隔壁“捂盘王”突然入市|汉口神盘闹眼子 上调2000元/平入

武汉楼盘导购 2019-09-23 15:39:12
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商业街+运动公园 百万方大项目开发周期较长

近几年武汉楼市火爆,也冒出不少流行语,什么神盘、陪跑盘、眼子盘等等。 所谓神盘,指的就是如同女神一样,只能远观不可“亵渎”,大部分是你得不到的,或者要付出较大的代价才能得到。

一般来说,神盘从出生开始因为某种特质就注定不平凡,总结起来无非也就两点,要不就是价格便宜;要不就是拥有稀缺属性。除非是周边突然冒出强劲的竞争对手,否则神盘地位特别不容易撼动。

但是老欢今天要咵的这个“昔日神盘”地铁时代云上城,仿佛是被开了一个大大玩笑,还没来得及入市就已经褪去了昔日的风采。

对于这样的楼盘,相信购房者心中一定会有疑问:这个楼盘究竟发生了什么事情?那还值不值得买呢?

12000元/平方米

在售 普通住宅 板楼 超高层 临铁盘 名企盘

东西湖金潭路与文业辅路交汇处(轨道交通8号线金潭路站c出口) 查看地图

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不限购区的“香饽饽”  突然变成限购区的“路人甲” 

为了缓解武汉热门区域房源供不应求的局面,武汉早已实施了购房限购政策。按照规定:东西湖区金银湖、金银潭、吴家山片(京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河及宏图路以西)都属于限购区域。

地铁时代云上城位于东西湖区宏图路以东金银潭路,虽然属于金银潭片,但刚好不在东西湖限购区域范围内,再加上离三环只有约1.7公里距离,可以算是汉口离中心区最近的不限购楼盘,一直拥有较高的关注度。

(东西湖限购范围)

但是,地铁时代云上城7月份突然官宣说,本项目正式被纳入武汉限购区域,也就是说外地人需要交两年社保才能买房。这意味着之前关注该项目的外地人及已有两套房的本地人,突然就没有了购房资格,购买群体一下减少了大半。

(项目置业顾问官宣) 

上周,地铁时代云上城刚需购房名单及预售证同时出炉,从置业顾问发的朋友圈,就能看出该项目关注度已大不如从前,昔日神盘地位不保。

(项目置业顾问朋友圈)

神盘基本都是线上自助交资料,而且基本几分钟就交满结束了。而该项目预售证都出来了,居然还可以收非刚需客户资料,可见其蓄客情况并不太乐观。

地铁时代云上城项目本来较大的不限购优势消失,和金银潭其它楼盘拥有一样的起点。但是即使这样,只有性价比高,也并不一定会影响其神盘的地位。

备案价上调2000元/平  片区“捂盘王”突然入市来争宠

地铁时代云上城所在的金银潭片东片,目前可售住宅项目较少,周边楼盘有梦想特区宏图里、天纵半岛蓝湾,这两个项目是卖精装房,地铁时代云上城是卖毛坯房。

梦想特区宏图里最后两楼栋已于昨日推出,精装价格14575元/平,毛坯备案价约12075元/平,相比九个月前价格上涨575元/平。

地铁时代云上城今日开盘推出了A1、A2号楼83-133平毛坯房,毛坯备案价约14000元/平,较便宜户型价格是12656元/平,最贵户型价格是14870元/平。该毛坯价格突破了周边楼盘的备案价“顶格”。

(较便宜户型备案价) 

(最贵户型备案价) 

在大汉口区域,三环内楼盘要不房价过高,要不买不到。对于首付不多的购房者,在离三环较近的金银潭片购房是一个不错的选择。

金银潭片在区域上可以分为东片和西片,西片由于有永旺商业及学校支撑,房价在16000-18500元/平左右;东片虽然有武汉首条三地铁换乘点及武汉客厅,但是房价一直没有太大涨幅。

说到该区域的房价,可能很多人会有疑问,为什么离三环距离这么近,房价涨幅却如此慢呢?想知道原因,我们先要来看下大片区环境。

金银潭新名片“梦想特区” 画饼子还是真利好? 

