香港啊香港

应了那句老话——看人的品性，要看他走下坡路时的性情

哥越来越坚信，信仰“勤劳致富”的我们，太特么另类

烂泥扶不上墙，才是世界人民常态

坚持按闹分配，就是普世价值

但香港跟我们同宗同祖感情终究更复杂

尤其房地产在武汉楼市市场化的20年历史中

港资开发商，特别是不可分割的部分

从相亲相爱，居高临下到越来越力不从心，相爱相怼

港资开发商在武汉就是一部时代变幻的缩影

我们跟着香港学过很多套路

现在，凝望这个越来越力不从心的老师傅恐怕也只能道一声

珍重，再见

01

武汉不少40岁左右的开发商高管，都跟香港很有渊源。要么服务过港资开发商，要么服务过港资代理，要么做代理服务过港企，进而留下难以磨灭的印象。至于那种出身广东房企的，一整套打法更是原味照搬香港。公摊，70年产权，卖楼花（认筹），饥饿营销（便秘式开盘），以及杀手锏，囤地。

整套房地产操作，基本都照搬香港模式，然后青出于蓝。

某TOP30房企华中区副总A，职业排名前列站，就是帮港企卖楼。时至今日，依然对那段经历充满感激。在大陆同行不知所谓，野蛮生长的年代，他有幸接受最专业训练。

起码10年前，甚至5年以前，服务港企，还是处于房地产从业鄙视链的上游。

收入没有全面拉开，但对比土鳖开发商996，白+黑，5+2已家常便饭，港资的规矩，让员工更有优越感。即便现在，那些武汉港资开发商员工，依然被公司强制休高温假，内地房企规范了几十年，这依然是必须仰望的高度。

同理，那时候港资开发商招人的门槛，对本土房企也像天方夜谭。一家港企武汉公司的品牌岗，都是新华社国际部记者退役……然鹅，很多服务过港资开发商的朋友，都跟哥吐槽过一件事。

同工，不同酬。同样一个职位，香港员工收入，是大陆员工的2~3倍。

这种明显的薪酬歧视，现在终于有所变化。但不是大陆员工涨薪，而是香港员工，越来越少，武汉公司全面“本地化”。

第二大吐槽点——香港人和内地人思维方式不一样，沟通成本极高。

一位武汉营销总拿备案价，向上级香港运营中心汇报。对方表示，你这个过不了。香港人无法理解，我自己买的地，自己盖的房子，为啥要让别人开价格？营销总各种沟通协调，香港总部终于松口。好吧，我理解你处境，这样，你找主管部门要一份备案价的文件，或者让主管领导给出一份书面情况说明——为什么只能这个价格卖？我们就让你过。我......

在一个野蛮生长市场，过于规避风险，全公司一致的价值观就是“甩锅”，对过程规范的追求超过结果的本末倒置……估计每个港资开发商员工，都深有体会。

但不管怎么说，港资，为武汉房地产，输送一批人才。

02

更重要的是，港资开发商对武汉这城市做出的贡献。虽然不是出于人道主义，虽然人家主要为挣钱，虽然不是每个项目都有正效应。哥最早接触过的一家港资开发商，主业卖大米。大家不要奇怪，上古时代的外资开发商，就是这样。他房地产开发实体，在武汉注册的时间是1991年。

这算港资开发商入汉排名前列阶段，90年代初。

那时候武汉，没什么存在感。在全国招商引资的大潮之下，也希望分羹。特别有名的港企，大富豪，就不敢找，只能找哪种？要么原籍湖北，要么在武汉上过学的港商，外办侨办满世界寻亲。这类开发的项目不多，大概长这样。

（ 金源世界中心）在汉口一元路到利济北路，有很多这种建筑。看起来房龄有30+，裙楼商业，楼上办公居住混杂。非常典型香港房地产理念——工业大厦。到2000年前后，香港“正牌”开发商开始进军武汉，逐渐形成一股势力。趁着内地波澜壮阔的房产私有化启动，新世界，和黄，瑞安，都来了。

标志性项目，常青花园。

那时候武汉真穷，香港开发商真有钱。不止修房子，顺便还能给你修条高速路，给你重组燃气公司。瑞安2005年在武汉拿下的全国总价地王，总价高达30亿。这是啥概念？那时候万科好像还不到100亿，人家30亿拿一宗地，大概相当于现在恒大花2000亿，在武汉买块地的震撼吧……

