成本价，如果是精装修房，还要加装修费

不用再算了，老秦作为汉阳群众，心疼她一分钟

第二，强强联合，将所有的环节都做到最优，市场却不一定买单

保利豪气盖天的拿下地王后，发现情况不对

赶紧找来了平安、华侨城、绿城和金地，联合操盘

来粗略的看一眼，这几个公司

保利和华侨城，央企——意味着资金成本很低

绿城——来自杭州，玩转了亭台楼阁的小家碧玉，她拿出70%的产品力，五大三粗的武汉都要神魂颠倒

金地——负责营销，项目开发得不少，广告却投得不多，精打细算出了名

平安——不说了，穷得只剩下钱，每天就操心钱投不出去

资金、资源、产品力、营销，都是最优的组合，凑在了一块

然后定价策略，也是低开高走的谨慎原则

老秦这个水货专家看来，已经用了所有的办法，并且完成了科学的优化

结果，据说成绩很一般

汉阳主城，跟武昌、汉口还不太一样

就这么点大，四新没房，有房的项目数得出来

远洋25000元/平（精装）的价格，已经牢牢的封死了汉阳的房价天花板

再加上汉阳城的毛坯产品加入

给出的这个房价尺度，就很有限了

在范围内，拼不过她俩的地段

在范围外，1872、樾望等神盘已经远去

其余的都是被地价逼到了这个区间内，却没有竞争力

至此，汉阳滨江地王的两个焦点，应该说清楚了

也因此，能够看到一些背后的东西，对于未来的市场，有一些预见性

观点一：根据地价来倒推房价的逻辑，开始松垮

很多新区，置业顾问的说辞里肯定少不了一个篇章——周边谁谁谁拿地了，保本价都比我们的房价高了，您还需要担心吗？

需要，很需要担心

凤起听澜就是一个鲜活的例子

观点二：把很多好的东西，堆在一块，却不一定能够卖一个好价钱了

曾经地价、房价很低的时候，把景观做奇异一点，把楼间距做开一点，把外立面整个干挂石材，原本6000元/平的价格，可以卖到8000元/平的，很容易的做到30%以上的溢价

现在的情况是，武汉的房价已经来到了一个相对较高的水平，已经25000元/平，再加上很多该加不该加的，想卖到32000元/平，这个就不容易了

凤起听澜的强强联合就是一个鲜活的例子

03

接着

万科万维天地，之前老秦的文章里，就预测到其售价肯定会在30000元/平（精装）以上

原因是，项目整体建筑面积36万方，分6个地块

13345元/平的楼面地价是其次，关键是配建5万平还建房、1万平配套用房、0.5万平公交枢纽站、0.6万平公租房、自持超过8万方的写字楼……

万维这个项目，吃瓜群众较凤起来说，只有一个看点

到底亏没亏

从计容面积的角度来看，肯定没有亏

因为根据之前地价倒推成本的算法，利润至少在每平方米5000元以上

可是，关于这块土地的竞买条件，应该是武汉土拍史上较高的竞买要求

1．土地竞得人须建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼，且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让

2．土地竞得人须引入10家上市公司区域总部

3．土地竞得人对项目的公建和住宅部分须同步开工、同步建设，住宅在预售之前，公建建筑施工进度须不低于50%

4．该项目建筑面积中53100平方米为限价安置房，定向用于汉宜路片旧城改造项目被征收人安置，建设工期为24个月（自土地成交之日起算）

5．该项目可建限价房套数为636套，房屋销售均价为7500元/平方米

6．公交枢纽站，用地面积不少于6200平方米，生产调度用房建筑面积不少于200平方米，提供不少于40个公交停车位，并满足公交枢纽站的相关建设要求

光是8万平的写字楼，自持20年

这个成本是多少，还真不好算

这么烧脑的玩法，只有万科敢接盘

这也是为什么，这两块地王拍出的时间相隔仅两个月

但是，汉口的比汉阳的还便宜的原因

万维的价格，真没亏

未来会不会亏，真不好说

这样看，万维也是有着一些预见性的东西

作为二环内的板块，以后每出让一副地块，都是作为美化城市颜值、构建城市肌理的重任

未来，二环甚至三环附近的热点板块

不会再有纯住宅用地，都是大量的商业公建配少量住宅的地块

简单来看

对于置业者来说，好地段再没有便宜的房子了

对于开发商来说，武汉的这条赛道已经开始有门槛了，迈得过门槛，也必须学会深耕与陪伴了

04

两个地王各自分析完了，也有一些结论

老秦乘兴继续探究，这次把他们放在一起

一个是保利、一个是万科

在2016年年底和2017年年初，两个老辣的江湖高手

怎么就“冲动”了一把，拿下了这两个烫手的山芋

当初他们给自己的理由是：硚口的潜力无限好、汉阳滨江多美好、武汉的房价正在向一线城市补齐……

但是心里的话，却只有两句

排名前列句，那两年的钱，是真便宜啊

那一年所有的房企疯狂的拿地，本质上都是融资成本低

据老秦了解，2016年TOP50房企平均融资成本为5.89%、2017年TOP50房企平均融资成本5.45%，到了2018年上升到了6.65%

小时候奶奶总教导我，浪费就是犯罪

长大了，每次出门后，我都在怀疑灯没有关

房企说，便宜的钱，不花就是犯罪

把便宜的钱，花出去，实现快周转

就是主流的扩张战略

2016年，全国诞生了超350宗总、单价地王，堪称“地王年”

