武汉城市扩张的底牌,都“藏”在这个风口上的板块

武汉楼盘导购 2019-06-05 14:39:01
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武汉城市扩张的底牌,都“藏”在这个风口上的板块 !

不知道大家发现一个神秘现象没?

每年武汉楼市,都会有一个风口

仿佛冥冥之中有一股来自东方的神秘力量

让他的名字,总是不断出现在媒体、朋友圈

哥每次按捺不住想冲进股市

一周之内必有股灾

哥已经成为朋友心目中独一无二的反向大神

但楼市完全相反

站上风口,就一飞冲天

2015和2016年光谷东

2017年武湖和蔡甸

2018年葛店

逆袭总在上演

房地产本来是长周期

但中国人牛逼,硬是干成短周期产业

2019年风口是哪里?

阳逻之心

去年,6500块能买阳逻毛坯

现在,你大概要花9000+买带装修的阳逻

01

每一个风口,我们都能找到一大堆理由,证明他有多牛逼。

这些理由,本质上都是倒推,先有结论再找证据。

这方法要是靠谱,你能告诉我下一个风口是谁?

不能。

阳逻之心,你要反推的话,起飞支撑力很多。

三条地铁线开通/规划;纠结10年的江北快速路贯通,点对点连接汉口主城区;投资超过120亿元的富力CBD,万达广场破土动工;TOP30开发商……

但在哥看来,阳逻根本“配不上”这种高规格的城市基础设施建设。

一个远城区,3条轨道交通线,超配;

贴着长江沿线的快速路,同样超配;

直到今天,武汉至上海的沿江快速铁路,都还在规划当中。

大家想一想,一个到汉口核心区已经30公里的板块,已经超出武汉人买房认知边界。

有必要这样用力过猛建设?

你把阳逻当成阳逻,永远无法理解他的投入。

你得把阳逻,当成武汉甚至中国的阳逻。

以阳逻之心/阳逻港板块为原点,往长江上下游开车10分钟。

30公里的江岸线,已建成/规划的过江通道,足足有5座长江大桥

阳逻解决的,不是武汉人过江问题。

而是整个中国过江问题。

涉及敏感产业,我们不展开。

再看武汉,为什么投入阳逻?

因为武汉现有的城市框架,无法匹配城市的野心。

一个目标2000万人口,2万亿GDP的城市,三环内建成区,太小了。

2万亿GDP也许就是几年的事情,但2000万人口,很膨胀。

3环内,根本住不下。

早在2010年,武汉常住人口密度超过5万人/平方公里的街道就达到11个。

武昌硚口江汉江岸,平方公里人口密度,估计2万人左右。

最离谱的一个街道,28万人/平方公里……

就这条件还能容纳人口翻番?

城市膨胀变大,是必然趋势。

02

杭州,从西边科创大走廊到东边钱塘新区,地理跨度80公里。

是的,杭州早就不是我们心目中,那位环绕西湖的温婉小城。

武汉的框架是多少?

70公里。

这个数字怎么来的?

下面哥开始推演。

城市的问题,不是会不会变大,而是往哪里变大?

摊开武汉城市地图和城市扩张的过往,无非东南西北四个方向。

依托光谷往东发展的单点突破,是武汉前几年主流。

但现在遇到一个瓶颈,已经到鄂州了。

再往东,要么吞并鄂州,不然就是给葛店做嫁衣。

往西。

沌口一向不鸟汉阳,拉着穷亲戚汉南一起玩。

现在突然发现,还是要跟主城区互动啊。

唯独南北两个方向,还有大量未开垦的城市空间。

为什么把军运村放到黄家湖,为什么在十里八荒的郑店落地大健康产业?

什么产业都是注入内容,大健康还是大数据,对城市运营,都是一回事。

真正的底牌在于,这两个大板块,整片整片的农田,都还是武汉啊!

北边阳逻,南边黄家湖/郑店,就是打通南北两个门户,城市发展的必然路径。

阳逻之心到郑店,正好70公里。

(百度地图:阳逻之心到郑店)

往北边走,长江新城核心启动区域的谌家矶,当然天赋条件更好,距离主城区更近。

但因为铁路等等原因,只能谋划更长时间周期的规划。

相反武湖、阳逻却能够率先启动。

未来我们可以想象,沿着长江经济带,从二七滨江-长江新城-武湖-阳逻港/阳逻之心,会形成连绵的城市带。

这就是阳逻之心,站上风口的核心逻辑。

03

一个板块,野鸡变凤凰,永远都是错觉。

阳逻,也不是突然被吹上风口,他沉淀至少10年时间。

在N年前,整个阳逻之心,只有一个大牌开发商项目。

惨到什么程度呢?

被盘龙城看不起。

那时候盘龙城开发商走遍大武汉,发现能欺负的,只有阳逻。

你别嫌我贵,阳逻便宜您去买。

都是鸟不拉屎,但我们也是离汉口更近的shi。

葛店的开发商,大概2010年就开始说地铁要通。

那时候,武汉都没通地铁,谁TM信你葛店能通地铁?

