复工可期!暂停3月轻伤,再撑3月或重伤|重启2020武汉楼市

搜狐焦点武汉站 2020-03-16 16:03:11
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前任搭的台,怎么唱好戏?

疫情正得到全面控制,武汉市确诊病例从千位数、百位数,大幅缩减到当前的个位数,武汉市被按下的暂停键即将复位;

杀敌一千自残八百,新冠疫情的防控举措也刺伤了武汉的国民经济,作为经济支柱产业,楼市在全面恢复正常化之后,该如何应对未来的不确定性因素?

在采访了学者、房企高管、从业人员之后,峰哥更加坚定了“疫情的影响是暂时的,寒冬之后是暖春”的信念;本系列文章也试图通过土地、房源供给、客户需求等观察角度,对武汉楼市做出审慎乐观的研判。

2020年第一季度已经确定报废,3个月颗粒无收,对房企意味着什么?

据武汉房管局统计数据,2019年1—3月,武汉去化总计37423套,而2020年1月去化10480套,以武汉均价1.8万元/㎡、单套面积100㎡计算,武汉楼市因疫情蒸发了至少500个亿的销售额。

据多位业内人士透露,中国头部房企top30强大都有预留储备金,目前只能靠融资度日,还能抗一抗,如果武汉疫情再耗3个月,绝大多数房企都会拖成重伤,尤其现金流较差的,不是没有倒逼的可能。

据说,上海已经开始出现餐饮业倒闭潮。当前,各地调控政策“一日游”,不惜触碰红线,已经在疯狂暗示:经济形势严峻,真的要扛不住了。

归根到底,当下,各大房企最愁的是钱。

01

房企自救+政府救市并举

武汉楼市会有什么大的动作?天助自助者。为了自救,各大房企除了融资,也是八仙过海,各显神通。

最开始,武汉各大开发商在自有平台或借助第三方媒体平台包装“线上售楼部”,维持正常待客流程。

也有武汉开发商,上线抖音等短视频,让置业顾问变身花样主播,维持项目热度。

直到“宇宙第一房企”恒大,在2月13日打响“网上打折卖房”第一枪,拉开为期3个月的战线,而后,一众房企纷纷跟进。

与卖房打折不同,以万达为代表主战商业地产的开发商,主动宣布减免旗下商业购物中心租户的租金,共渡难关。

碧桂园和万科,则选择按兵不动。

碧桂园这时候反而在内部频繁调动人事,重新组织功能,据悉,至少换防38个总部与区域高管,超过13个区域参与合并,放出了2个重磅岗位对外招聘,注重内功。

第三种选择以远洋为代表,选择拿出自有地块,寻找联合开发的小伙伴,降低运营压力,不失为一条出路。

多为业内人士表示,近三个月的停摆期中,武汉绝大多数开发商都在为复工做积极准备。

接下来,我们先看看其它城市的情况。

据统计,2020年进入2月以来,超过60个城市已经出台了相关楼市调控政策。

中国指数研究院认为,各地密集出台的调控政策,主要是信贷支持、土地款延期或分期缴付、降低预售条件、调整保证金等多方面的政策支持,以缓解房企的资金压力、提高企业抗风险能力、减轻经营成本和帮助企业恢复生产经营。

一个最明显的共性是,没有哪一个城市敢触碰到了“限购、限贷、限价”三座大山。当前的重点是,给企业信心。

不管是三四线城市,还是一线“四驾马车”,救市的求生欲都是一样的,顶着“房住不炒”的紧箍咒作妖,住建部就像灭霸,跟着打响指,中央死守底线。

接二连三地被叫停,不是没有来由的。2019年730会议,是一个很重要的转折点。

自2019年6月开始,除了武汉以外,其它二线热门城市动作频频,有点儿山雨欲来风满楼的架势。总体来看,调控政策同样主要指向供给端。

态度要摆正,不把房地产作为短期刺激经济手段,不是开玩笑的。

02

银行态度分化,金融口仍不松懈

作为房企的资金供给方,银行的态度分化明显,看来,缺钱的不止是房企,银行的日子同样不好过。

2月24日、3月10日浙商银行、湖州银行分别下调首付门槛和公积金贷款额度,最近的,要属宝鸡市地方银行,因三家私营银行均触碰了“限贷”的红线,很快就被喊停取消了。

相比地方私营银行躁动的小性子,四大国有银行暂时按兵不动,非常谨小慎微。

2月27日夜晚,爆出的“建行开始放松加按揭贷款政策,二套房首付7成变3成”的文字,标题党断章取义,吓得建行深圳分行第二天一大早就官宣辟谣!