第二句，三年一个周期，这么多年不都这样吗？

没错，过去二十年来，房地产并非一帆风顺，而是每三年一个周期的进行着螺旋式的上升

比如，2016年11月，武汉限购了

业内预测，本轮限购顶多不会超过两年就会解除

整个房价水平，会进入到下一个上升周期

事实是，经验主义犯大错

这一轮的周期已经超过三年，也或者楼市已经进入一个全新的年代

一个少有、房住不少的时代

做一个总结

1.这一轮调控可能比任何人预期的都要长

2.冒进拿地的房企，要吃不了兜着走

05

其实，文章写到这里，照理应该结尾了因为老秦跟朋友们聊的这两个地王，把敏感点也都摸透了

再画蛇添足的补充两部分吧

一部分，这两个项目未来的突破点

先说看似亏本的凤起听澜，如果目前的价格水准能够以价换量，那就小步快跑的进行提价策略，整个大帐算起来盈利就行事实情况是，卖得不好，周边还有一众地价更低的项目，被围剿或围剿

国博板块的未来，不能看远洋

因为远洋自己有很大体量的、价格不太高的住宅在售，看她就是死路一条

应该看四新的商业

11月29日，老秦荣幸受邀参加湖北省交投产城集团举办的新闻发布会活动，地点正是四新200米的新地标——交投大厦

而11月25日，中南科研设计中心也在四新片区举行奠基仪式，投资40亿元、238米高的云桥建筑，正式启动……四新已经完成了住宅的建设，现在启动新一轮商务商业的配套设施补强工作，区域内规划及预留了大量条件

优越的土地点状分布在每个小板块的咽喉地带

这一点，是四新与后湖、白沙洲较大的区别

可以预见，她未来的目标，是武汉首席商务生活区

而绿城，正处在四新板块的东把头

唯有四新凤起、绿城才能听澜

再来看万科万维天地

说来也巧，老秦小时候在爷爷奶奶家长大而爷爷奶奶家，就在正硚口

也就是俊俊牛肉粉步行5分钟的范围，应该比万维的地块，更好一些

这个地方，老武汉人称为“高头”

也就是汉江的上游，地势相对较高，汛期不会淹水

前两年的大雨，武汉天地所在的黄浦路经常会淹水

但是硚口却鲜有听说

除了地势的优点外，在商业、商务方面是几十年如一日

好久了，才修了一个月湖桥

又过了好久，才有轻轨

再过了好久，终于有了越秀星汇云锦这一个综合体项目

越秀18000元/平（精装）首开的价格，交房快5年的时间过去了

二手房价在27000——32000元之间，有近300套的挂牌量

硚口继续往西，就是汉西、水厂

宗关水厂建于1906年，距今整整113年历史了，因此而得名

汉口在历史上多次堤防大修建，多在今天的硚口地区

也是曾经的边界所在

因此，尽管区域内竞品较少

但是板块商业、商务氛围稀薄，高端产品，不容易

兴奋点在于

越秀的商业体，日渐完善

万科的品牌魅力，排名前列次在硚口落地

融创项目的跟进，形成区域共荣的热度

地铁12号线太平洋站点的开通，弥补项目周边无地铁的尴尬

写在最后：

2019年11月26日，二七滨江三度挂牌的地块，再遭流拍

11522元/平的楼面地价、需配建270米高的公建产品、承诺引进两家世界500强的区域总部、自持商业商务总面积40%的物业，五年不能对外销售

同一天，硚口宗关地块因故再度延至12月24日揭牌

该地块起始价约为78.6亿元，折算楼面地价为13100.55元每平方米

没错，也有着跟万科万维地块一样百爪挠心的限制条件

整个市场的调整，已经从最初的二手房小业主到新房开发商，现在已经弥漫到了上游的土地层面

地王的故事，怎么去讲

市场已经给出了开头

这究竟是一个悲伤的结果，还是一个大团圆的结局

交由我们的总导演去思考吧

我们能够做的，也许只能像保利那样

在自己力所能及的维度里，尽量的优化吧

也许，这就是生活本该有的模样！

文章来源：Q小楼