武昌二环奶奶灰,看完买家秀,你还想不想买?

武汉购房指南 2019-04-17 14:56:17
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说到大武昌片区,徐东是个神奇的存在,占据着二环的位置,但和城市核心资源基本擦肩而过,就连地铁也是大武昌主城覆盖得最晚的片区,比青山还晚3年。

说到大武昌片区,徐东是个神奇的存在,占据着二环的位置,但和城市核心资源基本擦肩而过,就连地铁也是大武昌主城覆盖得最晚的片区,比青山还晚3年;

2016年以前,徐东的房价长期在八九千的状态,二手房价也是这样,长期处于武昌核心区价格洼地,一部分原因是因为片区发展相对慢,还有一个原因是徐东开发比较早,前些年存量大。

虽然这两年徐东的发展仍然不温不火,但商圈比较成熟了,楼市跟着行情水涨船高,新房价格直逼2万,二手房价格涨得更厉害,倒挂很明显,比如有个很神奇的很老的楼盘,老的程度大概是奶奶级的,2014年就入市,到现在仍在江湖混——保利城

最近一次推的四期高层毛坯21500元,一期已经交房的二手房单价已经挂到两万五六;虽然这个盘很老,但一直以来都比较低调,产品君这次仔细看了看,发现这是一个非常精分的项目,从区位到产品都充满矛盾。

“环线论”破除

武汉保利城项目位于武汉市洪山区铁机村,武昌二环内,地理上绝对核心,理论上应该车水马龙络绎不绝才对;

但事实上,你看看周边,说这里是三环外你都会信的吧?

保利城的位置比较尴尬,在武昌区和洪山区交界的位置,通常这种交界的地方都没有享受到片区的第一手红利,有点爹不疼娘不爱的遗弃感;

目前看来,这个地方在公共交通上,和4、7、8号线都完美错过,公共交通不太方便,后期有5号线,预计会在2021年通车,不过自驾的通达性是比较好的;

商业配套方面,大型商业要到徐东核心区的商圈,目前一期入住以后底商慢慢形成气候,项目有自带的商业体,后期要看招商和运营是否匹配人群需求;

所以环线只是一个参考,交通方不方便,快速路通达性好不好,都要看市政规划,商业成不成气候要看招商和运营,虽然地处核心区,但并不繁华,它的存在就是“环线论”的“例外”。

包罗万象,神出鬼没

项目由湖北保利普提金置业有限公司开发,体量比较大:

10栋8层、5栋28层、1栋29层、1栋30、15栋32层、10栋33层、4栋34层、8栋50层住宅楼;

2栋3层幼儿园,12栋24层办公楼,1栋24层酒店,3栋1层、1栋2层商业,1栋4层社区中心;

总建筑面积为121.8万方,布局是这样的:

住宅分布在商业周边,很好地形成了区域内人气的串联,同时也使不同区域住宅、公寓的业主到达商业的路径较短;

但凡事都有AB面,便利和繁华的背后是氛围喧嚣和人群复杂,尤其靠近商业区的几栋,多少会受到干扰。

通常这么大地块,除了综合体,开发商最爱做高低配,在保利城的开发上,不仅做了高层配洋房,还有还建房:这也是一直以来,很多买房人心有芥蒂的因素,据产品君了解,保利城所谓的还建房,其实是双竞双限房:

即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价,选择满足条件的开发企业,以满足中等收入阶层的住房需要。

据了解,保利城的双限房,一部分是石化的福利房,另一部分是拆迁安置房。而这部分的房源有30万方,也就是说,整个楼盘将近四分之一都是还建房。

这样看来,这个项目体量庞大,人群复杂,高低配已经不足以形容它的包罗万象。

来都来了,先看买家秀

一个项目的规划落地情况如何,如果能看到前期交房的实际情况,比听置业顾问口若悬河要实在得多;

一期的保利城长这样,很密,这样的奶奶灰配黄色和砖红色外立面,颜值比很多马蜂窝要高了;

门口的水景已经干涸,你看当初效果图里,展示区里那些撩拨到你的美好元素,一旦后期物业不维护,就是闲置区域;

走近看,还不如没有水景;

小区里的草皮很稀疏,一副营养不良的样子;

一层做了挑高和架空,但是面宽比较窄,所以单元门栋看上去还是显得光线不足;

架空的公共区域,在规划里做了儿童游乐场所,听上去很美好,很人性化,被当做亮点对不对?来看看实际使用的情况——

已然成了电瓶车停放点,当初美好的规划落地了,但没有实现美好的初衷;

