想哭!狂踩汉阳主城8盘,然而,200万已买不到房!

武汉楼盘导购 2019-12-02 14:53:36
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汉阳这个区域目前产业不多,未来看趋势应该是主打远洋这样的文旅产业,还是一个适合改善居住为主的区域。

随着军运会的落地,今年武汉最亮眼的两大城建配套提前兑现,分别是汉江大道和杨泗港大桥通车运营,而同时享受两大配套红利的区域-汉阳也终于在实现全面崛起,另一方面,在楼市主战场,在沉寂一段时间后,汉阳主城迎来全面集中出货,但是同属主城,人气却区别却不小,有些开盘就日光,有些平销甚至分销。

为了探一探这些项目的区别到底在哪里,小编在这边一口气踩了汉阳主城N个盘,整理了一些现场信息,总体来说个人感受有以下几点。

汉阳主城区楼市分区上大致分为三大板块,汉阳大道延线的老城、琴台大道沿线的汉江滨江以及长江主轴重点段的汉阳滨江区域。

【1】整个汉阳主城区的项目,目前已经逐渐品牌化;就说我这次踩的几个在售盘,基本都是央企、国企这样有资金实力的大开发商;这些企业的项目,相比之下,房屋质量和后续物业还是要多点保障;

【2】一圈项目看下来,明显感觉这批项目的产品品质比之历年来,确实有所提高;不论是户型设计还是装修标准,汉阳主城区这边的项目已经逐渐偏向改善化、高端化;几家项目的起步户型,都已经超过了100㎡,并且从装修标准来看,地暖、中央空调这些大件配套开发商基本都有提供;

【3】在经历前两年的一波热潮后,如今的汉阳主城区房产市场,已经逐渐走向平稳;整体供货量不少,可供业主选择的余地更多了,并且大部分项目处于平销状态,不少项目都给出了折扣优惠,并且贷款方面也有所放松,配套的学区什么的也花了不少心思,这个现象对于购房者来说比较有利;

【4】汉阳主城已全面进入高端高端化,除远洋东方境世界观本次推出100平小户型外,几乎所有项目都是约118平起步,随之起步门槛全面高端化,以单价相对较低的电建洺悦江湾与万科翡翠滨江为例,18500左右的单价118平起的户型,200万以下已几乎买不到房。

1.万科金域国际

项目位于汉阳大道与江城大道交汇处,正对地铁4号线,五里墩站C出口,距离项目约117米有汉阳大道五里墩公交站,项目周围约有26条公交线路;

项目自配一所幼儿园,距离项目约800米处,有五里墩小学,约1.2千米有翠微中学,另外项目周边有弘桥小学、车站小学,项目划片属于五里墩街道;

项目自带商业由万科自持,包含一栋写字楼、一栋办公楼、一个11万方的购物中心,购物中心由万科自持运营管理,后期规划地下直通五里墩地铁C出口,做成TOD模式,目前已签约永辉超市、卢米埃MAX影院;另外项目约400米处有月湖公园,项目周边底商配套目前已较成熟,可满足日常基本需求;项目预计于12月中上旬加推2号楼388套房源;2号楼分两个单元,东面单元47层,西面单元57层,都是4梯4户,中间户118㎡,拼接户126㎡,边户140㎡,层高约2.9米,都是三房两厅两卫,公摊约24%;

项目内共约2533套房源,车位约2900个;前期已开盘的1、3、4、5号楼目前已经售罄;其中2号楼临主干道,楼下有公交车站,一楼为架空层,路面噪音对低楼层的住户有一定影响;另外从不利因素公示来看,背后的铁路距离项目红线约300米;

项目均价约22000元/㎡,含3000元/㎡装修,带地暖,物业费3.5;作为汉阳这边知名的神盘,吸引购房者的是它的地段优势,离汉口近但是价格比桥对岸低几千,公共交通和自驾都比较方便;再加上万科的物业还是很受武汉人的认可,所以即便没有什么学区优势,每次开盘也能轻松售罄。

21500元/平方米

汉阳汉阳大道和江城大道交汇处(地铁4号线五里墩站C出口) 查看地图

2019年上半年 40年

暂无 全部户型

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2.万科翡翠滨江

项目位于琴台大道与江汉七桥交汇处,临近二环线;距离地铁3、4号线王家湾站约1.5千米,距离玉龙路站约1.2千米,步行过去有点吃力,建议在琴台大道郭茨口站坐公交换乘;

项目分3期开发,其中一期已交房的对口的是政府的普惠幼儿园,项目2期楼下的华师附小郭茨口小学目前已经开学,项目这边的划片优势还是比较大;另外项目周边的学校还有玫瑰园小学、德才小学、德才中学,一期对口的二桥中学是汉阳这边的重点;

