误入东西湖楼市“绞肉机”——有一种求生欲叫还没开盘就跪
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武汉楼市最血腥的战场是哪里？
东西湖吴家山说我排第二，恐怕没人敢称排名前列。
清一色的高地价，复印机般输出的产品，集体抱着“临空”的饼子摇大腿……最终沦陷于分销中介的汪洋大海。
在这个板块，谁要是不用分销，反而另类，他一定有更猛的杀手锏，比如“还没开盘就先跪”。
很多朋友对分销有疑问，开发商宁肯给中介们2~8%的佣金，为啥不直接打折？
问得好，简单解释下。
开发商上报的价格体系集团通过之后，就不能随便动，要降价你得重新申请。
但找分销，佣金走营销费用，虽然也超过集团定的营销费用比例，但好歹秋后算账，先做了再说。
再一个你直接降价，公司会认为你营销无能，上分销呢？打折优惠那都是第三方提出的让利行为，跟我营销无关...
所以大家看到很多盘找分销，直接打折的不多。
但在三店绞肉机，开发商就顾不上这么多。
首开光明·国风上观项目就出现了首次开盘即打折，置业顾问所有报价，都特别强调“折后” XX元，并抛出一系列优惠和赠品。
现在定存2万元后面可抵5万，XX房源可抵XX元，开盘时再打XX折。
听完所有，我感觉回到了淘宝双十一前那段每天都在挠头算术的日子。
放弃精装溢价，放弃贵出天际，放弃盈利……
项目首次开盘即打折，不仅定存2万抵5万，开盘时再折上折。本来单价12300-12900区间内的户型，打完折只要12000。
这个项目和我们之前写过的一个项目很像，都是不走渠道不走分销，直接打折回馈购房者。
甚至都还没在市场试过水，就直挺挺的跪了。
到底是什么，让首开在短短数月内，放弃挣扎“认命”？
这次首开自己拿地，自己开发，从里到外都透着浓浓的老北京气质。
但它有点生不逢时，上半年开放售楼部蓄客，碰上区域集中供应，后来好不容易能卖了，又碰上军运会。
一拖就拖到了年底。
首开的资金链不知道是不是有点紧张，国风上观这项目，今年出售50%股权给光明地产。合作开发国风上观项目。
而今年前8个月，首开总销售额587.23亿，年度目标只完成58.13%。同时密集转让3家子公司股权。
但在武汉人民的心中，首开并不是这样的。
2016年，经过516轮加价，北京首开以14271元/平的地价一举拿下洪山地王，溢价率达185.44%。这是武汉较早出现的地价=周边房价。
这是武汉楼市一幕很经典的黑色幽默，竞争对手互相抬价，最后一起入股搞开发，敢情您是给自己竞价？
后来这个项目成为片区内名气较大的楼盘，把三环卖出了内环的价格。
尝到价格红利的首开2018年再进武汉拿地，也就是国风上观项目，地价再次高出隔壁一倍。
本想大展拳脚，却一头扎进东西湖绞肉机。
我们知道，在东西湖吴家山这种地方，打折降价已经不是什么新鲜事。
但像首开光明国风上观这种首次开盘就跪的，还真不多见。
项目少有卖点也是较大优势是紧邻项目的教育用地，将引进985/211工程学院的附属学校，为幼儿园、小学、初中、高中15年一贯制。
这是隔壁开发商拿地时的附带条件，后来隔壁开发商突发事件，项目遭中断，承诺的名校也是遥遥无期。
本来想着抱大腿，结果没想到隔壁占着那么大块地却只能缓慢开发，顺便拖了自己的后腿。
首开怎么办？
总不能跟着隔壁一起佛系持销吧？
于是在迈入2019年最后一个月之前，首开决定破釜沉舟，开一次盘再说。
但蓄客远远没有达到需求，本次开盘仅仅160套房子，意向客户可能都没达到这么多组。
于是出现了开头的送米面油扫地机器人外加立减打折。
首开光明国风上观是首开集团旗下国风系产品，国风系在北京、太原等地都是豪宅定位。国风上观也是首开集团在华中布局的排名前列个国风系产品。
项目整体规划8栋楼，住宅部分12万方，商业1600多方。
我们知道，在三店这种新城区，除一两个投资潜力大的项目以外，大多数项目主力都是刚需客户，这种客户最在乎的是什么？配套。
而国风上观好巧不巧的，都没有。
既然项目想要做品质人居，老老实实做改善产品、做片区独一份也行，但它偏不，非要随波逐流做96平小三房…好吧，于是出现只能站一个人的厨房&不打掉飘窗人就无法360度旋转的小次卧。
最怕是有做改善盘的野心，产品却连一般刚需盘都不如。
总的来说，项目本身再普通不过，尤其是在吴家山这种一年内平均1月出1个新盘的区域。如果没有特别过人之处，立马被边缘化。
说回吴家山这个区域。
除地王封盘以外，吴家山所有20多个项目，有一个算一个，要么上分销，要么在打折。
这里的背景我们简单讲下，吴家山自融创高价拿地之后，各家大开发商像着了魔似的，争相高价拿地，导致这个区域少数楼盘价格甚至超过三环内古田。
由此导致区域内完全是以地价高低论英雄：不管你产品如何开发商怎样，价格低就是王道。
很长一段时间，吴家山的楼市都是比较畸形的。
甚至一些中游的项目找不准自己的定位，盲目攀比价格优势，产品同质化非常严重。
这里卖房逻辑很奇怪，就是“你出门左转，那个比我们位置差很多的项目卖XX元，你买我们这里立马就赚。”
这里的卖地逻辑也很奇怪，3公里开外的五环体育中心都能成为军运会后板块崛起的标志。
最后开发商们，都会举办一次运动会买了单。
很多大开发商不管在别的地方做的怎么样，一来吴家山立马入乡随俗。
如果对于开发商来说，大本营-武汉是一次产品降级，那么武汉-吴家山则是再一次产品降级。
是开发商集体佛系了？不是，是整个区域目前能接受的价位就13000-14000之间，就算自己做出值16000的产品，也要有人买单才行。
对于光秃秃的新区，最保险的方式是做刚需。
只要一代又一代的新武汉人来到这里，90多平的小三房永远会有市场。
于是这些项目不思进取，只顾躺赚区域红利。滞销了就上分销，打折，总有一天会光荣清盘。
但是最近，这招显然不管用了——市场下行的少有好处是，购房者的理智捡回来了。
号称吴家山排名前列神盘的项目开盘卖不完了，靠近老城接近15000的项目却能去化100%。
前者纯住宅，地铁口+低价是优势；后者自建大型商业体，周边城市面貌略好于三店片。
当市场渲染的恐慌情绪用完，购房者不再以价格为少有尺度，那一批执着打价格战的“刚需盘”好日子也许快到头了。
而致力于给区域做配套，真正能带动周边发展的项目，将会浮出水面，成为下一代红盘。比如上面说的那个15000去化100%的，比如虽然四环外但有巨额产业投资的项目。
文章来源：房哥买房
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