武汉楼市“新区癌”——没有光谷的命,得了新区的病

武汉焦点原创 2019-07-08 12:04:01
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​曾几何时,武汉开发商还是很实在的卖房 自家有什么优势,就打什么卖点

曾几何时,武汉开发商还是很实在的卖房

自家有什么优势,就打什么卖点

至于区域,老老实实就是“地名

比如汉口某本地开发商楼盘

老板读了互联网圣经《失控》

醍醐灌顶

坚持要把楼盘打造成“互联网智慧住宅”

哥去参观过

可以用IPAD关窗帘,当时比较新鲜

但作为纯刚需外溢盘+省内专县进城盘

这个定位,无悬念失败

于是迅速回归抱核心区大腿的传统——

解放大道延长线

到这里,整个操作都很常规

接着就突然放飞自我

因为平地一声惊雷,XX新城横空出世

这楼盘环顾四周,虽然满眼望去都是农田

但在他心中,仿佛已看到万丈高楼平地而起

立马奏响时代最强音——“XX新城唯一概念盘”

差不多就是从那个时候开始

武汉非核心楼盘定位方式被颠覆

从传统“汉口北”、“光谷东”、“我到徐东15分钟”抱核心区大腿

转变成高度的“新区崇拜”——

每一个“XX新区/YY新城”,都站着气吞万里如虎的概念

这3年几乎每年都有一个新区,站上房价的风口

每一个新区,都有重演光谷奇迹的梦

然而,产业新区干没干成还两说,房价倒是先放飞自我

没有光谷的命,得了新区的病

01

据哥不完全统计,武汉大大小小的“概念新区有40多个

除了极少数位于核心区的楼盘,比如西北湖、沙湖,大部分楼盘,尤其是郊区盘,几乎都能抓一个新区概念,套自己身上。

有的新区概念,有官方背书。

比如长江主轴,阳逻之心,临空经济区,大光谷,大临港,大车都,中法生态新城,问津新城、二七滨江商务区,CBD,航天新城,未来科技城,生物科技城,新港长江城,金口新城,青菱新城,黄家湖大学城……

太多了,哥就不一一举例。

基本上,每个行政区都划过这种概念。

唯一例外是江汉他没地了。

有一些新区,以前官方说过,但现在好像音量不大。

比如黄浦新城,汉口科技城,汉江湾,青山滨江商务区,青山东部新城,2049启动区,华中金融总部区……

华中金融总部,你知道是哪里吗?

中北路。

还有一些,是开发商自己发明的概念。

高铁商务区(官方只有杨春湖新城),东湖中央居住区(你知道在哪里吗?),CLD中央居住区(已经懵圈),中央服务区(呵呵哒)……

下面,哥再说几个,你会真正感受到无厘头。

南外南,听说过没?

现在百度搜都搜不到,大致是南湖以南的“新区板块”。

南外滩呢?

听起来像不像跟上海外滩、陆家嘴有点瓜葛?

其实他在武金堤。

现在基本还长这样。

02

这些名头响亮的概念新区,让开发商如获至宝。

你原本项目在东西湖十二支沟,现在发现还可以叫“XX经济区”。

换作你是开发商,你用哪个名字?

而且,人家开发商用的有根有据。

大光谷规划面积1059平方公里;大车都规划面积接近500公里;大临空有1100平方公里;阳逻港经济区有100多平方公里;航空产业基地有200多平方公里。

这几个块头大的,加起来都有3000平方公里左右。

已经比武汉建成区(三环内)大3倍,武汉全境也不过8000多平方公里。

这意味着,基本上你楼盘只要在武汉,都能套上一个“新区概念”。

哪怕邾城、纱帽、奓山这些地方的楼盘,你去听置业讲解,都有“问津新城”,“经开西”的大腿可以报。

有一种经济形势大好,开发商都来不及摘取胜利果实的感觉。

图源网络:邾城

每一个新区背后,都有重演光谷奇迹的野心。

03

跟广大开发商一样,我们买房人也有明显新区崇拜。

原因无他,这两年有概念的新区,涨得猛啊。

2015~2019年,有概念的新区,涨幅超主城区,几乎每年诞生一个风口。

2016年的武湖;2017年的蔡甸、光谷东;2018年的葛店……

房价在短期,都有接近翻番的表现。

新区涨得“快”,核心区涨得“慢”,持续足足4年之后,武汉内部的房价体系,已经不断扁平化。

黄浦路核心区房价4万,30公里开外的阳逻,逼近1万。

(起点为阳逻,终点为黄浦路)

阳逻3000多块卖了多少年?

