2014年还是2015年，有朋友在后台跟哥爆料。

说某知名代理公司，给北辰.光谷里项目整体策划提案，得出一个惊人结论，这个项目要卖20年。

哥不知道甲方领导当场昏厥没有，不过50万方纯商办项目，一平米住宅都没有，显然让代理昏厥。

毕竟传统代理已经啃不动商办，是事实。

那时候地产行业的关键词叫啥来着，哦对了，“白银时代”。

住宅都卖不动，你还让我卖商办？

白银时代的大意是，以后蠢货玩不转房地产。

于是全国各地地产人自觉对号入座，纷纷都很惆怅。

玩笑归玩笑，不过这几年，没有主题、没有内容的房地产，越来越与这个时代格格不入。

10月20日，北辰.光谷里——2017文创体验季“光谷10年”文创展暨光谷之门闪耀开启，再次证明这一点。

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如何办一场成功的地产项目开放活动，参与者人人发布朋友圈求点赞？

答：尽量不像一场地产发布会。

你可以在现场看展览、参加企业沙龙、观看蓝调乐队演奏、与COSPLAY互动合影、品尝精致冷餐等，千万不要暴露自己是卖房子的。

作为一个50万方的文创产业综合体，北辰·光谷里严格按照此标准操作。

你是置业顾问吗？

呸！你才是，你全家都是。

我们是为光谷文创事业摇旗呐喊的旗手！

十年，可以造就一座繁华城市，也能见证一个产业的从无到有。

2007年光谷动漫协会正式成立，2008年光谷创意产业基地正式挂牌，光谷文创从诞生到绽放，整整用了10年时间。

作为中国互联网文化产业最为集中的区域之一，光谷用10年孵化千家优秀企业：规上入库文化产业企业80多家、创业板上市1家、新三板上市8家，形成创意设计、直播电竞、文漫影游、新媒体、在线教育和出版、VR/AR竞相发展的产业格局。

2016年，光谷文化科技融合产业实现总产值800亿元，占总收入7%，成为城市经济发展重要支柱。

于是，北辰.光谷里，作为定位支撑光谷文创产业发展的平台，作为培育做大做强文创产业的基地，他们出手纪念这非同寻常的10年。

10月20日的下午，众多文创大咖汇聚北辰·光谷里，用24家优秀文创企业的成果展，重走光谷文创十年路。

哥在现场，看到斗鱼、卷皮、两点十分、宁美国度等企业的发展历程，非常唏嘘。

同样吃这碗饭的，差距怎么这么大呢？

在菁英汇聚的《阿里巴巴·蚂蚁金服的创新之秘》企业沙龙上，哥的困惑，终于还是没有得到答案。

在几位嘉宾共同点亮光谷之门，开启未来文创产业下个十年辉煌之后，好吧，下个十年，看哥的。

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怎么看这场盛会都像是文创界的海天盛筵。

这阵仗，完全不像要卖20年的架势。

确实，与产业融合，正成为开发商共同追求的方向。

哥的直观的感觉是，但凡有点规模的房企，都在涉足产业地产。

也许是一些开发商转型产业的成功，他们面对中小城市ZF的强势，让在三线拿地都频频碰壁的开发商们，看到重振雄风的希望。

前些时，有家传统房企，声称几年内要干100个科技小镇。

引进的企业，动则世界500强，最屁也是中国行业龙头。

按这个预期，不出5年，可以催生100家世界500强。

说实话，哥觉得他干房地产真的太屈才，较低应该封个省级发改委主任干干。

产业地产是房地产与实体结合，是房地产与区域经济更友好的相处方式，也是振兴实体经济的较佳方式。

但传统房企干产业地产有个较大的弊病——对于规模与速度的追求，已经印在开发商的骨头上。

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跟很多开发商交流，他们干产业地产，永远只会抓一个痛点——你看那些企业，办公环境真差啊，我提供这么好的硬件，他们肯定来。

