说到大武昌片区，徐东是个神奇的存在，占据着二环的位置，但和城市核心资源基本擦肩而过，就连地铁也是大武昌主城覆盖得最晚的片区，比青山还晚3年；

2016年以前，徐东的房价长期在八九千的状态，二手房价也是这样，长期处于武昌核心区价格洼地，一部分原因是因为片区发展相对慢，还有一个原因是徐东开发比较早，前些年存量大。

虽然这两年徐东的发展仍然不温不火，但商圈比较成熟了，楼市跟着行情水涨船高，新房价格直逼2万，二手房价格涨得更厉害，倒挂很明显，比如有个很神奇的很老的楼盘，老的程度大概是奶奶级的，2014年就入市，到现在仍在江湖混——保利城；

最近一次推的四期高层毛坯21500元，一期已经交房的二手房单价已经挂到两万五六；虽然这个盘很老，但一直以来都比较低调，产品君这次仔细看了看，发现这是一个非常精分的项目，从区位到产品都充满矛盾。

“环线论”破除者

武汉保利城项目位于武汉市洪山区铁机村，武昌二环内，地理上特别核心，理论上应该车水马龙络绎不绝才对；

但事实上，你看看周边，说这里是三环外你都会信的吧？

保利城的位置比较尴尬，在武昌区和洪山区交界的位置，通常这种交界的地方都没有享受到片区的排名前列手红利，有点爹不疼娘不爱的遗弃感；

目前看来，这个地方在公共交通上，和4、7、8号线都优质错过，公共交通不太方便，后期有5号线，预计会在2021年通车，不过自驾的通达性是比较好的；

商业配套方面，大型商业要到徐东核心区的商圈，目前一期入住以后底商慢慢形成气候，项目有自带的商业体，后期要看招商和运营是否匹配人群需求；

所以环线只是一个参考，交通方不方便，快速路通达性好不好，都要看市政规划，商业成不成气候要看招商和运营，虽然地处核心区，但并不繁华，它的存在就是“环线论”的“例外”。

包罗万象，神出鬼没

项目由湖北保利普提金置业有限公司开发，体量比较大：

10栋8层、5栋28层、1栋29层、1栋30、15栋32层、10栋33层、4栋34层、8栋50层住宅楼；

2栋3层幼儿园，12栋24层办公楼，1栋24层酒店，3栋1层、1栋2层商业，1栋4层社区中心；

总建筑面积为121.8万方，布局是这样的：

住宅分布在商业周边，很好地形成了区域内人气的串联，同时也使不同区域住宅、公寓的业主到达商业的路径较短；

但凡事都有AB面，便利和繁华的背后是氛围喧嚣和人群复杂，尤其靠近商业区的几栋，多少会受到干扰。

通常这么大地块，除了综合体，开发商最爱做高低配，在保利城的开发上，不仅做了高层配洋房，还有还建房：这也是一直以来，很多买房人心有芥蒂的因素，据产品君了解，保利城所谓的还建房，其实是双竞双限房：

即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价，选择满足条件的开发企业，以满足中等收入阶层的住房需要。