那时候汉口滨江就能卖2万多3万。

这种现象,又给大家“买新区”很足的信心。

这一轮房价不规则上涨,彻底颠覆买房的传统秩序——地缘。

一大波跨城市买房的投资客出现,杭州跑去成都买房,上海跑去重庆买房。在城市内部,大家也在追逐热点板块。

哥经常接到类似咨询——

我感觉循礼门、南湖、王家湾的房子涨得有点慢,你说我要不要卖掉老城区,去博中法生态新城,光谷中心城,临空经济区或者阳逻之心?

理由——3万的房子涨到6万,好难。郊区6000房子涨到1.2万,分分钟。

卖掉“横盘”的成熟区,追逐“有望暴涨”的概念新城。

卖掉成熟区搏新区,意味着你抛弃稳定现金流(出租),和流动性超高(二手房出手)的资产,去赌一个“可能很美好”的未来

04

这些新区,会复制光谷奇迹吗?

大家先明确一个概念,有的核心城区,也套“新区概念”,比如二七滨江,王家墩,汉阳滨江等等。

这些“概念”会推高溢价,板块的城市价值的确存在。

我们重点论述,那些插上“概念翅膀”的郊区。

对于“新区癌”购房者,回头看看过去40多个新区概念的现状,大致就明白——不是每个新区,都叫浦东。

为什么?

新区打造,是一个投入极高,但收益又极不确定的模式。

纵观全国各地新区(郊区),有一个关键词——人造。

整个打造手法,基本上一模一样。

对于城市生长,哥比较认同的模式是——摊大饼。

这是最经济划算,也最符合规律的途径。

如图

主城哪个地方发展成熟,有旺盛的拓展动力,就从哪个地方突破出去。

新城绕着主城区边缘,一圈圈慢慢长大,新区距离主城区非常近,可以最高效利用现有资源。

取法自然。

现在,我们很多概念新城/新区的模式,不是自然生长,而是——

如图

这种路径,有非常明显“行政指令”味道。

通过天量投资,打造高架/高速/桥梁/轨道交通,突然连接一个远郊,植入产业概念,打造超级新区。

他为啥要跳过中间一大片区域?

这片区域要么是基本农田,要么是铁路,是央企工厂……

没有能力征收拆迁,或者征收成本太高,干脆用高架直接飞过去搞郊区。

这是武汉现在新区的基本模型。

他与主城区的关联,比较单一且线性(依靠一座桥/高架/地铁连通)。

几乎用不上核心城区一丁点资源和优势,就算核心城区很强,资源辐射也被农田/厂矿阻挡,所以新区完全是——“生造”。

05

具体怎么生造?

首先,政府圈一个范围,起一个牛逼的名字,“国际+滨水+商务+CBD”。

注入一个概念——海绵城市?智慧城市?未来城市范本?

随便,关键要响亮。

虚的搞完,必须来点实的。

七通一平,上地铁,然后——人工湖/环湖绿道+公园。

全国各地所有的新区,一定有一个“人工湖”。

人造稀缺景观+滨水居住区。

虚虚实实一顿操作,现在进入关键一步——锁定IP。

也就是,招商引资。

几乎所有的新城/新区,都有一个核心引擎。

产业立城。

对很多购房者而言,招商引资——有产业——有就业——人口流入——配套跟上——区域成熟......

尤其定位尖端产业,往往还能带来消费能力极强的“高端人口”,随之生成的配套,一定也是世界级的。

这个逻辑有问题吗?

现实看,

城市的形成过程,业态复合成长非常复杂且随机,哥举个例子。

主城区,100个工作岗位,120个人想就业,有20人必须外溢求职;

新城区,招商引资提供10个岗位,12个人想就业,2人外溢;

看起来比例完全一样,职住比都是1:1.2。

所以,新城是迷你版主城,麻雀虽小五脏俱全,对吗?

