武汉楼市暗地里妖娆,夹带“私货”

武汉焦点原创 2020-01-13 15:10:54
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户型,是产品的重点,从面积区间的上下限、分配比例,你可以猜测这家开发商怎么理解客群的需求层级、武汉住房市场趋势,也能看出开发商的户型创新力。

为啥“总在暗地里”妖娆?

明骚骚不了,只能闷骚啊。

第三方机构发布的年度报告,都是量化轻操作,能快速得出一个结果。

同一份2019年楼市报告,你看,某克、某壳以及其它做大数据的,单单武汉成交的住宅总建面、总销售额,每家的结果都不一样。

没办法,采集样本和统计路径的差异太大了。哪里的数据最权威?都躺在国家统计局的数据库里。还是开发商够聪明,搞一个全口径。

在榜单上,新出了哪些楼盘,新进来了哪些开发商,很清楚,但产品维度,很难被市场量化。

产品力榜单不能出街,不是没地位,是抬桩的人太少。今天就简单聊聊2019年武汉楼市的产品亮点。

01

户型,是产品的重点,从面积区间的上下限、分配比例,你可以猜测这家开发商怎么理解客群的需求层级、武汉住房市场趋势,也能看出开发商的户型创新力。

很多购房者应该发现了, “北向连廊”的星星之火,始于2017年,成长于2018年,2019年燎原。

上图,是武汉绝大多数楼盘采用的范本。

标准层平面图采用北向连廊,不是开发商的自主行为,而是国家出于消防安全通令整改的,没有好坏之分。

无论中间户还是边户,全都做到三开间朝南,对只买得起中间户的购房者来说,惊喜程度相当于一个壳里打出双黄蛋。

武汉的中间户,过去只有2开间朝南,电梯和消防通道集中在背面,夏天闷到不行。通透性差到什么程度?来自太平洋湿润的东南季风,从你的全世界路过,连头都不回。

但凡一个楼盘开发周期超过5年,你买的房子,除了房价是新的,仅仅从产品有没有与时俱进,就能判断买得值不值。

小三房的1.5卫,开始成为100㎡的模板。

武汉楼盘的常规做法,小三房只有1个卫生间,这意味着,一旦常住人口达到4个人,那就尴尬了。

那个0.5卫很了不起吗?

早晚出行是使用卫生间的高峰期,妈妈对着镜子涂涂抹抹,而爸爸正在使用卫生间,而你呢?啥也干不了,除了憋着,也只能等着。

或者,你试着先催妈妈,还是先催爸爸?我劝你善良,先去厨房对付一下,把牙刷了再说。

1.5卫没那么伟大,但能够解决你居住的痛点,就完成了使命。

也有不少边户长这样,2开间朝南,营养不良的“瘦长条”。

这种户型,第一眼面相不过关,不是它的错,场景考虑的是多代人共居一室,怎么做到不吵架。

注意看,南向开间,2个全都留给卧室,而没有留1个给客厅,说明户型注重居住舒适度,而北边有1间卧室,80后生了10后,90后生了20后,大家都拿自己当宝宝。

隔代人的矛盾,都是生活习惯不同造成的。晚上“宝宝们”继续修仙,老人自然是要早睡的,三代人离得足够远,井水不犯河水。

同样是瘦长条,最近发现了有一款可咸可甜。

前面争议130㎡住得太吵、采光太差的人,请看看这个127㎡,严格遵循动静分区的逻辑,活动区和休息区由书房过渡隔开,两头都落好。

一开门,正对着大横厅+几乎一整面墙的落地窗,至于北面一长溜的厨房直通储藏间,稍微聪明的开发商,都该做玻璃门,要不是那点承重墙碍事,公区的采光面几乎达到270°环绕面,视觉刺激带来的兴奋点,直接满膛。

不过,严格来讲,是阉割版的3房。

那个书房的空间尺度,儿童房撑破天了,成人压根不可能长住,而南向次卧开口的门,已经埋好了改成全套房的伏笔。

买这个户型的人,小孩多半成年,还不能是二胎家庭,你猜,房主把书房改成卧室的可能性大,还是美伊打起来的几率大?