2000~2010年，香港开发商，对于内地同行，尤其是武汉同行，拥有碾压性优势。事办了，也很漂亮，对城市也有交待。港资开发商确实生猛，尤其在内地弱鸡同行映衬之下。

03

但哥认为，2010~2014年，才是港资开发商真正在武汉触摸到先进。

这个阶段，香港开发商频繁强势出手——九龙仓勇夺武汉单价地王；恒隆贴身PK国广；诸多地王级、标杆级地块背后，都有港资蠢蠢欲动的身影。比如精武路地块，青岛路地块，以及汉正街银丰地块。南华、九龙仓、新鸿基，瑞安……虽然最后打了酱油，但看起来，是要重仓的节奏。这里面还有一个鲜为人知的故事，香港人差点在武汉前无古人后无来者。哪个项目有这儿大能量？汉正街整体改造。

注意，是整体，不是切成小块小打闹。

一家香港龙头，但实际上从未正式进入武汉的开发商，正儿八经测算过汉正街整体拆迁成本。500亿。

注意，这是2012年前后的500亿。结果怎么团账，都团不圆。于是龙头要求武汉，无偿把南岸嘴给他开发做财务平衡。

记得当时武汉本地媒体，非常突然就讨论——如何唤醒沉睡的南岸嘴？然后各种征集方案。什么舟船文化中心，“江河之魂”雕塑。说实话，一个比一个俗。行政长官最后只有一句话，留给子孙后代吧，他们更聪明。无声打脸。

04

估计大家也发现了，在港资出手最猛的那几年，并没有天随人愿，反而越来越酱油化。原以为板上钉钉的地块，应该勾地，却被拿出来公开竞价，就很意味深长；几块地王虽然都有参与，一看内资那举牌的劲头，一声叹息，惹不起惹不起；好不容易拿到一块地王，一入汉阳深似海，把钱还我，我想回家；如今，那几年真正的增量投资，有记忆点的，只有周大福中心、恒隆广场。

经过20年洗礼，港企的模式，ZF不care了。

所谓成熟的开发理念，老牌资本主义企业，从最初的仰望，到20多年不断落地武汉的希望与失望，ZF也算看够了——不管你是香港还是哪里，招商引资依然是“刮彩票”。这些年，港资开发商在武汉做过经典项目，但闹的眼子也不少。那个号称要重现百年循礼门火车站的产物，现在的循礼门地铁站，怎么看都像一个低劣赝品。

既然都是“刮彩票”，不一定能中奖，我干嘛不挑个刮彩票快的？慢慢壮大也很有实力的内地大房企，也学会港资套路——先ZF之忧而忧。品牌号召力，带动土地价值的能力，都不比你有特别劣势。那么港资的慢，就是很大的BUG。

一块地从90年代囤10年后再开工，属于常规操作；把地价2000多的地卖到4万+，又怎么不合理？至于那个奢侈品购物中心，哥印象中光搞各种开工仪式，都持续1年多。当然，慢的理由，一般都很高大上。慢工出细活，但慢的超出人家任期，就是你不对。 

哥也承认，内地的急功近利，并不是好事。但反过来，所有港资开发商的慢，都是慢工出细活？

房地产的本质是金融。香港大财团有资金、有团队、有资源，也有成熟的开发销售运营模式。以“招商引资”的名义，加上成熟的金融体系，天时人和的人脉资源，香港开发商得以在内地低价拿地，常常是“空手套白狼”，享受着时代的红利。港资开发商无论哪种套路做开发，瑞安更有情怀更有理想，把产品做得更像作品，但本质上仍然是在中心地段，以时间换空间，静待土地升值的路径。

所以直接囤地也好，慢工出细活也好，港企的基因，永远无法摆脱“吃土地红利”嫌疑。

05

2015年，港资开发商从武汉等内地市场全面撤退。很多分析说，因为人家有严格的负债上限，对利润的胃口很大，所以拼不过100%+负债率，高周转算大帐的内地开发商。这是本末倒置。

真正的因，是港资开发商的灵魂，就是吃土地红利。

内地房地产模式，基本全套照抄香港。为什么，香港师傅教成“地产霸权”？可以躺吃红利？为什么，内地徒弟却学成“夜壶”？只能赚辛苦费？这同途殊归的本质，是内地开发商现在完全认同——开发商没资格拿土地红利。

