开发商不想多说的 “容积率”

武汉购房指南 2020-01-16 16:13:28
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吸引的住户也是比较接近的,换句话说,容积率不知不觉中,完成了“圈层的划分”。

在好房子越来越稀缺的当下,敢公然大声说“我这里真有好房”是需要底气的!

01

有人戏称:选到好房和选对女婿一样,需要运气、眼光和实力。

仔细想来还真是这样,不仅要讲究眼缘,也要把控硬件。

而且,房子和女婿能类比的地方蛮多,比如说:

地段,相当于籍贯和户口

面积,差不多就是身高体重

立面,等同于卖相了(帅不帅的意思)

价格,相当于家境或者经济实力

房型朝向,那就是内向还是外向的区别吧,为人方方正正,曲里拐弯,大大咧咧,全明双南……

啥都有

开发商,就相当于原生家庭

……

纯属个人观点,错了留言告诉我哈。

但是,有个指标比起地段、价格低调得多,很多人会一扫而过地忽略掉,那就是——建筑的容积率。

如果一定要类比的话,容积率就相当于人的襟怀气度吧!不像外表那样直观,但朝夕相处,尤其是经历一些事情之后,其中的独特的滋味,才能体会得到。

02

虽然一秒钟就能百度查出容积率的标准概念:地上总建筑面积与净用地面积的比率。

但对大众来说,还是太晦涩。

不如来几张直观点的图看看吧:

假设,有一个黄金地正准备开发。红色盒子代表建筑建筑

建成2层和建成5层,占据了同样面积的土地,换句话说“建筑密度”是一样的。

但建筑物建得越高,开发出的总面积越大,这时候容积率越高,开发商获利越丰。

但是从居住者角度看,一般来说,容积率低一些,隐私性、公共空间舒适度,采光、通风等都会好一些。政府也会全局考虑,对新开发楼盘的容积率有关于较高限度的规定。

03 

各位买房的朋友一定有种感觉,市面上的房子的容积率,尤其是新建商品房的容积率尾数,都那么复杂纠结,比如很多都是1.18、4.49这样的,直接成为整数不好吗?

其实,只有内行才知道,踩线精准,正是开发商的精明之处。

容积率由政府规定了上限,那么尽量接近上限,既可以达到利润较大化,又不至于违规。

一般而言,容积率分为:

1、独立别墅为0.2~0.5;

2、联排别墅为0.4~0.7;

3、6层以下多层住宅为0.8~1.2;

4、11层小高层住宅为1.5~2.0;

5、18层高层住宅为1.8~2.5;

6、19层以上住宅为2.4~4.5;

7、住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。

但是,也不要盲目相信容积率。

比如:混合社区会把总容积率“平均值”拉下来, 但居住在高容积率的住户,依然有不少采光,私密性方面的问题。

很多开发商不愿意多谈容积率,因为着涉及到切身利益。

但精明的消费者,还是可以从尺度上看出,一个开发商是为客户着想,还是满脑子赚钱

比如:按规定,住宅层高超过4.9米就会计算成2倍建筑面积,超过7.6米就会计算成3倍建筑面积,有些开发商会正好建到这个高度,用最少的成本,获得较大的利润。

具体的建筑面积的计算有很多规则,比如进深1.8米以上的封闭阳台要算建筑面积,在一线城市,买个阳台就要20万朝上了。

而小于1.8米进深的阳台,都只按水平投影算一半面积,很多开发商会卡着这个尺度,交房时不帮客户封闭,不要以为他们偷懒,他们其实是变相帮消费者省了半个阳台面积的钱,对于这样的良心开发商要感谢才对。

03

容积率体现了个人生活的舒适程度,这个很好理解,乘坐飞机时可以平躺,可以到处走动的头等舱,和腿脚都伸不直的经济舱,你愿意选哪一个呢?

所以,买房前,还是先了解一下容积率吧。

刚才我们讲过了,容积率不像房型地段那样让人一目了然,但也有很多规律性的东西,看房子看多了,一眼就能估算出某个小区的容积率。

容积率接近的小区,其实有很多共性,我们继续看图片:

0.2~0.5:一般为独立别墅,你可以在家开派对,做烧烤,有天有地,自由王国一般。

0.4~0.7:多为联排别墅,隐私性差了一些,但毕竟,窗外景色一览无遗,采光通风优于一般住宅。

0.8~1.2:多为多层住宅,多层社区虽然不够尊贵,但更有邻里亲情的氛围。

1.5~2:多为11层以下的小高层,兼顾了多层与高层的优点。

1.8~2.5:多为11~18层的高层住宅;

2.4~4.5:多为18层以上住宅;

5以上容积率的房子,一般就不建议买了。因为有可能你家的电梯比商场还繁忙,带孩子去楼下坐个滑滑梯,前面也排了100个熊孩子。

当然,同样容积率,建筑排布方式不同,居住感受也不同。比如这样的围合式排布,中央景观就出来了。

但也不要盲目相信容积率啊,这样的老破小,尽管容积率不高,但舒适度可想而知。

这就需要说到另外两个也影响舒适度的指标了。

首先是建筑密度,其实就是建筑基底面积和土地面积的比值,体现了建筑的“苗条程度”。

第二个就是人口密度。一般来说,一个小区里的单套户型越大,人口密度越低,这也是大户型的好处,很多大平层社区,尽管容积率不低,但居住感受还不错。

 说一千,道一万,一个社区的容积率定下来后,总体风格气度就基本上定了。吸引的住户也是比较接近的,换句话说,容积率不知不觉中,完成了“圈层的划分”。

千金买房,万金买邻,容积率,不就是这么神奇的所在吗?

文章来源:真叫卢俊

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。