二手存量市场一直以来都被认为是楼市的晴雨表，是市场的主导，也是楼市的风向标。武汉的房价在2016年之前，很长时间都维持在一个相对稳定的低水平；曾经有持续5年左右，都在6000左右，而新房大量供应集中在三环，成交量长期保持在20万套/年。所以，武汉楼市有着“刚需圣地”的美名。

但这种情况出现在武汉土著身上，就有着另一番体现，他们可以只买，不换。

什么意思？

也就是一个人，如果持有2套住宅，在买第三套的手，不用卖掉这2套作为资金，而是直接可以买，拥有3套房产，因为价格低，买得起，同时也因为老房卖不出价格，不如出租或者空置。

但这就导致一个问题，市场中房产的流通量是比较低的，因为二手房成交量长期在一个低位。

到这几年，新房价格持续上中，再也不能任性地只置不换，必须要卖掉手中的房产，作为新房的资金，这个时候，就关系到一个问题，市场流通，和城市购房动能。

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新房成交，不是楼市的全部，加上二手房的综合情况，才是楼市的真实面貌。

这就需要从全流通角度看市场，经历了2015-2018年的周期，武汉进入存量房时代，二手房的供应是分散的业主，加上房价的上涨，卖掉老房置换新房的需求越来越明显，并且换房是选择二手房还是新房，也是一个分化，如果选择二手房，那么这个置换链条将继续延续，也就是说，一个需求将派生出多个交易，产生几倍于需求基础的交易规模，这就是楼市里的“乘数效应”。

为了方便理解，贝壳研究院做了一个模型，解释这个现象：

举个例子，假如市场上新房二手房供应量各占一半，有80%的人卖掉后会置换房子，那么如果有100个无房者首次购房，其中有50人买新房，50人买二手房，并产生50位卖掉房子的二手房东，他们中有10个人落袋为安之后转手做其他的事，其余40人会再次进入买房市场；

这40人中， 20人买新房，20人买二手房，在这个回合里，又会产生20位卖掉房子的二手房东，这其中4位没有再买房，16位房东中，8个买新房，8个买二手房；

100次购房出发了两轮，共计40+16=56次换房，也就是100次首次购房动作，撬动156次交易。

买房人基数越大，也就是说，如果市场上刚需群里越多，并且二手房东换房比例越高，直接刺激新房市场的活跃，房地产市场交易的体量就越大。

所以，一个城市二手房的选择倾向，决定了房地产市场的活跃程度，从这个层面上来说，一个高速发展的城市，一定会进入二手房时代，并且这个过程不可逆。

来看几个一线城市的案例，根据贝壳研究院提供的数据，北京和深圳在2009年二手房成交占比，明显超过新房之后，二手房成交始终保持主导地位。

新房供应的数量和品质，直接影响着二手房成交占比，北京在新房供应量低且地段偏远的情况下，二手住宅优势明显。

报告显示，城市换房需求占比和城市发展水平正相关。也就是说，能级越高的城市，换房群体占比越高。

因为一个城市优势越明显，对人口的吸引越大，对房产的需求越大，房价就越高，刚需首置群体经济水平相对较高，房价上涨的幅度也越大，有房群体更有能力满足住房改善的需求，。

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所以，一个城市的楼市活力，某种程度上，二手房的撬动不容忽视，说到这里，就要对一个概念划重点，“城市购房动能”，可以理解为，城市未来房地产交易的推动力，从市场角度说，就是新房+二手房的规模，从购买人群说，就是刚需+改善+投资群体的规模；

所以，全流通作用的机制对房地产起到主要刺激作用，具体来说可以看成三个部分：

潜在刚需，包括目前城市里的无房人群，和未来可能进入到这个城市的无房人群；

潜在刚需进入城市的难度；

进入城市的刚需在乘数作用下，对房地产交易的带动。

将以上三点因素作为类比，贝壳数据研究院对尘世动能指标的评价，做了系统研究：

所以，在衡量一个城市房地产动能的时候，分别从这三个方面考虑，要刺激动能，本质在于城市净流入量，和无房群体购房难易程度。

针对无房人群购房的难易程度，除了“钱”这一项关键因素，还有一系列政策，北科研究院将这些因素对购房人群压力，做了评价体系：

不同城市对刚需政策压制程度，大致可以分为三个等级：

一线城市，北上广深最严格；

环京三四线城市以及强二线城市其次；

较弱二线城市、海南三四线城市第三；

普通三四线城市最后。

以此，贝壳研究院通过数据收集，并对数据进行标准化计算，演化公式；

各类因素对房地产市场正向影响计算：

而对房地产负向影响的因素，计算公式如下：

最后将每个城市标准化之后，指标值乘以相应权重，得到购房动能指数，对全国城市排名，武汉的排名是第8。

由此说明，武汉在新一线城市中，购房动能和潜力比较大，未来房地产市场发展将比较积极，供应量和需求量将会增加。

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在这样的趋势下，开发商和购房人，对城市和产品的选择，都将有新的思考方向，

对开发商来说，更多关注到一二线城市，从项目开发转变到城市运营，不仅专注住宅产品的打造，还将参与到城市的扩展和更新中，城市化推进到哪里，项目就布局到哪里；

贝壳研究研究，分别将城市购房动能排名，和二手房成交占比，作为横轴和纵轴，在购房动能大且二手房成交占比在50%范围内的城市，则城市开发空间潜力大

从这个角度来看一二线城市房地产开发的前景较好，因为购房动能大，尤其是在二手房占比还没有达到高值的城市，新房仍然是大家的优选；

这其中，城市动能指数＞0.4，新房成交占比≥0.5的城市，将成为开发商未来可能会重仓的地方，武汉的排名仅次于杭州，位居第二。

而购房人，除了会考虑到城市未来的发展潜力，也要综合考虑自己的收入情况，综合以上情况看来，新一线和二线城市将是较受欢迎的城市；

比如经济实力强的城市，居住体验好的城市，会成为他们的选择，比如武汉、杭州、南京等。

根据贝壳研究院的统计报告，从全流通的角度来看，武汉的购房动能较大，但仍然为进入存量房时代，在这个时候，是开发商和新武汉人共同选择的城市，未来一段时间，武汉将迎来人口增长，开发商重仓，以及住宅产品升级的时段，随着主城区土地开发的饱和，进入存量房时代，新房和二手房成交占比的距离逐渐降低，趋近持平，从而激活新一轮的“乘数效应”，楼市迎来交易高值。