赶着上场!汉阳二环竞争激烈!又杀来一品牌超大盘!

武汉楼盘导购 2019-12-02 14:50:13
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融创武汉1890位于汉阳二环内,具体位于琴台大道与京广铁路线交叉口西南向。

融创在武汉的布局可谓是相当广泛,其中当属武昌的融创武汉壹号院、汉口的融创一江源、汉阳的融创武汉1890地段更为核心。而且,而且,融创在武汉的各个项目正在赶着入市。

今天,就一起看一下融创汉阳的代表选手——融创武汉1890。

关于土拍

一开始,讲点小插曲,案名里的“1890”到底有什么寓意呢?这个就不得不提的就是融创拿地的位置了,即P(2019)032号、P(2019)033号汉阳铁厂打包地块。

1890,正是汉阳铁厂诞生的年份,汉阳铁厂是中国近代最早的官办钢铁企业,由晚清名臣张之洞创办,是当时中国第一家,也是最大的钢铁联合企业,从此,中国钢铁工业蹒跚起步。2018年1月,入选第一批中国工业遗产保护名录。

2019年4月,P(2019)032号、P(2019)033号汉阳铁厂打包地块被融创以79.5亿元总价拿下。其中P(2019)033号地块成交价约41亿元,楼面价约10250元/平,溢价率24.24%。P(2019)032号地块以底价约38.5亿元成交,楼面价约7182.83元/平。

下面是具体的地块情况:

P(2019)032号地块

规划设计附图

地块要求

A地块4.84公顷,为商业服务业设施用地、居住用地。

B地块8.32公顷,为文化设施用地、商业服务业设施用地、绿地与广场用地。

C地块2.89公顷(含变电站用地面积0.45公顷),为商业服务业设施用地、供电用地,

D地块6.11公顷,为商业服务业设施用地。

E地块2.18公顷,为文化设施用地。

F地块2.54公顷,为中小学用地。

1.项目用地涉及历史文化与风貌街区及工业遗产保护内容按照《汉钢南厂区片传统特色街区管控图则》执行(参考上述滑动图)。

2.沿琴台大道、江城大道、汉钢南路控制10米宽绿化带,沿汉钢侧路东侧控制绿化带。

3.B、C地块中部控制约70米宽的中央轴线广场。

4.项目用地应注重琴台大道和京广铁路线城市界面塑造。

5.E地块内需保留现状张之洞及近代工业博物馆建筑。

6.需代建位于铁路以东、汉钢博物馆西侧的规划初中,建面不少于1.54万方,建设完成后无偿移交教育部门。

P(2019)033号地块

地块要求

1.A地块内应建设1处建面不小于1500平方米的标准化菜市场;B地块内建设1处建筑面积不小于1000平方米的社区服务中心。

2.A地块内各配建一所12班幼儿园,B地块内配建一所9班幼儿园,用地面积不小于3780平方米,建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门;

3.建筑布局需尊重东侧汉钢片历史风貌街区城市空间肌理,建筑风格需考虑与汉钢片历史风貌街区保持协调。

区位情况

熟悉汉阳铁厂的必然是知道融创武汉1890到底在哪里,那么不熟悉的就看下面,融创武汉1890位于汉阳二环内,具体位于琴台大道与京广铁路线交叉口西南向。

小区位上,北侧是琴台大道,南侧是百合街、京广铁路线,东侧是江城大道,西侧是汉桥路,具体可以看下图。说明一下,图中033即P(2019)033号地块,032即P(2019)032号地块。

项目情况

2019年9月份,官网公示了融创武汉1890其中的P(2019)033号地块的规划,是项目住宅相对集中的地块,下面具体看一下。

融创武汉1890占地约94733.13㎡,总建面约546741.33㎡,计容建面约400000㎡,其中住宅建面约380442.96㎡(商品房建面约361363.58㎡,公租房建面约19079.38㎡)。

容积率4.22,建筑密度20.42%,绿地率30%,规划有3195户,机动车位3555个,非机动车位4.22个。

小区虽然体量比周边的恒韵府和万科金域体量都大,但整体楼栋错落分布,楼栋之间的有一定距离,比如A8和A9#之间、A5和A2#之间、B2和B3#之间楼间距估计51-55米左右,A7#和A11#之间甚至达95米左右,虽然全是超高层,但整体采光有一定保证,不会太压抑。

033-A区

占地约5.89万㎡,总建面约36万㎡,计容建面约26.8万㎡,其中住宅建面约25.6万㎡,规划约1999户,算下来套均建面约128平左右,容积率4.55,绿地率30%,建筑密度在20.52%,机动车位约2379个,非机动车位约1704个。

033-B区

占地约3.4万㎡,总建面约18.4万㎡,计容建面约13.2万㎡,其中住宅建面约12.5万㎡(含公租房),规划有约1196户(公租房352户),算下来商品房套均面积在125平左右,容积率3.86,建筑密度21.21%,机动车位约1176个,非机动车位约584个。

