8月15日，国家统计局发布2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，中国7月70个大中城市中，65城新建商品住宅价格环比上涨，6月为63城上涨；三亚新建商品住宅价格环比涨幅3.7%领跑，北上广深新建商品住宅价格环比分别涨0.2%、跌0.1%、涨0.6%、涨0.5%。而参考同期机构二手房报告，二手房市场却不容乐观。

三线城市领跑

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在《2018年7月份一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落》统计数据解读一文中分析，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点，其中上海价格下降，北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.8个百分点。一线、二线、三线城市二手住宅销售价格分别上涨0.2%、1.0%和1.1%。

同时，从同比看，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，上月为持平；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%，涨幅比上月分别扩大1.0和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%，涨幅比上月分别扩大0.7和0.8个百分点。

针对统计局发布65城新建商品住宅价格环比上涨数据，易居研究院智库研究中心总监严跃进分析，这一股上涨拉升的强劲动力主要源于三线城市。当前三线城市房价涨幅具备三个特点：一，涨幅明显较大，大于一线城市且基本与二线城市持平；二，涨幅明显扩大，甚至创下新高；三，上涨动力依然强劲，许多城市当前库存规模不大，预计未来房价上涨背后动力充足。

此前2017年5月10日，三亚曾出台房地产市场调控措施，明确限购范围和区域。而从数据看，三亚却未受限购政策影响，其新建商品住宅价格仍以环比3.7%涨幅领跑70城。对此，严跃进认为，限购政策确实会影响房地产市场的成交量，但由于三亚掌持海南自由港建设等利好条件，即便是限购管控，依然有许多房企看好市场，咬价不放。

同期二手房市场不容乐观

7月新建商品住宅价格呈上涨态势，二手房市场却持续降温。

根据贝壳研究院较新监测数据来看，全国347个城市，7月二手房房价在6月基础上继续回落，二季度价格上涨的城市渐少、价格下跌的城市渐多，且下行范围明显扩大。重点监测13城中，除成都、南京成交环比增加外，其余城市均环比回落。其中杭州、青岛、武汉、长沙等前期“补涨型”城市的表现尤其明显；前期回落的天津、上海继续回落；北京二手房市场也继续回调，贝壳研究院RealData数据库显示链家实时成交量环比减少12%，成交特别水平为2018年以来除2月外较低值，买卖双方成交周期依旧保持高位。均价为62740元/平，环比上涨0.6%，同比基本持平。

对此，贝壳研究院市场研究中心分析，二手房市场继续下行的原因有三，首先需求在前期集中释放，年中市场显现疲态；其次新房成交的明显增加分流二手房需求；第三随着市场下行及房地产税相关传言导致市场信心不足。未来调控环境依旧高压，供需增长依旧低迷，新房的分流因素依然存在，预计8月份市场表现与7月份相当，难有大的起色。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐从目前市场表征预测，未来购房者、业主、开发商三者预期将发生一致转变，并在不同的市场之间相互传染，预期市场走势不容乐观：购房者方面，真实购买力不足、潜在需求不足均使后期市场回落，购房市场预期和信心也将进一步下滑；业主方面，近三个月重点城市调价中涨价占比持续回落，业主信心开始消散，积极下调报价，业主预期不断走低；开发商方面，流拍土地数量渐多、成交土地的楼面价和溢价率持续下行，市场预期悲观，开发商拿地趋于谨慎。

专家：未来二手房市场将影响新房市场

许小乐所持观点认为，此前上行周期中，不同市场、不同城市轮动上涨来自于换房市场的联动效应。现在，这一联动效应开始发挥反向的作用：排名前列，二手房换新房是大城市的通常路径，上一轮改善性换房需求释放形成，本轮新房与二手房的换房链条受阻，两个市场同步下行；第二，全国跨区域换房的链条断裂，不同城市同步降温。一线城市市场的持续低迷加上严厉的限购，周边城市的市场会回归需求本身，随着棚改货币化有序退出，三四线城市向上级城市换房的动力也因“失血”而减缓。

针对二手房房价下降趋势会否影响到新房房价问题，合硕机构首席分析师郭毅表示，当前二手房市场中，80%的交易是卖旧买旧，所以二手市场的下滑会对新房市场产生一定影响，但影响不会太大，比如5月二手房成交升温时，并未同时拉动新房销量大涨。