城市发展这一行,永远没有一夜成名。

他是资本、城建投入不断沉淀,量变终于引起质变。

无论是地铁、江北快速路的基建投入,还是绿城华发金茂万达,这些拓荒开发商不断落地,真金白银的砸向农田,彻底更迭城市界面,颠覆板块属性,才迎来今天的局面。

城市发展也不是“无中生有”。

武汉以前说要冲击中心城市,现在要冲击一线城市。

那你作为一线城市,具备一线城市的功能吗?

阳逻港,算一个。

当长江经济带上升为国家战略,发展长江中游城市群,阳逻港是突出的功能载体。

大型城市优良的深水港口,在国内国际贸易上,具有无法复刻的节点地位。

已经布局的高新产品,这是武汉在阳逻上下游布局5座长江大桥的逻辑,也是国家规划上海——武汉沿江高速列车,2个半小时武汉到上海,站点就在阳逻的理由。

阳逻港,是大武汉复兴,最需要的资源引擎。

04

好,那么这些条件,其实阳逻很早就具备,为什么现在爆发?

因为万达

不管整个板块其他开发商嘴上怎么说,身体却非常诚实。

比如阳逻有家开发商,就非常直白挂出巨大广告——

住XX逛万达

准确的讲,万达不是一个传统意义上的“工匠”开发商。

他是“城市级”开发商。

他很擅长把一个“生米”地段做成“熟饭”,然后招呼板块同行都分口吃的。

万达广场的落户,是阳逻之心起飞的触发点。

这是中国第四座万达广场旗舰店,拟打造成集高级酒店、高端公寓、5A甲级写字楼、全业态购物商街为一体的大型城市综合体。

万达自身具备城市化的功能。

不需要局限成熟板块,锦上添花做豪宅。

而是对一个板块雪中送炭,通过万达广场引爆人流效应。

无论经开还是汉街,万达都显示出他具备用房地产,彻底颠覆板块城市功能的能力。

这就是万达效应。

所以我们看到,阳逻毛坯6000多到8000,也就是1年的时间。

他透支掉未来空间?

不同阶段,阳逻房价的支撑逻辑完全不一样。

阳逻房价起步阶段,路径跟所有新区一毛一样。

ZF画个大圈,规划地铁/快速路,同步招商引资,然后卖地——卖住宅,现金流回笼,有了基本人口导入…….

这个阶段,是地价房价“轮动式”。

板块起步,需要土地财政收入反补基础设施,于是地价从800到3000多,房价从6000到8000。

现在,不是轮动式,而是城市红利“兑现期”。

阳逻从单纯规划落位,因为不限购跟着市场行情涨,住宅该卖卖了,人口基数有了……

现在,进入万达广场、富力CBD城市配套落位,地铁、购物中心、学校、医院等等红利开始释放。

房价的支撑力,在不断附加新的增加值。

05

目前,整个阳逻之心板块,最火爆的纯新盘,无疑是阳逻万达广场·御江。

作为项目首发住宅产品,主推建面约92-129平方米精装房源。

项目即将开盘目前正在诚意登记。

阳逻万达广场·御江项目占地12.84万方,总建面38.27万方,容积率2.2,绿化率31%,总计两千余套房源,车位配比高层住宅约1: 1.5,低层联排住宅车位配比2辆/户。

从项目自驾出发途径江北快速路,车行30分钟左右,可到达武汉天地、二七滨江。

通过阳逻长江大桥可到达武昌,另外青山长江大桥(直线距离10公里)已合拢。

规划中的光谷长江大桥,将大大加强阳逻与光谷的联系。

 

轨道交通方便,项目距规划中的新港线柴泊大道站约600米左右。

施岗站地铁阳逻线(已开通)进入到汉口主城区,此外乘坐新港线可以到达武汉火车站换乘地铁4号线进入青山、武昌,此外项目附近还有武汉地铁远期规划22号线。

目前项目高层住宅主推92平方米3居室、109平方米3室2厅和129平方米4室2厅户型。

129m² c1户型 

项目别墅主推140平方和170平方户型。

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别墅170m²

当年,万达干汉街项目,很颠覆的开发过程,先上商业街,再来住宅。

先把吹过的牛兑现,你看得见摸得着,确实成为武昌商业新中心,OK,我再卖住宅。

阳逻万达广场·御江,也复制这一模式。

万达阳逻项目,由两个住宅地块和两个商业地块组成(阳逻万达广场预计2021年开业)。

住宅还未开盘,万达先落实配套,做印象商业街签约仪式。

这条街试图打造本地美食地标。

目前已意向签约了紅鼎豆捞、灶二火锅、小蓝鲸酒店、丽华园酒店、蔡林记、老村长私募菜、旺角艳阳天酒店、会宾盛宴酒店等。

先上商业,阳逻万达广场自持的模式,意味着什么?

开发商,不是盖房子卖掉住宅就闪人的快速滚动开发。

购物中心的落位,意味着万达几十亿资产,同样沉淀到这个板块。

开发商一定会培育板块商业氛围,和板块真正共进退。

这个板块做不起来,万达沉淀的资产也毫无意义。

这就是御江,和所有项目最大的不同——

开发商的动力。

来源:武汉买房

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