人家的“抵押云贷”,不是为购房开绿色通道的,而是专门为小微企业提供的经营性抵押贷款业务。

银行体系的不同态度,很值得玩味。

浙江一带,小商品经济发达,中小微企业硬生生把浙江送到全国GDP排名第四,国有银行不敢轻举妄动,但私营银行嗅觉非常灵敏,经济从停摆到复苏,当地私营银行,虽然只是伸脚试探,但可以窥见,背后渗透着浙江的地方意志。

无论是国有银行按兵不动,还是地方的私营银行的暧昧态度,背后还是拴着730会议的红线。

“推进金融供给侧结构性改革,引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资”,这一条直接摁住了房企的咽喉,而房贷作为银行盈利业务的香饽饽,也动了它的蛋糕。

房地产除了是人力密集型行业,更是资金密集型行业,中央已经参悟透了国内多年以来房地产调控的本质——金融问题。

部分私营银行触碰了需求端的贷款政策,2月25日,银保监会并没有松口的意思。

03

地方需戒掉“房地产救市”的依赖性

自2008年以来,楼市调控进入一个死循环:先紧紧—再松一下—又上紧发条,甚至已经形成固定周期,通通都是围绕购房者这块下手,把房地产的需求端压得死死的,但拧紧的水龙头,大多撑不过两年。

中央已经意识到,过去十年调控政策的局限性,房地产“夜壶论”广为流传。这次,中央下决心断了各地政府、房企过去养成的定向思维习惯,转向供给侧开刀,从源头处实行金融管控。

据中国房地产报对湖北省房地产经济学会专家委员会专家殷跃建的采访,透露了中国地方政府的财政收入过多依赖土地出让的现状。

“依赖房地产救市”的惯性开始抬头,是因为房地产救经济这条路快捷省力。

房地产作为民营经济的重要组成部分,以武汉统计局公布的2019年1-11月主要经济指标为例,房地产开发投资增长8.1%,与武汉GDP增幅基本持平,上下游牵扯到的附属行业庞大而复杂。

以驻马店为代表的三四线城市,楼市的主基调一直是“去库存”,而以广州代表一线城市队伍,则是稳楼市,后面一排的二线城市等着观摩看效果。

地方政府需戒掉“房地产救市”的懒惰情绪,各地必须充分发挥主观能动性,另寻高法。

这个时候,中央逐个按头,相当于杀鸡儆猴。

除了政策,人口的流动,已经逐渐成为影响楼市、城市竞争力的关键性因素。“一城一策”终将到来,而人口的问题,武汉同样需要高度关注。

2019年,部分城市公布了常住人口统计数据,强二线城市中,杭州是武汉最大的竞争对手,去年新增55 .4万人,2020年官宣常住人口已经突破1000万人次!

值得武汉警惕的一点是,长三角地区的人口流入,居然超过了大粤湾区!

武汉楼市要夯实基础,人口大战还要再多花心思,政府还需出台更具吸引力的落户政策。

04

信心仍在,楼市亟待有序复工

有了前车之鉴,“三限大山”的底线,武汉不会越界,但有一个特殊性——武汉还没有落地“一城一策”机制。

原因有二:

其一,2019年为了筹备军运会,当时维稳为主,宜静不宜动;

其二,根据武汉市2019上半年工作执行报告透露,武汉已完成“一城一策”试点工作方案,目前已通过住建部审核并上报国务院,待国务院备案通过后,武汉将组织实施。

“一城一策”终将到来,有序复工是当务之急。

3月12日,湖北省人民政府网发布《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施》(简称《措施》),指向性非常明确,相当于按下了经济复苏重启键。

武汉楼市虽然仍在待机,克而瑞研究中心认为,压力城市仍然需要刺激需求端维稳,房贷放松优先级将从公积金、房贷利率到首付,依次递减。

这3个月,一线战况如何?

据多位置业顾问反映,项目已转线上办公,除了线上轮排待客,有的房企趁此时自练内功,安排大佬给置业顾问开直播课,培训了一个多月销售技巧。

值得一提的是,虽然线上客户来访量与线下不能相比并论,有的楼盘甚至有5倍差距,但线上购房者的精准度更高。

目前,各大项目的主要困难是,线上交流不好把控购房者的准确意向,也无法成交,但与购房者沟通过程中,传递的市场信心还是挺足的。

在系列报道①中,虽然各大房企对武汉的土地市场仍然充满热情,但不能忽视房企的困境。

据中部数据研究中心主任胡超说,这3个月虽然不用支付各款项,但资金占用银行或其它金融机构的时间也在延长,在此期间,房企颗粒无收,多一天就增加一天的成本,企业财务的成本不轻,尽快复工实现销售才能充血。

疫情终将结束,武汉楼市要真正形成长期健康有效的运营机制,不能只妄想靠松“三限”大山的土,更离不开人口、租赁、法治、税收等综合手段。

2020年武汉楼市重启,迫在眉睫。这是留给武汉新任领导队伍的一道考题:前任搭的台,怎么唱好戏?

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