项目自带街区式商业,和一栋40层的写字楼,目前商业已建好还未开业,周边目前来看底商情况一般,步行不到1公里有玫瑰街,小吃比较多;步行约5分钟,有汉水公园;项目目前在售的是二期地块的3栋楼,地块内共约896套房源,约1184个车位;容积率约4.5,绿化率约30%,公摊约25%;其中1号楼57层,2号楼47层,3号楼33层;每栋楼都是两个单元,1单元2梯3户,2单元4梯4户;有118㎡、126㎡、137㎡、143㎡这几个三房户型,层高约2.9米;

项目折后均价约18900元/㎡,含3000元/㎡装修,带地暖、洗碗机,物业费3.25;不少人对于项目的地理位置还是有抗性,周围还建房不少,面貌比较一般;所以即便同是万科的项目,目前也依然在平销状态;学区是优势,一期对口的是华师附小、二桥中学,都是汉阳这边的重点,现在在卖的二期与一期相邻,具体划片看后续。

18900元/平方米

汉阳琴台大道888号(二环线与琴台大道交汇处) 查看地图

2018年下半年 70年

二居 三居 四居 |81-173 m² 全部户型

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3.远洋东方境世界观

项目位于鹦鹉大道和国博大道交汇处,距离地铁4号线拦江路地铁站约950米,不算特别近;约500米有一个汉阳大道钟家村公交站,约19条公交线路;

项目共8个地块;期中1号地块为住宅与公寓项目,普通住宅已售罄,目前剩余部分公寓房源在售;2号地块为还建房,3号地块有住宅项目、寺庙和幼儿园,5号地块有2栋写字楼一栋万豪酒店;4、6、7为商业地块,预计打造商业中心,目前已签约星巴克,预计打造全球只有5家的大型旗舰店,此外签约的还有美国黑匣子剧场,日本隈研吾酒店、IMAX影院;

8号地块为本期项目地块,自配公立幼儿园,隔壁地块规划有钟家村小学分校和三中分校;周边的五里墩商圈已经非常成熟,有汉商银座等商场,日常的生活配套需求都可以满足;2022年交房后,小区业主可直接从地下停车场步行至商业地块;

项目所在的8号地块共有10栋超高层住宅,共约6000套房源,8200个车位;其中1、2、4号楼只有几套190㎡、249㎡户型在售,下个月预计加推的是3号楼,约426套房源;两个单元,东面单元高45层,3梯4户,南面55层,5梯5户,有100㎡、117㎡、128㎡这几个户型;

不少汉阳人对远洋这次要做的商业,报的期望都不小;确实地理位置不错,未来要是能做起来,对于整个汉阳的商业也是很大的带动;本期地块离钟家村分校比较近,但是离地铁站有一定距离;周围面貌不算新,好在生活气息比较足。

25000元/平方米

汉阳钟家村地铁站b出口远洋东方境营销中心 查看地图

2019年06月26日 40年

一居 二居 |44-77 m² 全部户型

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4.江御

项目位于晴川大道和拦江路交汇处,距离地铁4号线拦江路地铁站约750米,在可以接受的范围内;步行约300米内有拦江路阳新路、阳新路公交停车场两个公交站8条公交线路;

距离项目最近的约560米处有一所群建路小学,项目隔壁的还建小区锦绣长江2018年对口的是西大街小学;项目附近的学校还有机关幼儿园、七色光幼儿园、晴川高级中学、弘桥中学;

项目距离汉商银座约1.1公里,与远洋的项目距离不算远,基本配套差不太多,但是江御这边在沿江这条大道上,沿街的底商相对少一些,生活气息一般吧;

项目本身体量比较小,一共就3栋楼;1号楼为公寓楼,高41层,预计在这两周加推的是2、3号楼;其中2号楼高43层3梯2户,有245㎡的四房产品、293㎡的五房产品,公摊约27%;3号楼50层,3梯3户,有138㎡的三房产品,184㎡、205㎡的四房产品,公摊约24%;层高约3.3米,在市面上比较少见,其中3号楼离江更近;

项目均价约23000元/㎡,毛坯;这次踩的几个盘里唯一不是大开发商做的项目;体量小,一栋公寓两栋住宅,主打的是内环边的临江地段;都是大户型,虽然卖毛坯,但起步门槛依然高;圈层定位跟其他项目还是不一样,只适合改善客群。

江御

在售

待定

汉阳滨江大道与拦江路交汇处西南角 查看地图

暂无 暂无

暂无 全部户型

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5.绿城凤起听澜

项目位于国博大道旁老关路与四新南路交汇处;距离地铁6号线国博中心南站步行约496米,不算特别远;目前项目周边公交站比较少,后期需要时间发展,距离项目约600米有一个国际博览中心站,6条公交线路;

项目自配一幼儿园,规划有绿城旁建的钟家村小学国博分校,隔壁电建有规划将建的三中分校,如果规划能落实,两个学校的本部都是武汉不错的学校,分校应该也还可以;