至于怎么破局，答案高度一致——希望政府在分割销售方面积极创新，你给我支持，我还你奇迹。

干脆我允许你把厂房改造成住宅销售，好不好？

地方政府对于产业地产开发的需求，以产业吸引人口，带动经济，发展一方，所以产业永远是核心。

快建快销、用产业当拿地的幌子，或者纯粹以招商为导向的产业地产，没有系统产业链概念，基本都很难成功。

看看蛇口、苏州纳米技术产业园的案例，你会发现——

要么，具备先天资源属性，比如背后有高校已经成熟的产业资源，擅长产业引入；

要么，从一级土地开发，一直到后期招商、综合运营配套服务，能够提供一套方式路径，且被证明行得通；

要么，拥有强大政府背景，政府主导。

更重要的是，不是什么地方都有发展产业的基础。

业内比较一致的观点是，用3个标准可以判断产业园区未来：1、产业有聚集效应，聚集在一起的企业可更高效；2、方圆100公里内该产业的规模达到产业园可容纳规模的5倍以上，多多益善；3、从事该产业的企业大多没有自有物业。

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而光谷，具备发展文创产业的土壤。

先说开发商喜闻乐见的第3点。

过去，我们把那些没有单位接收的设计师、文案，叫盲流子，现在他们叫“独立设计师”。

以哥的了解，这些做动漫、数字娱乐的公司，99%没有自有物业。

那么更重要的基础呢？

比如产业聚集效应，产业规模。

历经10年发展，光谷文创产业，已经孵化出千家优秀企业，形成创意设计、直播电竞、文漫影游、新媒体、在线教育和出版、VR/AR竞相发展的产业格局。

2016年，光谷文化科技融合产业实现总产值800亿元，占总收入7%，成为区域经济发展支柱。

仅仅拿光谷创意产业基地而言，汇聚全省70%、约350余家创意企业，以8000名文创人、46亿元企业年总产值（2015年），成为武汉东湖高级文化和科技融合示范基地核心区时，产业的发展，反而对承载他的平台、园区提出新考验——它的容纳能力、公共服务、资本对接等，能否跟得上产业升级转型的速度？

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“下个10年，光谷文创产业的辉煌将如何被延续？”在2017文创体验季上，北京北辰地产集团总经理张民先生发起此问。

发人省醒的提问。

当然，答案必须肯定一定得是北辰.光谷里。

相比光谷传统的产业园，北辰.光谷里，是一个新物种。

他新在哪里呢？

为满足产业高速发展之需，北辰·光谷里以“产商互动、四位一体”独创“工作+娱乐+生活”24小时生态圈，围绕“数字出版、动漫游戏、移动互联、创新设计、影视媒体、大数据、VR/AR”七大基础产业，为湖北文创产业升级进行积极尝试。

50万方超大规模，形成约24万方创意办公，6.7万方体验式创意商街，2.8万方服务式公寓。其中自持近10万方物业，持续运营。

特别是在商业体验配套上，打造5000平方米的创意影视剧场、1万平方米的跨界健身中心、2000平方米的华中较大创意艺术书店等文艺青年喜欢的生活场所。

按照哥的理解，他实际上，是一个产业与商业互为驱动的项目。

优秀的产业成果产品化，在项目的商业体系里对外展示、销售，形成收入支撑，与此同时，商业配套、生活娱乐配套，又为产业，尤其是从业者提供生活服务支持。

通过产业综合体，需求链条被重构，形成以产业为核心驱动，自我生长、自我调节、自我完善的生态共享体系。

她以“氪空间联合创意办公、星云甲级、阿尔法文创独栋、地标总部以及精品服务公寓”，构筑企业一站式成长平台；与36氪、中关村、华山资本等展开合作，为企业提供资金、资源、政策等全方位支持；自建6.7万方商业街，让文创人“生活、工作、社交”一应俱全。

所以，产业地产，对开发商就是向死而生。

彻底丢掉过去那一套快进快出的模式，不再把产业当成搞地的噱头，一次拿他个50万方纯商业，看哪个同行敢说一句闲话。

把所有该做的做到优质，跟光谷文创产业，荣辱与共吧。