户型分析

融创武汉1890预计最快12月底开盘,首推033-A区8号楼 ,8号楼位于整个项目的西南角上,紧邻百合街和汉桥路,南向主要是老小区,远离京广铁路线,同时也是离汉阳大道方向比较近的楼栋,位置在小区内还是不错的。

8号楼,31层,两梯四户,户型主要是建面约97、116平户型,公摊约22%左右,装修毛坯待定,在整个小区里楼层是最低的一栋。

下面看一下具体户型情况:

B户型:建面约97平

该户型三房两厅一卫设计,主要是A8#的中间户,户型整体动静分区,入户餐客厅一体,显得空间上比较开阔,南向三开间朝南,南向卧室均带有飘窗,连廊设计,北向次卧、卫生间有一定通透性,但私密性和采光有一定影响。

A户型:建面约116平

该户型是三房两厅两卫设计,主要是A8#的边户,入户餐客厅一体,南向全阳台,开间超大,连通客厅与次卧,与客厅相对的北向是卧室,通透性有一定影响,主卧带卫生间,双卫设计,避免早高峰抢卫生间的尴尬。

区域交通配套

自驾方面,融创武汉1890距离二环线约900米,紧邻琴台大道、汉阳大道,东向的江城大道距离约1.2公里左右,琴台大道、二环线向东连通长江大桥、鹦鹉洲长江大桥,去武昌方向比较通畅;江城大道向北连通月湖桥,去汉口方向相当快捷。

地铁方面,融创武汉1890周边距离比较近的是地铁4号线的七里庙站,距离约450米左右,但目前周边正在改造建设,道路并不通畅,此外周边还有规划的地铁12号线,距离比较近的是汉钢站。

公交方面,周边530米范围有3个公交站点,其中汉阳大道七里庙站公交线路相对较多,去去古田、武广、协和医院、经开、武汉火车站、都可以,但周边成熟小区众多,坐公交估计也蛮拥挤。

区域生活配套

融创武汉1890周边成熟小区众多,日常生活可以满足,但小区大多年限比较久,城市面貌感观有一定影响。

商业方面:融创武汉1890的032号地块几乎全是商业规划,体量达76万方,但是商业+公寓+写字楼的集合,在区域内形成了一定的规模。

据最新消息 ,11月28日,2019鄂粤经贸合作洽谈会(深圳),融创与汉阳区签约汉阳钢厂项目,总投资200亿元,项目拟打造成“汉江南岸国际艺术区”,组合资源优势,积极整合引入文化创意、时尚街区、商务办公等功能性配套资源。

同时,融创武汉1890紧邻五里墩商圈,恒韵府和万科均有大体量商业规划,未来建成开业的话,商业氛围会比较浓厚,此外,王家湾商圈、钟家村商圈等都在5公里范围内,地铁2-3站可达,另外月湖桥通车以来,汉口的武胜路凯德广场、武汉国际广场、恒隆广场等核心商圈,自驾10多分钟就可以到。

医疗方面:武汉汉阳医院就在项目附近,另外过月湖桥,自驾20多分钟就能去武汉知名的三甲医院——武汉同济医院、武汉协和医院。

教育方面:融创武汉1890自身规划有两所幼儿园,一个9班,一个12班,周边小学的话主要是七里小学、弘桥小学等,中学的话,融创武汉1890的032地块中有代建一所初中,另外周边还有武汉第三寄宿中学联合学区七里中学等。

价格情况

目前,融创武汉1890由于装修还是毛坯并未确定,如今对外的放风价21000元/平,加装修的话则是24000元/平,这样的价格,周边的新盘主要就是恒韵府、万科金域国际、万科翡翠滨江、远洋东方境世界观等,价格门槛可以参看下表。

且全部按精装推售计算,恒韵府最低,万科金域国际最高,远洋首付74万是两房户型,按三房门槛的话最高就是远洋,融创只是中间档;

而融创武汉1890卖毛坯的话,融创则最低,但融创97平是三房一卫的设计。

优劣势分析

优势:

1.二环内,地段核心。如今汉阳二环内还有如此大体量的新盘相当稀缺。

2.品牌有一定实力。融创品牌在武汉有一定的认知度,但周边万科、远洋等实力同样不差。

3.体量超大。融创武汉1890的体量比较大,而且住宅区相对集中,未来生活氛围相当浓厚,但是地块之前是汉阳铁厂,改造起来的时间注定是漫长的。

4.首开户型面积都不大,总价、首付门槛在区域内有一定优势。

劣势:

1.周边有京广铁路线,有一定的噪音影响。

待定

汉阳琴台大道特1号原汉阳铁厂 查看地图

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文章来源:楼市武汉

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