武汉天地又要开盘!这么贵还值得买吗?看完一二手房,一声叹息
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武汉天地又拿预售证了，云廷二期在T3栋开盘之后，仅剩T2一栋待售。武汉天地卖了10年，云廷卖完之后只剩下最后一块空地未开发。最近多位粉丝问我，武汉天地这么贵，还值得买吗？我和刘舒结合多年来对这个楼盘的观察，以及朋友住那的体会，与大家说说自己的观点，供大家参考。
作为地道汉口伢，我觉得武汉天地的意义，不是房子本身，而是给城市带来变化：引入了新的生活方式，通过再造商圈让汉口的城市中心向东延伸。
用当下开发商流行说法：叫共造城市。
我读小学和初中时住在解放公园路，距离武汉天地所在地卢沟桥路不到两公里。
以解放公园路和解放大道交接处为界，平时我们只会往西面，向青少年宫、江汉路，武汉广场。路口东面的二桥方向，是老旧的铁路局生活区和学校，很少涉足。
2005年，瑞安集团在永清片区拿地，当时瑞安在上海开发的新天地已一战成名。在武汉，由一家开发商建设学校、住宅、写字楼、商业体、公共设施等复合功能的社区，还是排名前列次。
对于武汉天地的风格，瑞安有很多诸如规划、理念等精致的说法。
在我看来，就是“中不中、洋不洋、新不信、旧不旧”。很怪，但给人很特别。
武汉天地较大成功不是“修旧如旧”。
稍微知道那里历史的朋友应该知道，其实留下来的老房子已经很少很少。
我认为是开发模式的成功，就是先商业再住宅。
卖住宅其实是开发商快速笼资金，钱到手，再来做商业开发。
先建商业，需要时间，更需要钱。这种资金成本不是一般开发商能承受的。
大家如果能理解这种资金压力，就能回答你心中很多疑惑。
为什么武汉天地的店子总在换？
有位朋友前几年在天地开过甜品店，除了租金高，武汉天地对店铺的经营状况和人流量也有要求。顺便说下，一般人做生意，真心不建议去武汉天地去开个店，你根本玩不起。
为什么武汉天地的房子总是那么贵？
所以大家看瑞安的财务报表，近年来一直都面临很大压力。商业沉淀了开发商太多资金成本，必须在住宅里找到溢价。
这是瑞安独特的开发模式。
对于大家来说，好处是武汉天地“常来常新”，不会过段时间逛腻了。
不太好的地方是，他家的房子，是越来越遥不可及了。
瑞安这种模式，在武汉没有开发商玩得起。
有业内朋友说房地产开发有两种模式：
一种叫“快周转”，这是当前各大开发商普遍做法，从拿地到开盘8个月，甚至6个月，开发商牺牲未来的房子溢价空间，获取资金快速回笼，然后拿钱去再买地，实现滚动开发。
还有一种就是“慢开发”，他们拿地后就慢慢开发，在这漫长周期里，获取土地升值，或者房产溢价的较大回报。
现在，大家能理解武汉天地为啥卖房节奏这么慢了吧？
客观来说，瑞安成于此，也困与此。
这种高资金成本的模式注定难以复制。
所以尽管获得口碑无数，武汉天地在武汉并没有遍地开花。
这也是为什么我提醒大家购买光谷创新天地的风险。
不是说瑞安会做的不好，而是瑞安的模式注定会做得很慢。
这一点，与同在光谷东的大悦城相比，尤其明显。
大悦城都快开业了，瑞安的商业在哪里？
2009年武汉天地一次开盘时，低价房源11000-12000元/平米。
当时市中心房价普遍7-8000元，比如隔着两个路口的常阳永清城，7000多元/平米。
所以现在回过头来看，大家能体会我一直说，“不要怕贵”的道理了。
虽然贵，但是有90-100平米小户型总价较低。所以认识的人里面，也有一些人买了一期房源。
现在回过头来，很多人要羡慕这些买一期的人。但是，你要知道当时别个是花了多大决心买当时“天价房”。所以别个现在享受当初冒险的成果，理所当然。