不对。

有100个人在主城就业,意味着围绕这100人,可能又吸引1000人为他们的生活,提供配套服务。

包括快递、外卖、咖啡馆、餐厅等等。

而有10个人就业的地方,从投入产出比看,很难催生出100人外围配套。

“量变引发质变”是恒古不变的道理,无论商业还是高端服务业,扎堆,永远是第一效应。(高科技公司后台/数据库部门除外)

06

有的朋友会说,时间,新区需要时间。

直到2003年,鲁巷除了转盘啥都没有,今天,再看看吧!

你个新区黑,我啪啪打你脸!

既然你要谈光谷,就说道说道吧。

光谷也是生造出来的,他跟其他新区的差异,不是时间是模式

传统中心街道口——华工,有接近10公里距离。

光谷原点在邮科院。

他第一次扩容,为什么不往武大方向走,靠拢科技高地广埠屯一条街,彻底翻新“街道口——鲁巷”板块?形成连续城市界面(摊大饼)?

为什么要反向靠拢更远的华工?

这很像上海开发浦东。

比地理条件,松江好过浦东。

上海为拉浦东飞,砸多少钱到黄浦江修桥修隧道?

这种选择,怎么看都不经济啊!

不在庙堂之上,永远不知道原因。

但我们知道的是,他们都举全省甚至全国之力打造新区。

所有来中国的外资银行,都必须落户陆家嘴。

在洪山的“飞地”光谷,企业税收土地政策,一街之隔,就有巨大优惠。

你是企业,你怎么选?

这种扶持力度,哪个新区有,哪个可以继续吹牛。

中国只有一个浦东,滨海新区都没有实现当初预期,更何况曹妃甸?

湖北,也只有一个光谷。

所以本质上,大量这种人造模式下的新区——

没有光谷的命,却得了新区的病。

07

你不是光谷,却非要用这种模式做新城。

会有什么结果?

哥举个例子。

大家看两个新闻,注意时间。

2015年,汽车行业蓬勃,傲娇的沌口带着穷邻居汉南飞,异想天开玩“独立城市”。2019年,汽车行业断崖,遂一脚蹬掉汉南,重抱主城区大腿。

自己就是新区,还要带新新区玩,最后发现不行,回归依托主城区。

前面说过,新区成败关键一步是招商引资,产业立城,这是给新区树IP。

产业,在某个阶段会很旺盛,但很难在所有阶段,成为城市核心发展力量。再牛逼的二产,都有兴衰周期。

商业,只有商业的旺盛,才是永恒的动力。

尤其是大城市,传统商业中心可能地位下降,但不可能被彻底取代。

而且,但凡有通天开发商,把主城——新区中间空白地带土地,搞出来开发新项目。都是对新区房价体系,一次无情的摧残。

对于开发商而言,开发新区,他没得选择。

ZF花这么大加钱修地铁连通郊区,供地?对不起,我只供概念新区,你爱买不买。

开发商相不相信概念新区会做成?

他相不相信一点不重要。

他卖房的时候,你相信就够了。

好,回到最初的议题,新区癌之下,为啥2015~2019年,每年都有一个超级风口概念的出现?

不是因为概念足够牛逼,新区有多么有前途。

而是因为,他价格曾经足够低。

普遍从6000多7000开始起势,起价低,拉溢价相对容易,空间也足够大。

大家记住一点——

只有被低估的价格,没有被低估的概念。

如果有可能,从主城区出去,一圈一圈往外部推,距离感,依然是最核心的考量因素。

哪怕这个地方,没有热点,没有风口,没有IP,甚至整个城市界面,还看起来乡里乡气的,不要紧,他是安全的。

武汉唯一还算厚道的是,新区普遍是刚需盘,不像重庆成都杭州,在郊区上豪宅,那才是对韭菜最无情的收割。

刚需盘,意味着绝对价格低,匹配一部分支付能力。

至于你指望依托新区投资短期翻番,哥的建议是,休。

文章来源:武汉买房

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