02

改善客群的心动值,还没达到高峰。

先来个复式楼普通版。

1F留给保姆,或者老人,2F就是房主和孩子。这种户型套用了别墅户型的模板,但居住体验不一样。

购房者买房,碰到楼层顶天立地的,开发商一般会多给点折扣,简单粗暴,但不太动脑子,因为抗性还是存在,尤其是33F以上的高层和超高层。

有人就想了个办法,把顶层和次顶层打通,做“空中墅”,1+1的价值大于2,相当于给很难卖的楼层,打上厚厚的遮瑕和高光,瞬间精神面貌就不一样了。

在顶楼阳台居高临下,那种肾上腺素一瞬间涌上脑门的冲击,很少有人能抗拒。

有的人会嚎一嗓子“I am the king of Wuhan !”,有的人会被高度吓到怀疑自己先天性腿软,还有的人,选择站在武汉中心呼唤爱。

接下来的这一款,大同小异,这一家的价值点是复式洋房。

03

为什么园林的产品地位犹如鸡肋?

从实用性来讲,不能住人,只能看,除了挂眼科、发朋友圈,没什么实际作用;

从所有权来讲,它属于公区,再好看,也不会写进房本里,但论起花钱程度,园林造价一旦认真起来,烧钱程度,开发商看了也发慌。

很多楼盘做园林的功利性很强,替楼盘的营销动线服务,是开发商的溢价工具,只要人被第一眼看上去觉得贵的东西震住,那开发商砸的钱就没白花。

在开发商那里,园林重在打造消费体验,是心理铺垫。

而建发花山项目,虽然示范区和产品调性脱节,但仍然要肯定建发拓宽了园林只能纯观赏的范畴,“知音合鸣”的风雨连廊,承上启下,注重营销动线的空间过渡。

还好,这个三进制都是日后业主日后的生活实景,后期不会一拆完事。

如果园林不能靠规模出效果,仁恒后湖项目的做法,也值得借鉴。

仁恒后湖项目的会所,正对着小区的内部园林,绕过沙盘,整个1F的会客厅采用全玻璃的落地窗,让小区园林提前上车,2F的健身房还单独做了个外伸阳台。

一般,业主回家时,园林是平视,只能看到局部,而园林设计的彩蛋,恰恰俯视才能看得更完整。

这个阳台,既给会所提供了新的观景面,缓解运动过程中的视觉疲劳,也相当于是小区内外空间过渡的衔接点。

并且,相对来说,健身房是一个比较闭塞的空间,如果临时有工作电话来了,业主还能去阳台接听。另外,去健身房也不可能一直玩器械,和朋友在阳台闲扯、休息会儿,也不会打扰别人。

很多楼盘会做园林功能分区,是因为人的活动范围主要依赖室外,而园林就承担了这个功能。但天气不好的时候,业主只能乖乖呆在室内,而且,器材、草皮长期日晒雨淋,磨损也很严重。

武汉已经有楼盘提出解决办法——把人的室外空间需求延伸到架空层,让室内室外搭配干活,东原吴家山项目不是第一家这么做的,它的价值点是,通过原聚场和乐乐马,实景呈现了这种可能性。

园林,已经开始淘汰“花瓶”做法,试图从空间转换的角度场景化,成为人在不同空间的附加功能,这会不会是武汉楼市接下来的趋势?

04

最后一个部分,要留给万科万维天地。

万科把蛋壳公园先做出来,很鸡贼,因为硚口这类老城区,公共绿化极度稀缺是通病。就算排除了市政防洪的原因,当初张唐景观没有改成mini版江滩公园,也是真的很明智。

值得一提的是,万科直接把楼盘出入通道与宗关站打通,用一条长廊衔接,这种做法,吴家山的宜家是为了引流,万科是在分流。

除了先天地差,万科应该也把售楼部所在的商务地块人为抬高了,人行天桥是个暗示。

它为什么只接壤了宗关站和商务面?

是城市分配原则在发挥作用。把商务动线单独划出来,架一条人行天桥,节省土地空间,能够实现最大经济效益的一方,效率优先,让渡直达地铁的通行资源,便于快进快出。

另一方面,有了人行天桥,写字楼的白领也不用动不动上天台,行人也多了一种休闲放松的可能性。

城市里遍布人行天桥,恰恰是高度城市化的结果,因为高容积率,城市从平面朝着纵向发展,效率就是生命,香港就很常见。只不过,为了增加城市绿化展示面,香港的人行天桥都是封闭式的。

万科万维天地能在硚口破局,是尊重城市空间分配原则,只不过,产品这种潜移默化的输出方式,没有办法用第一、第二去量化。

买房用钱投票,可能还有投机分子,选择哪条路效率更快、能占更多的社会资源,脚骗不了人。

武汉市场的主流关注点,更多的是价格和地段,为什么要关注产品?也不谈什么行业成熟度不接地气的话,就一句:买房时吃的亏,最终都会报应在二手房房价上,你会不会更容易接受一点?

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