地铁时代云上城属于东西湖的金银潭片,该区域有一个新名片“金银潭梦想特区”, 在三环线以北、宏图大道以西区域,这里规划将建设一个创新生态谷。

(金银潭梦想特区范围) 

目前,梦想特区武汉客厅早已竣工并投入使用,其中中国文化博览中心先后举办了中国电影金鸡百花奖提名奖颁奖典礼、首届中国(武汉)微电影大赛、首届中国书法名人堂等多项大型文化艺术盛会,盒马生鲜也已经入住武汉客厅,卓尔万豪大酒店即将开业。

另外,近日武汉梦想特区A地块规划也出炉,该项目包含剧院、戏曲文化研究中心、交易市场、商业、办公等,将为东西湖带来36万方的商业综合体。

(梦想特区武汉客厅规划) 

(武汉客厅规划竣工时间) 

总的来说,梦想特区的整体规划还是值得肯定的,但是目前进展比较缓慢。武汉客厅从2013年投入使用后,后期汉口大戏院及大家工坊等规划并没有太大动静,整个项目预计竣工时间是2024年,还需要等待至少五年时间。

在同样的区域大背景下,地铁时代云上城突然从不限购盘变成了限购盘,在加上房价提升,网红盘最终走下神坛。

自带九年一贯制学校  能否再现昔日“辉煌” 

金银潭片梦想特区规划虽然很强大,但是却缺少教育配套规划,目前该片区最有名的学校是华师附中美联实验学校,其它都是比较普通的学校,如金银潭小学(已开学)、天纵半岛蓝湾小学(未开建)、将军路小学及中学(已开学)等。缺少名校资源,也是该片区较大的痛点。

地铁时代云上城项目自带两所12班国际双语幼儿园,另外还规划有一所小学和中学教育用地,目前还没确定具体引进哪所学校。

(项目沙盘教育用地) 

在武汉楼市上,不管是自住还是投资,自带学校的楼盘都能获得较高的关注,因为未来具有较高的溢价能力。但是老欢觉得,即使楼盘自带学校,还是有两点是需要注意的,避免入坑!

排名前列、是否是名校?目前市面上很多楼盘都会说,自己有教育规划用地,以后业主孩 子可以在自家小区上学。但是购房者需要确认的是,这个学校究竟是个什么牌子,万一就是个普通学校,其影响力将会大打折扣。

第二、何时能开学?就算自带的是个名校,还是要确定下什么时候能开工,建成及开 学时间。家长买房前,应该充分考虑到孩子入学时间,避免买的学区房打水漂。

地铁时代云上城项目自带九年一贯制学校,但是由于学校名字及建成时间,暂时都不能确定,想凭借该学校资源再次爬到神盘之位,还是有难度的。

地铁上盖物业 奈何产业园环绕是硬伤

地铁时代云上城是由武汉地铁和地产集团联合开发项目,目前在武汉开发项目有地铁时代常青城。该开发商旗下项目有一个共同点,都是地铁上盖物业,即盖在地铁的地面出入口处上的楼盘,通常地下层即可与进入地铁的通道相通。

地铁时代云上城和地铁8号线金潭路站相通,从C出入口出来即是项目商业街,可以说是无缝对接,后期业主出行是非常方便的。

(营销中心外部视野)

(营销中心底部地铁轨道) 

地铁8号线总体规划有四期,一期是由金潭路到梨园站,已于2017年开通;二期是由梨园站到马湖站,预计2020年通车;三期是由马湖站到军运村站,由于武汉将举办军运会,该三期线路将比二期提前通车,预计2019年通车;四期将从金潭路站向北延伸,经汉口北大道至汉口北站,与轻轨1号线换乘。目前四期规划未经审批,仍为远期规划。

(地铁8号线线路及换乘点) 

地铁时代云上城和地铁8号线金潭路站无缝对接,同时后面一站是宏图大道站,可换成2号线和3号线。另外,该项目自驾走宏图大道,约10分钟即可到达三环线,全程无红绿灯,去武汉三镇都是比较方便的。

