现代有三大谎言——股票会涨，房价要跌，她还爱你!

如果有时光机，能够穿越回到10年前，你会做什么?大多数人的选择应该是：砸锅卖铁买房子。

事实也如此，从全国商品住宅的均价来看，2006年的全国均价才3119元/平，今年上半年已经涨到7608元/平，涨幅达到143.92%。

当然了，看到上面这些数据你可能想骂娘!因为在你的下意识里，房价涨了十倍都不止。

是的，你的感觉是对的，智商也是正常的。

在北上广深这些一线城市，以及南京、厦门、杭州这些二线城市，过去十年，房价都至少涨了10倍。

因此，每个人都再追问，真正推动房价暴涨的因素是什么?

方正证券首席经济学家任泽平说：研究了10年房地产，把它总结为一句话，长期看人口、中期看土地、短期看金融。

从任泽平的角度出发，这固然没错，因为他是站在整个中国宏观经济的角度向下俯视，讲的是周期和大逻辑。

而从普通人的微观层面原因又是什么?

是不断上涨的地价?是DFZF的推波助澜，抑或是炒房客兴风作浪?还是那些让人讨厌的丈母娘?

可怕的是，在这轮对房价的探讨中，曾经被批判的地产商似乎被人遗忘，仿佛，房价的暴涨从来就不是他们的错。

但当下的中国，活得较好，钱赚得最多的或许就是地产商。

君不见，哪些地产富商们哪个不是坐拥数百亿身家?哪些地产巨头们，哪个手上不是留存在成百上千亿的现金?哪个不是气吞山河，可以买下全世界?

不过，话又说回来，在当下的舆论场里，这些地产巨头和富商们拥有无比强大的控制力，逆他们耳的声音绝少能流出。

还是一切都让数据说话吧。

数据显示，目前国内千亿规模的房企已经达到12家。

这12家开发商中，绝大多数是过去十年中国房地产行业的参与者和推动者。

从早期的“万保招金”到如今的“万碧恒”，在下面的分析中，我们选择了其中较具有代表的5家——万科、碧桂园、中海、恒大和保利，来粗略的瞄一下，在过去十年的房价暴涨中，他们干了什么?

我们先来看张图表。

从图中可以看到，从2006年开始，这十几年当中，除了受金融危机影响的2008年，不管是各大房企的均价还是全国均价基本都保持增长趋势。

1、全国均价的走势接近一条平滑向上的直线;

2、万科、保利和中海则在销售均价上一直领跑;

3、恒大、碧桂园由于战略布局的差异，销售均价稍显落后，但近两年有加速追赶之势。

直观感受上，万科、保利、中海与全国商品住宅均价走势吻合度较高，而这三家房企作为高房价的代表，今年上半年，万科住宅均价14834元/平、保利13909元/平、中海14364元/平(已换算为人民币，剔除港澳地区地产)。

还有一个数据值得关注，今年上半年全国商品住宅销售金额4.93万亿元，这五大房企的市场占有率分别是，万科5.62%、恒大4.95%、碧桂园5.86%、保利2.97%、中海2.27%。

从数据上看，虽然恒大和碧桂园规模高居前列，但由于定位和战略布局的差异，其销售均价与万科、保利、中海差距较大。

而要具体分析，房企巨头在这10年对房价的推动作用，对比或许是最直观的方式。

万科VS保利

先来看看万科跟保利，这两家房企的定位均是中小型普通商品住房，布局区域也都是聚焦在珠三角、长三角、京津翼城市经济圈。截止目前，万科已经在国内65个城市布局，保利是68个。

两者定位相似，布局相似，而且长时间销售均价也是相差无几。

从上表可以看到：

1、2006年-2007年，一线房企刚开始冒头的时候，万科与保利在销售均价上起点基本持平;

2、2008年-2010年，受金融危机影响，房地产行业进入调整阶段，全国房价下跌，保利的销售均价增幅放缓，而万科的销售均价仍旧直线上扬;

3、保利直到2011年才迎头赶上，近几年已基本持平;

4、今年上半年，万科有再次拉开销售均价的趋势，销售均价也创记录地拉高至14834元/平。

从规模上来看，万科每年的销售面积均在保利之上，且有逐渐拉大的迹象。

此外，在过去一些年中，保利为了扩大规模，拿了不少高价地，成本高于万科。

较新数据显示，今年1-8月，万科拿地1549万平方米，总金额917亿元，均价5920元/平;反观保利，拿了1231万平方米，总金额791亿元，均价达到6426元/平。

如果要下一个简单的结论：那就是万科更大的规模，更低的土地成本，但销售均价上，万科一直先进。

万科VS中海

再来看看万科跟中海。两者在定位上有明显偏差，中海定位在高端住宅，从其城市分布能明显看出来。

虽然中海也在53个主要城市中有所布局，但其中包括常州、赣州、吉林等19个二三线城市均是由中海宏洋在营运。剔除这些后，中海地产布局34个城市，仅有万科与保利的一半左右。

所以也很好理解，中海在今年1-8月以529亿元拿地586万平方米，均价高达9027元/平方米。

上表中能看到中海历年的销售均价与万科互有高低。定位不尽相同，万科却能在价格上常常超过中海：

1、中国海外发展(00688.HK)2010年收购中海宏洋(主打三四线城市)后，一定程度拉低了中海地产的均价，但这种影响其实并不大，毕竟2016年中海宏洋只有240亿元，只占中海整体销售额的十分之一;

2、和保利地产一样，中海地产作为国企，除逐利外，还须顾及社会影响，虽产品定位、土地成本等刚性指标上高于万科，但定价不一定高于万科;

3、无论是从销售规模、销售均价等指标看，万科均要超过中海，但在关键的盈利指标上，万科始终被中海牢牢压制，比如万科2016年净利210亿人民币，中海370.2亿港币，2017年上半年，万科73.03亿人民币，中海216.5亿港币。

万科VS恒大、碧桂园

上述对比的一个简单结论是，万科在房价上涨背后的推力似乎更大一些。毕竟，作为行业多年的龙头老大，万科对市场影响力客观的摆在那里。

那么碧桂园和恒大呢?毕竟这是目前除万科外最有可能竞争龙头的两家房企，对房价的影响不言而喻。

从定位来看，恒大定位为大型精品住宅物业项目发展商，而碧桂园定位是城镇化住宅开发商，与万科定位差异明显，从历年销售均价能很轻易看出。

恒大和碧桂园是这前五大房企中，仅剩的销售均价还在四位数的两家，恒大上半年销售均价为9862元/平，碧桂园上半年的销售均价也为8956元/平。

但恒大在全国覆盖209个城市，而碧桂园更是223个，二者在收入的城市分布上也是十分均衡。

在2016年，碧桂园超过一半的销售额来自三、四线城市，达到53%;而恒大去年的销售额中也仅有13.4%来自一线城市。

从覆盖范围上来讲，恒大和碧桂园远超前面讨论的三家房企。

一边是均价高，一边是范围广，都存在推动房价的条件。一如上面所言，万科以更大的规模，更广的城市布局，而销售均价始终超过中海和保利。

当然了，需要补充的是，影响万科销售均价的另外一个因素是精装房，在过去的几年中，万科一直在推行精装修。其精装修的比例要高于同行，这在客观上，会增加成本，进而推动销售均价的上涨。