房子为啥升值？因为通了地铁，有了学校医院公园……这哪一条是开发商组织完成的？你不过组织盖一栋房子，赚10%辛苦费，完全合理。搬一次砖只赚一毛钱，搬10次就一块，大家都去拼劳动时间，所谓“高周转”就是拼劳动时间的产物，根本不是乱拳打死老师傅的因。香港房价全球恨不得夺冠，成千上万富豪，把香港房产当成储蓄池。富人信任香港，因为法制环境，特别尊重私人财产。法制，清廉……这哪里是香港开发商的功劳？凭啥他能吃城市/法制红利？哥也很纳闷。

两种模式的差异简直惊为天人。

哥专门查了下——2018年内地排名前列房企营业额7286亿元，利润485亿元，利润率6.7%。而香港排名前列房企同年营业额856亿，利润510亿！利润率近60%！你正常拿块地，正常速度开发，怎么可能弄出来60%利润？《窃听风云3》告诉你答案——如何合理合法把囤地变成一种发展模式。香港新盘供应比较集中在新界。那里原住民有所谓丁权。为避免原住民抬价，开发商找一大堆白手套，蚂蚁搬家收购丁权+农地，而且根本不用披露信息。

一旦港府决定开发，开发商集合所有白手套，低价关联交易，申请“农转非”。像新鸿基，长江实业都有这种项目。港府刚启动开发，发现开发商早就完成收购易主，潜伏超过20年。一朝被政府翻牌，吃够土地性质转变的红利。

所以很可惜啊，内地开发商一直在学香港师傅。但人家赚钱的真本事，没学到，也不允许你模仿。普天之下，莫非王土。

06

对我们来说，这到底是幸运还是不幸？其实对我们普通人，耗尽半辈子积蓄买套房，也跟香港纠缠不清。只要你买了房，总有一个来自香港的魔咒困扰你——香港楼市崩盘。

权威媒体，每隔几年，就会用一种“你还是太年轻”的语气，把你狠狠教育一番。崩盘，香港的，见过吗？

同款崩盘，永远是一把悬在头顶的利剑。

哥曾经对此也深信不疑。同根同宗的市场已经经历过，暴涨，一定意味着暴跌。我们恐怕无法逃过宿命。这几年，每年都有机会去香港。跟当地一手盘经理交流，跟二手房经纪交流，也请教过香港老建筑活化专家。哥终于怀疑自己的认知。

香港崩盘，真的意味着无差别房价暴跌？

亲自去梳理更多细节，你才能跳脱出人云亦云的模糊印象。——即便如香港那样的崩盘，只要你选对筹码（坚决不碰炒作氛围浓厚的板块），扛过最艰难的踩踏期（2年左右，开发商/房东争相降价），其实都有生还机会……

这个结论，彻底完成哥继续从业的心理建设。楼市踩踏不可怕，真正令人玩味的，反而是暴跌后，香港有产者的态度。当他们的声音大过一切，整个舆论的政治正确，变成“可怜房东”，以及随之而来并持续至今的救市，最终导致全面畸形。我们未来可能没啥机会在武汉买到香港出品的房子，但香港楼市，依然像一面镜子，时刻启发我们，不要跟着掉进沟里。房价高，你反对；填海造房，你也反对；保障房计划，你还是反对。

逢房地产就反，最终把自己反成食利者的冤魂。

07

有一个先进豪宅设计师说，他的作品，只配城市化率80%以上市场。已经100%的深圳，落地最多。因为城市化率越高，越摆脱对房地产作为进城落脚点的低级需求，更追求空间个性化的高级情趣。结果哥一句话哽住他。

香港呢？一个城市化率接近100%的城市，没给居住革命，带来任何有价值的启发，永远停留在有套房的低级需求。15平方米一套房，美其名曰“龙床户型”，说皇帝卧室也不过10个平方，BUG产品卖出天价……各种极端，畸形成为较大IP。 

武汉呢？一年20多万套新房卖出去，底色都是刚需。房价从6000多涨到小2万，始终无法摆脱“进城落脚点”的粗放定位。有套房就好了，总之“有楼万事足”。

没有香港的命，得了香港的病，武汉你这是要干啥？

站在武汉楼市，凝望香港。这个越来越力不从心的老师傅抽身离去，无奈也好，不服也罢，历史的进程轰轰烈烈，曾为谁停留。

但他像镜子，照出房地产最坏的结局。

文章来源：武汉买房