总的来说,该项目在地铁和自驾上都有优势,那在交通配套方面就没有缺点吗?那倒也不是,毕竟是在三环外区域,周边公交线路不发达。

离地铁时代云上城最近的公交站点是文业路地铁金潭路站,距离约270米,该公交站点只有H95路一辆公交车,仅是在金银潭大道附近往返。该项目虽然离公交站点不远,但是周边多是产业园,有大货车出入,夜间出行安全系数较低。

(项目周边产业园) 

(营销中心门口停的大货车)

项目地块周边多是工业园的布局,除了不利于居民出行外,也表明了基本生活配套的缺少。地铁时代云上城也正是明白劣势所在,所以项目自己打造商业街、文化服务中心及养老服务中心及菜场等配套,来满足业主生活需求。

商业街+运动公园 百万方大项目开发周期较长 

地铁时代云上城项目是在2017年由地铁地产联合置业以底价拿下P(2017)013号地块、P(2017)014两宗地块,项目整体体量超过100万方,楼面地价约5600元/平左右。

该地块拿地时就有规定:商业及配套设施建筑面积为2.11万平方米,其中包含文化活动中心2000平方米、卫生服务站200平方米、养老服务中心1000平方米、社区服务中心600平方米、街道办事处1000平方米、标准化菜场1500平方米、其他配套设施及商业1.48万平方米,以及一所中小学用地。

(项目商业街实景图) 

地铁时代云上城一期地块占地面积约9.4万㎡,总建筑面积约45万㎡,其中住宅建筑面积约29万㎡,由11栋45-53层的超高层住宅组成、一所幼儿园及部分独栋社区商业组成,容积率3.35,绿化率30%,总计2353套房源,停车位约3711个。

今日推出了1、2号楼83-133平毛坯两房三房,均为48层的超高层,1号楼是5梯6户、2号楼是4梯4户,预计均价14000元/平。

(项目沙盘图) 

地铁时代云上城属于百万方大体量项目,包含产品种类也较多,有商业街、运动公园、幼儿园、中小学及文化活动中心等,建成后可以满足业主生活需求。

但是由于体量较大,开发周期需要约三到五年,早期购房者若想享受到完整配套服务,需要等待时间较长。

毛坯户型却难改成四房 二胎家庭很纠结 

地铁时代云上城推出的毛坯房只有两种面积段,A户型129-133平和B户型83-87平,无四房结构。

户型分析:83-87平,两室两厅一卫。整个户型比较紧凑,无面积浪费,客厅及主卧朝南。

该户型不足之处有两点:排名前列、次卧窗户和厨房窗户相隔较近,或将有气味互传;第二、卫生间门正对客厅,隐私度受到影响。另外,该户型只有一个卫生间,后期需要改造成干湿分区,否则早晚高峰洗漱时间,使用会不太方便。

户型分析:129-133平三房两厅两卫结构。该户型是边户户型,南向客厅有阳台,北向厨房有窗户,可以形成南北通透格局。该主卧和客厅共用一个大阳台,可晾晒区间较大,但会导致主卧窗户没有观景效果。

相比83平的小户型,该大户型在公共卫生间上就考虑到使用频率问题,设计成干湿分区。该户型少有的劣势在于公共卫生间是朝客厅开门,未来门必将长年关着,卫生间气味不容易消散。

另外,较大的133平户型基本难改成四房结构,二胎家庭居住会比较拥挤

综合点评:

地铁时代云上城所在金银潭东片,虽然有武汉首条三地铁换乘点及武汉客厅,但是由于缺少大型商业及重点学校的支撑,房价一直以来涨幅不大。此次地铁时代云上城以毛坯14000元/平价格入市,直逼周边梦想特区宏图里项目精装价,将整个片区房价提升到一个新阶段。

就项目本身来说,地铁时代云上城较大的亮点是和地铁8号线无缝对接、九年一贯制学校、毛坯小户型,比较适合刚需购房者,劣势在于周边工业园较多。由于梦想特区宏图里以精装14575元/平的低价入市,该项目去化或将会受到一定影响。

文章来源:老欢咵房

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