当然，这些些买了一期的，也不是说没有遗憾，因为现在来看，确实买小了。
不过，这总比当初选择买世茂锦绣长江的强。
武汉天地与世茂锦绣长江属于同时代入市的楼盘，看看现在，二者差距多少了。
真的，我所知道，汉正街一些老板，买了世茂，没买天地的，你说别个怎么想？
其实现在回过头来，你说买一期的人有多少先见之明吗？真不见得。
当年意识到武汉天地是好地段的人不多。不少人不是冲着片区规划、江景、港资开发商去买房。
我所了解的，买武汉天地一期、二期的业主，在解放公园、花桥、解放大道附近收入还不错的国企和事业单位工作的比例很高，他们主要看中永清街离单位近，或者孩子在二中读书方便接送。
在当时，永清片区，真心不算什么高大上的地方。
客观来说，瑞安凭一己之力改变了一个区域。这就是靠谱开发商的作用。
碰到靠谱开发商，躺着都能实现房产都升值。
所以，很多时候我都建议大家买大开发商的房子。
大开发商中也有劣迹斑斑的，但是绝大多数是靠谱的，对你房产保值升值是有保障的。
再说回武汉天地。天地真正的价值爆发，大概在2012年商圈地位稳固之后。
以前武汉只有一城独大的武汉广场，和接地气的江汉路步行街，武汉天地带来新的商业模式。
但是老实说，街区式商业，武汉多数开发商都在“画猫”，成功的寥寥可数。
因为这对开发商的商业招商能力和运营能力要求太高。
不客气地说，武汉多数开发商都没有这种能力。但是他们偏偏在卖房的时候靠这个忽悠你。
结果交房时候，多半商铺入驻率不够，冷冷清清，开一家关一家。
可以说，从2012年以后，武汉天地的住宅价格就进入了稳步的上升通道。
每开一次就是刷新一次大家队武汉房价的认识。
大家很疑惑，武汉天地越来越贵，为撒买的人越来越多？
就像去年11月他家那次开盘，价格在41000—48000，已经不便宜了吧？
据现场参加了摇号的朋友告诉我，抢冻结200万的名额就刷掉了100多人。
你说武汉天地的房子有多好？那真不见得。
除了接下来说的一些配套优势外，我认为与武汉天地营销模式也有很大关系。
武汉天地把圈层营销做到了优质。
地产业内人士应该对房子要求非常高的。
据我所知，武汉天地集中了相当多的开发商的高管。
他们在自己项目挣了钱，都去那里扎堆买房。
圈层心理是很重要原因。
还有一点，可能大家不大清楚。
武汉天地一直推盘速度慢，除了上面讲的开发模式外，还有一个原因：
武汉天地要等一批又一批“韭菜”长起来才能割，卖房太快，上哪去找“韭菜”？
多种因素综合，成就了武汉天地。问题也来了，武汉天地这么贵？还值得买吗？以后不自住，总价太高卖得出去吗？
看过二手后就知道，定价合理的1000-1500万房源时有成交，成交周期、频率肯定不如低总价房源高。
但是时间轴拉长看，武汉天地的价值是稀缺。
城市在生长，二七滨江还有很大发展，购买力也会变强，但是内环周围同等配套的小区，未来很难复制。
1.集齐一流配套
三五年内肯定会出现比它更高端的产品，但很难集齐一流配套。
地段：内环边，属于武汉规划的中央活动区，意味着汉口核心的城市资源，都在中央活动区内。
二七滨江商务也在中央商务区内，对于武汉天地是利好，整个区域还有很大发展空间，上限可期。
商业商务：瑞安自建的商业体和街区就有三个，5-10年后中信泰富滨江金融城还有大体量商业；
武汉楼宇经济最发达的写字楼就在武汉天地。小区一期隔壁的平安国际金融中心是武汉市税收较高的写字楼，每年超过10亿元，入驻企500强企业17家；街对面、壹方楼上的中信泰富写字楼年税收7亿元。
云廷往东是二七滨江商务区，未来还有泰康在线、国华人寿、周大福中心、中信泰富等项目需引入世界500强的区域总部，发展空间大。
