80万市值的房产和80万人民币存款,在5年后,哪个价值更高

搜狐焦点武汉站 2019-07-09 10:49:04
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“买入240万的房产,假设租金收入和房价涨幅不变为7%,贷款利率假设为6%,那么收入为每年80万部分的7%和160万部分的1%。”

在目前来看80万市值的房产和80万人民币存款,在5年后,哪个价值更高。

来自人民银行官网

情景一:假设房产以每年5%的增速上涨,人民币存款5年定期3%的收益率。80万存款5年后不如80万房产价值更高,房产除了每年5%的价值上涨外,还有租金收入,如果租金收入在2%,则每年至少7%的回报。

但如果用80万现金作为首付,买入240万的房产,假设租金收入和房价涨幅不变为7%,贷款利率假设为6%,那么收入为每年80万部分的7%和160万部分的1%。

情景二:假设房产每年市值未变,租金收入在2%,人民币存款5年定期3%收益率。显然80万存款5年后收益更高。

情景三:假设房产前4年市值未变,第五年涨幅30%,租金收入在2%,人民币存款定期3%收益率。

第五年涨幅30%平均到5年,每年6%,高于存款。

此时如果用80万现金做首付,买入240万房产,那么收入是80万部分的30%,和160万部分的2%(平均涨幅加上租金收入减去贷款利率)。

综合上述情景,如果房产5年内平均涨幅高于贷款利率,则加杠杆买房有较高回报。如果房产5年内平均涨幅低于贷款利率,若租金收入较高考虑持有房产,及全款买房,否则持有存款。

但对于刚需来说,如果买入房产,就不会拥有租金收入这项。如果房价五年平均增速高于贷款利率,考虑买房居住,起杠杆也可以有收益。

但如果房价5年平均涨幅低于贷款利率2个百分点,及贷款部分要亏2个百分点,则减少贷款甚至全款买房,这是如果是100%杠杆买房,及所有资金都是借来的,那么每年要付出2%乘以房屋价值等于租金收入,这时买房跟租房没有区别。

这里我们可以定义租买临界点为贷款利率减去房价5年的平均涨幅的差值等于租金收入/房价。在房价上涨的过程中,未来5年的涨幅将会下降,租金收入/房价也会下降,从而导致贷款利率减去5年的平均涨幅的差值最终大于租金收入/房价,达到租买临界点,租房和买房无差异。

我们可以在这个模型上进一步拓展,如考虑到经济走势,基准利率是否会进一步下降,房价在多长时间内受到政策限价影响等,从而把这个模型应用于实际,满足投资、理财、刚需、租赁各类人的需求。

文章来源:幂级研究

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