这一部分依赖业主的素质,还有一部分依赖社区规划,为啥不设置电瓶车停放点呢?难道电瓶车要停到地下车库么?避免风吹雨淋停哪里呢?停这里没毛病了。

社区后期的秩序需要物业的管理和业主的支持,但作为承载了业主生活起居和琐碎日常的地方,细节直接决定了美好的规划落地后是否能实现美好的功能;

比如小区这个儿童游乐场,就比较受欢迎,产品君无门禁闯入的那天,天气很好,看到有几个小孩在这里玩了很久,差点自己就上去滑滑梯了;

虽然只是一个简单朴实的东西,但它成为了小孩子生活的一部分,这才是好规划应该呈现出的生活场景。

但是,美好不过3秒,一回头就看到这个已经没有沙的沙坑:

设置它的初衷无非是丰富游乐区的元素,让孩子可以在这里玩耍,但沙坑最大的坑就在于,晴天还好,一下雨试试看?再下大一点,雨水把沙子冲到外面,整个游乐区都会拖泥带水,所以,又是一个不实用的设计,扑街。

再看这个邻里中心,在小区外,靠近商业区的地方,原本是提供休息娱乐的场地,给人群制造互动的机会;

但是你看,稀稀疏疏的几棵小树苗,至少8-10年内树荫是不会覆盖到座位区域的,武汉的气候,一年里有几天适合坐在这里露天交流感情的?

中间靠背椅的地方,就更尬了,大家面对面坐着,中间连个桌子都没有,翘起二郎腿发现无话可说,手都不知道往哪放……

在规划上,这个神奇的项目想法很多,也很卖力,但就是不走心,不接地气,落地后不能满足生活场景的设计,以后都会被空置,这是公共空间的浪费。

洋房产品

据置业顾问说,保利城近期推出8栋洋房,下面的37-44#,每栋8层,2T2;

其实洋房最大的优势应该是外部景观资源棒,一层带花园顶层带露台,有天有地,密度低舒适度高,而这个洋房大概只有低密能够得上洋房标准,周围被高层包围,谈什么景观和视野呢,充其量就是城市中心大社区里的小高层。

洋房区域的园林是这样的,比我们看到的住宅区要开阔,绿植景观也更有层次感;

入户门厅比较宽敞气派;

洋房的一层没有架空,由于有入户门厅占用空间,所以一层户型158㎡,2-7层都是173㎡:

158㎡三房两厅三卫

一层户型,分别在单元入户厅的两侧,楼栋里进出人群会从大门口经过,相对来说人流量会略大;

158㎡的总面积做三房设计,功能上略显不足;不过客厅和房间的空间都比较大,比较舒适;

厨房和走道中间的部分,以及公卫面盆到走道的部分,都打了柜子,比较实用了,家里收纳空间比较充足;

2T2的户型,方正和通透是必须的,三开间朝南,南向阳台开间大;

做了双主卧设计,房间的尺度感和私密性足够了,总体来说,这个户型无明显槽点,就是总感觉少了一间房。

173㎡四房两厅三卫

173㎡的户型比一层户型多了一间南向卧室,四开间朝南,采光面大,户型通透,功能上也能满足更多人口的家庭;就是门口的卧室去洗手间不太方便,舒适度和私密性相对其他3个房间略差。

整体来说,保利城四期的洋房户型比较中规中矩了,最大亮点就是双主卧,收纳空间充足,没有洋房的开阔视野和花园露台,勉强做到了方正通透和宽敞尺度。

最后,我们来看看价格,目前周边小区的二手房价是下面这样:

保利城周边二手房价格在2.3-2.6万左右,其中体量和保利差不多的爱家,二手房价大约2万,最高的要数美林青城2.6万,保利城的高层部分2.3万;

区域二手房价格整体相对九十月份有所下降,当时保利城的二手房到了2.5万,一来是由于徐东片区有新房入市,保利城高层的毛坯均价21500,这样一对比,大家当然更愿意买新房;二来由于这个片区向来二手房源充足,这种情况下想出手,挂低价格是最简单快速的办法了;

而接下来保利城推出的洋房,均价约2.55万,怎么选择就要看买房人的需求了,如果看性价比,显然高层无疑;如果选择改善,洋房更舒适,虽然单价和总价都略微偏高,但同区域基本无其他同类产品可选了。

总结

项目:保利城

地址:团结大道铁机路交叉口

开盘信息:37-44#洋房

产品概要:158-173㎡,三房、四房户型;

项目评价:体量大,高层毛坯性价比高,洋房品质不足

来源:微信公众号楼市产品说

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