景观：T3栋是真一线江景，T4栋在后排，但看江无遮挡；东侧视野更好，西侧可能被T3栋影响。
医院：小区对面是三甲医院解放军中部战区总医院，日常看病足够。
2.真排名前列梯队学区
武汉在售楼盘里，武汉天地对口的长春街小学和七一中学初中部是正儿八经的本校，而不是加盟店或挂牌校。
实事求是，长春街小学不如育才二小、育才一小、武汉小学好，学校素质教育优于应试能力，较大的卖点是直接对口七一中学。
对口的这个七一中学，是公立的本校，每年中考成绩也是江岸区前几名。相当于如果孩子冲刺外校，或者其他民办初中没有录取，七一中学本部作为保底，也好过很多学校。
江岸区小升初除了拼成绩，还提供一部分摇号名额，区内小学生可以拼运气，进入二中广雅、七一华源等民办分校。
近千万的房子，买家难免会考虑资产属性。先进学区是保值增值的关键。
最明显的对比就是汉街万达御湖世家和复地东湖国际，前者两万多涨到3万多还卖不动，后者靠着名校分校学区，价格翻了2-3倍。
3.交通便利
靠近地铁1号线头道街站。黄浦大街早晚高峰经常堵车，这些时段坐轻轨比开车更快。
开车去汉口和武昌中心都方便。开车去西北湖6公里，正常路况分钟。去武昌开车过二桥或者三阳路公铁隧道只用10分钟。
4.圈层效应
武汉天地的复购率很高。很多前三期的业主，又去四期五期买了房。
还有不少老带新，和亲戚朋友一起团购的业主。
对于有实力的人，住在武汉天地，是身份象征，至于房子怎样，那是另一回事了。当一个楼盘进入卖逼格不卖房子阶段，那就远非能用价格来评判了。
同时，这种圈层效应也是保值的重要因素。武汉天地的二手房，售价从52000-64000元/平米不等，同样有客源。
虽然我一直推荐，武汉天地买的起，买得到就买。但是客观上，云廷二期有些硬伤，有些购房者很介意：
1.户型不实用
武汉天地被说最多的问题是户型不接地气，不适合武汉人。
云廷的最后两栋住宅，T2是三梯两户，T3是四梯三户。
T2楼栋的户型，257平米户型做成四房两厅，但是单看每个空间，尺度都不够宽敞。
比如客厅面宽4.9米，和其他项目的180平米户型的尺寸差不多，看江效果没充分发挥；北面次卧不到15平米，书房只有10平米左右，对于5-6口人的家庭，不够住。
T3楼栋的问题，还是一层楼三户的排列很尴尬。大户型边户不够私密和敞阔，中间户型又全南户型，通风采光。
T3边户的260平米户型，算是本期云廷全部房源中设计较好的。客厅做成横厅，7.7米面宽，看江效果爽。
260平米户型的大格局一样，但是房间分布不同，东侧房源是四房，北面把餐厅改成厨房和书房，西侧房源是三房，北面是厨房，餐厅和次卧。
260平米做三间房，房间不够用，而且每间房都不大，没有实现面积该有的阔绰。
中间户171平米户型，800多万买不通透的房子，很多人难接受。
房间布局也有点尴尬，一共三间房。同面积的其他开发商一般做4房。
除了主卧做成套房，其他房间面积并没比四房户型更大。
北向书房16平米左右，仅靠南面一扇小窗采光；南面次卧仅12平米。
2.二桥行车噪音和加油站
云廷二期距离长江二桥下桥匝道很近，剩余两栋虽然距离二桥最远，但是站在楼栋下方，噪音比较明显。
据我在一期最靠近二桥的A8栋看房的体验，关上隔音玻璃可以挡住大部分声音，但是能感到低频的噪音和震动。
T3栋东侧，有一个加油站，实质影响小，不过有些人在意。
3.装修风格
很多人看过样板间，觉得武汉天地的装修风格不够豪宅。
风格喜好见仁见智，他的装修，确实不是这两年流行的轻奢极简风，看上不够贵。
我觉得，这和瑞安的一贯风格有关，这只能仁者见仁智者见智了。
比如武汉天地的楼栋管家服务，最早配备德系厨卫用品等理念，有他的特点和优势。