据了解，保利城的双限房，一部分是石化的福利房，另一部分是拆迁安置房。而这部分的房源有30万方，也就是说，整个楼盘将近四分之一都是还建房。

这样看来，这个项目体量庞大，人群复杂，高低配已经不足以形容它的包罗万象。

来都来了，先看买家秀

一个项目的规划落地情况如何，如果能看到前期交房的实际情况，比听置业顾问口若悬河要实在得多；

一期的保利城长这样，很密，这样的奶奶灰配黄色和砖红色外立面，颜值比很多马蜂窝要高了；

门口的水景已经干涸，你看当初效果图里，展示区里那些撩拨到你的美好元素，一旦后期物业不维护，就是闲置区域；

走近看，还不如没有水景；

小区里的草皮很稀疏，一副营养不良的样子；

一层做了挑高和架空，但是面宽比较窄，所以单元门栋看上去还是显得光线不足；

架空的公共区域，在规划里做了儿童游乐场所，听上去很美好，很人性化，被当做亮点对不对？来看看实际使用的情况——

已然成了电瓶车停放点，当初美好的规划落地了，但没有实现美好的初衷；

这一部分依赖业主的素质，还有一部分依赖社区规划，为啥不设置电瓶车停放点呢？难道电瓶车要停到地下车库么？避免风吹雨淋停哪里呢？停这里没毛病了。

社区后期的秩序需要物业的管理和业主的支持，但作为承载了业主生活起居和琐碎日常的地方，细节直接决定了美好的规划落地后是否能实现美好的功能；

比如小区这个儿童游乐场，就比较受欢迎，产品君无门禁闯入的那天，天气很好，看到有几个小孩在这里玩了很久，差点自己就上去滑滑梯了；

虽然只是一个简单朴实的东西，但它成为了小孩子生活的一部分，这才是好规划应该呈现出的生活场景。

但是，美好不过3秒，一回头就看到这个已经没有沙的沙坑：

设置它的初衷无非是丰富游乐区的元素，让孩子可以在这里玩耍，但沙坑较大的坑就在于，晴天还好，一下雨试试看？再下大一点，雨水把沙子冲到外面，整个游乐区都会拖泥带水，所以，又是一个不实用的设计，扑街。

再看这个邻里中心，在小区外，靠近商业区的地方，原本是提供休息娱乐的场地，给人群制造互动的机会；

但是你看，稀稀疏疏的几棵小树苗，至少8-10年内树荫是不会覆盖到座位区域的，武汉的气候，一年里有几天适合坐在这里露天交流感情的？

中间靠背椅的地方，就更尬了，大家面对面坐着，中间连个桌子都没有，翘起二郎腿发现无话可说，手都不知道往哪放……

在规划上，这个神奇的项目想法很多，也很卖力，但就是不走心，不接地气，落地后不能满足生活场景的设计，以后都会被空置，这是公共空间的浪费。

洋房产品

据置业顾问说，保利城近期推出8栋洋房，下面的37-44#，每栋8层，2T2；

其实洋房较大的优势应该是外部景观资源棒，一层带花园顶层带露台，有天有地，密度低舒适度高，而这个洋房大概只有低密能够得上洋房标准，周围被高层包围，谈什么景观和视野呢，充其量就是城市中心大社区里的小高层。

洋房区域的园林是这样的，比我们看到的住宅区要开阔，绿植景观也更有层次感；

入户门厅比较宽敞气派；

洋房的一层没有架空，由于有入户门厅占用空间，所以一层户型158㎡，2-7层都是173㎡：

158㎡三房两厅三卫

一层户型，分别在单元入户厅的两侧，楼栋里进出人群会从大门口经过，相对来说人流量会略大；

158㎡的总面积做三房设计，功能上略显不足；不过客厅和房间的空间都比较大，比较舒适；

厨房和走道中间的部分，以及公卫面盆到走道的部分，都打了柜子，比较实用了，家里收纳空间比较充足；

2T2的户型，方正和通透是必须的，三开间朝南，南向阳台开间大；

做了双主卧设计，房间的尺度感和私密性足够了，总体来说，这个户型无明显槽点，就是总感觉少了一间房。

173㎡四房两厅三卫

173㎡的户型比一层户型多了一间南向卧室，四开间朝南，采光面大，户型通透，功能上也能满足更多人口的家庭；就是门口的卧室去洗手间不太方便，舒适度和私密性相对其他3个房间略差。

整体来说，保利城四期的洋房户型比较中规中矩了，较大亮点就是双主卧，收纳空间充足，没有洋房的开阔视野和花园露台，勉强做到了方正通透和宽敞尺度。

最后，我们来看看价格，目前周边小区的二手房价是下面这样：

保利城周边二手房价格在2.3-2.6万左右，其中体量和保利差不多的爱家，二手房价大约2万，较高的要数美林青城2.6万，保利城的高层部分2.3万；

区域二手房价格整体相对九十月份有所下降，当时保利城的二手房到了2.5万，一来是由于徐东片区有新房入市，保利城高层的毛坯均价21500，这样一对比，大家当然更愿意买新房；二来由于这个片区向来二手房源充足，这种情况下想出手，挂低价格是最简单快速的办法了；

而接下来保利城推出的洋房，均价约2.55万，怎么选择就要看买房人的需求了，如果看性价比，显然高层无疑；如果选择改善，洋房更舒适，虽然单价和总价都略微偏高，但同区域基本无其他同类产品可选了。

总结

项目：保利城

地址：团结大道铁机路交叉口

开盘信息：37-44#洋房

产品概要：158-173㎡，三房、四房户型；

项目评价：体量大，高层毛坯性价比高，洋房品质不足

来源：微信公众号楼市产品说