一个军运村,托起一个黄家湖版块?

武汉焦点原创 2019-05-15 10:12:39
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

房地产相关从业者是武汉迎接军运会热情最高的一群人。从军运会与房价的关系,到军运版块的崛起,每一个军运会新动向,都能引发关于楼市的无限联想。

HuangFeng's Original No.52 ☞

房地产相关从业者是武汉迎接军运会热情最高的一群人。从军运会与房价的关系,到军运版块的崛起,每一个军运会新动向,都能引发关于楼市的无限联想。

最近,两条与军运有关的楼市新闻值得注意:

一是4月25日的土拍,10余家房企竞拍位于江夏区黄家湖军运村板块的地块,金茂、美的、融创拿地;

二是4月29日,武汉军运村竣工验收,赛后将对外销售。

不少中介和购房者把眼光投向了黄家湖版块,指望军运村走出独立行情,能成为下一个热门版块。

>>>01<<<

单看军运村的配置,确实宜居:军会运村选址于江夏大桥新区黄家湖大道以西,黄家湖东岸、三环线与四环线之间,毗邻轨道交通8号线黄家湖大道旁站点,可满足1万人的食宿需求。作为军运会的保障工程,在版块原有的交通架构之上,升级为 “两横、四纵、双轨”体系。黄家湖大道预计6月完成通车,届时双向八车道景观大道,通达三环、四环仅3分钟,通往武汉三镇仅30分钟车程;

同时军运村后期配套设施赛后将转换为幼儿园、学校、以及相关公共基础配套设施,区域内教育、商业、医疗配套将得到质的提升。

环黄家湖,除了早期的楼盘鄂旅投书院世家、楚天都市沁园。爱华名校世家、福星惠誉东澜岸,在更靠近军运村的版块,保利、万科、联投、五矿、中建等大型开发商已拿地。

>>>02<<<

先天的优势能够让黄家湖版块一飞冲天吗?国内几个大型赛事版块的发展,可以提供借鉴:

国内土鸡变凤凰的运动村版块,都有绝对优势,与城市中心的相对距离近,周边城区溢出购房者多,且购买力强,交通、商业、教育、医疗、产业配套要好,足以支撑新版块独立成城。

北京的亚运村,开发时属于郊区,其实距离天安门广场仅12公里,更重要的是种子用户消费能力强。首批住户多为在京外国人和港台人士,亚运村的设计理念和管理水平在当年,吊打市场上普通商品房。而且这批房源有涉外资格,外国人和港台人士住在这里,省去很多繁杂手续。

时隔20多年,如今以亚运村为中心,已形成一个集高档物业经营、会展旅游、房地产开发、高新技术产业、商业贸易为一体的大型金融商贸会展商圈和居住区,二手房价格74822元/平米

杭州亚运村的选址,距离西湖边的武林广场15公里,与杭州大热的两大核心板块钱江新城和奥体相连,房价却只有隔壁一半;而且钱江新城新房少,奥体难买,亚运板块坐收渔利承接了大量高收入、消费力强的溢出需求,完全是含着金汤勺出生。

也不是没有失败的先例,广州亚运村就是典型。广州亚运村距离城中心30多公里, 作为一个“新城”,由于地段又相对偏,没法和成熟的商圈接壤,所以几乎所有的生活配套只能靠楼盘自身供给,配套曾经是一大硬伤。板块内首个购物中心,直到17年年底才开业。此外,新城后期被分成番禺、南沙两个区域管理,两个区随后又对版块有各自打算,缺乏整体规划。目前,广州亚运城版块均价仅25298元/平米,低于全市均价6000多元。

>>>03<<<

回头对照一下武汉的军运村的配置,可以预计的是后势需要天时地利人和:

1.市核心的绝对距离不占优势。距离武昌的就业中心中北路-楚河汉街-中南路一带,距离超过20公里,路况顺利开车也超过40分钟;

2.军运村所在黄家湖版块,新房均价9500-12000元/平米,购房主力是购买力有限的溢出刚需,对价格高度敏感,15000元/平米以上的价格在三环内还能买到,让他们放弃配套交通更有利的的白沙洲,仅为湖景和军运会买单选择黄家湖,需要楼盘有很强的产品说服力;

3.黄家湖版块横跨洪山区和江夏区两个区,前者是主城区,后者是远城区,两种户口在教育、社保、医疗资源上差距大,而且目前沿湖开发的楼盘鄂旅投书院世家、楚天都市沁园。爱华名校世家、福星惠誉东澜岸等,集中在洪山区地界内。江夏区的楼盘血统和知晓度都略逊一筹

4.最关键的是,黄家湖版块缺乏产业支撑,版块的定位是地铁小镇,旨在分摊主城区的城市功能,疏散主城区人流,缓解人口和交通压力,说白了是卫星城,而非可以自身造血的产城融合模式。最近的大型园区黄家湖大学城,集中的也是四年一换的流动人口。人口导入能力较差。往四环走,大桥工业园新区,暂时缺乏高端高新产业;

5.无大腿可抱。黄家湖相邻的主城区是白沙洲,本身是主城区的边缘地带,再往北走是武昌火车站,也是流动人口多的区域,想蹭临近版块的生活配套,难;想吸引高端购买力,更难

上述分析不是为了打压黄家湖,相反我觉得,黄家湖版块虽然不宜投资,宜居程度极高。军运会过后,黄家湖硬件配套已兑现,地铁通车一条另有一条在建,黄家湖大道连三环达四环,湖景资源连接市政公园生态环境秀丽,自住舒适度在同档次楼盘中最佳。

黄家湖版块的天资和配套,不足以支撑过高的房价,爆炒过度对这个区域只是留下一地鸡毛的伤害。军运会与黄家湖的关系,不是抬升房价,而是利好版块,提升城市界面精致化程度和交通通达性,打造一个高端宜居新城。

CLICK  !CLICK  !CLICK  !

扫描二维码

加入搜狐焦点-黄峰淘房交流群

一起聊房,看房,买房

来源:微信公众号黄峰淘房

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。