二七滨江商务区的几个新盘，不少人在武汉天地，伟鹏万科御玺滨江、绿城黄浦湾之间反复比较，纠结买哪个。
1.武汉天地
优势还是学区为主的配套，以及身份象征和流动性。
特别有意思的现象是，听过几个生活在武昌的人说，看过武汉天地他们其实有些失望，觉得实际配置名不符实。
但是很多汉口的朋友是武汉天地脑残粉，就爱楼下学校，过早，宵夜，超市，公共交通都有。
武汉天地就是典型。往二七方向走，有新城的面貌，有壹方北馆这类有情调的商场，家楼下就是江滩公园；穿过黄浦大街往中山大道方向，有接地气的过早，菜场，以及全市排名前列梯队的学校。
2.绿城黄浦湾
谈综合品质，我个人最喜欢绿城黄浦湾。现在，片区几个盘都在安装外立面，一眼望过去，绿城黄浦湾较高级。
绿城的户型是其中最实用的，装修档次也高。缺点是对口学校不明，现在在售的小户型朝向较差，容积率高。
绿城黄浦湾的一期隔壁，还有一线临江的C地块没开发。希望兼顾小区品质和江景效果，可以等着C地块。
3.伟鹏万科御玺滨江
伟鹏万科御玺滨江的性价比高，户型和装修水准很近绿城的水平。现在有些优惠活动可以便宜十几万。
另一个优点是地块内有教育用地，会引进一家江岸区名小的分校，但是新校区肯定不如长春街质量高。
伟鹏万科御玺滨江地块不临江，很多人因此纠结。我实看过，高层房源可以看到不完整的江景。
此次较新拿预售证的T2栋，较低单价是二楼2号房，含精装44626元/平米；较高单价是37-45层的1号房，含精装49991元/平米。中高楼层单价普遍48000元/平米左右。
这个价格，我认为还是划算的。
武汉天地的200平米以上的二手房，价格52000元/平米起步，但看江景观和云廷T2类似的二手房房源很少，单价更高。
有些对比9月开盘的T4栋，说武汉天地价格降了。
看价格，T4栋的271平米户型，比T2栋的257平米户型，单价低1000元上下。
定价差别的根本原因，还是景观资源不一样。上期房源一线临江，本期房源二线临江，价格略低很正常。
在二手房市场，临江临湖小区的一线，二线房源，价差10%以上。
剩下的T3号楼，计划12月底开盘。作为一线临江的楼栋，价格肯定会高一些。
综合来看，买的起千万级房产，这次武汉天地房源还是值得入。
核心地段，一线江景、先进生活配套是未来不可复制的，真正好而且稀缺的房子有流动性。
户型和装修反而是小问题，可以重新设计。噪音也可以通过安装中空氖气玻璃解决。
相对于千万总价，是享受生活也是一种资产配置。
预算800-1000万，如果不是为了孩子上学，周边项目值得看看，再做比较。
冲着学区买房，云廷一期和盛荟的二手房也值得看看，户型更舒适。
武汉天地的二手房成交比较活跃，多数人为了入学资格买房。
好在长春街小学对武汉天地业主目前没有落户年限限制，提前一年买房也来得及。
小户型成交最多，均价55000元/平米。中等户型均价50000-52000元/平米，一线江景的大户价格更高，从55000到65000元/不等。
一二三期房源位于长江二桥西侧靠近天地商业街，四期御江璟城、五期盛荟、六期云廷位于长江二桥靠近二七方向。
小户型从86-123平米都是两房，主要分布在一期、二期、御江璟城和盛荟。
三房户型起步面积130平米，较大有216平米在售，主要在一期、二期、御江璟城和盛荟。
看江效果好的大户型，主要在三期，云廷一期和四期B11栋。
总体来说，大桥西侧的老房源总价较低，较便宜房源500万左右；家庭人口多，希望房源新，主要在御江璟城和盛荟两期找。
文章来源：马哥说房
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