项目附近商业状况一般,目前距离一公里的地方有一个武汉国博洲际商业中心,里面人气不算高,要看后期这片区域的项目交房入住后能不能带动起来;住在这里的业主要逛街的话建议开车去汉阳这边体量比较大的经开永旺,大概2.8公里,开过去十来分钟;项目内共9栋超高层,一栋叠拼;体量不算特别大,车位比约1:1.2,绿化约35%;本期首开1、7两栋楼,其中7号楼离江近一点;

1号楼两个单元46层,3梯3户,有140㎡和四开间朝南有横厅的128㎡产品;7号楼46层,2梯2户,有140㎡、180㎡两个户型,层高约3.1米,公摊约25%;

1号楼均价约23000元/㎡,7号楼均价约26000元/㎡,含3000元/㎡装修,带地暖、中央空调、新风,物业是保利的,物业费3.8;绿城最大的卖点就是品质,去样板间感受了一下,确实是跟周围其它项目气质有点区别,户型不错,装标里新风地暖中央空调都有;拿地价不低,是几家大企业联合做的,均价在这片区域算高,平销主要还是武汉购房者对这个项目的价格抗性比较大;离地铁步行不算特别近,周边配套有待提高,但是引进的中小学都还可以,算是努力过了。

待定

汉阳晴川大道与四新南路交汇处 查看地图

暂无 70年

暂无 全部户型

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6.电建地产洺悦江湾

项目位于国博大道旁的老关路,近三环线,出门上白沙洲大桥去武昌比较方便;距离地铁6号线老关村站约770米,步行距离一般;到国博中心南步行约1.1公里,有点远建议公交换乘,不过上了6号线转乘12、16号线比较方便;

项目自配一公立幼儿园,这在汉阳国博片区不多见,小学中学的情况跟绿城差不多,离得比较近应该是资源共享,规划是绿城旁建的钟家村小学国博分校,电建规划旁建的初中分校;

国博片区内目前尚在发展中,没什么大型商业,底商情况也一般,生活配套要看后期发展,小区内要是配套底商做的不好,后期日常买菜采购生活用品都成问题;

整个项目占地约6万方,总建筑面积约35.68万方;整个小区共1748户,车位共计2582个,车位比约1:1.5,容积率约4.3,由8栋超高层住宅,一所幼儿园及代建小学、0.5万方高端商业街组成;临江楼栋高达约205米,算是目前武汉住宅层数最高的;

预计本周首开的1号楼,高45层,3梯4户约172套房源;中间户120㎡,边户140㎡,公摊约23%,层高约3.05米;

项目均价约18500元/㎡,含3000元/㎡装修,带中央空调,物业是电建的,物业费3.6;刚看到朋友圈消息,项目预售证已经下来了;总价来看算是这波项目里有一定优势的,但是户型依然是适合改善家庭;整个项目本身是一线临江,但是首开的这栋楼离江最远,基本告别观江,如果对江景没什么追求的话,这次应该是整个项目里的性价比之选;项目自配的幼儿园是公立,在汉阳不多见,对于有小孩的家庭,一年能省不少学费。

待定

汉阳老关路与拦江堤路交汇处 查看地图

暂无 70年

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7.招商江山和樾

项目位于国博大道旁,老关路与兰玉街交汇处;就在电建项目的隔壁,两家营销中心门对门;离地铁6号线国博中心南约840米,不算特别近,步行过去有点吃力;距离项目约900米有一个国际博览中心站,6条公交线路;如果后期周围没有增设的公交地铁站点,日常乘坐公共交通出行有点麻烦;

项目位置在绿城和电建这两个项目中间,学区以及商业配套基本一致;不过这三个项目交房时间差不多,都在2022年左右,买这边的客群基本都是自住为主,到时候如果入住率高了人多起来也会促进各方面生活配套的发展,但是还是需要时间的;

项目内部有6栋超高层,容积率约4.3,绿化约30%,车位比约1:1.5;本期预计首开的是7号楼,开盘时间可能在下个月;7号楼2个单元,高44层,3梯3户共246套房源,120㎡做的三房,143㎡做的四房并且这个户型有6个飘窗,都是半赠送面积,还挺划算;

项目预计含3000元/㎡装修,均价不确定,可以参考下电建的,物业是招商的,物业费3.7;营销中心跟隔壁电建门对门,配套都差不多,盲猜一下均价也差不多;晚开一步开盘估计也是想先等电建试个水;去的时候没看到样板间也没什么好评价的,反正如果对这片区域有想法的购房者可以一起都看了比较一下。

待定

汉阳老关路与兰玉街交汇处 查看地图

暂无 70年

暂无 全部户型

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8.龙湖春江彼岸

项目位于汉阳区晴川大道与两湖路交汇处;距离地铁6号线前进村站约500多米,2站路到钟家村与4号线换乘过江,到武昌核心,7站路可以直达江汉路,与2号线换乘;距离项目约320米的地方有一个鹦鹉大道倒口南村公交站,有6条线路;

根据社区划片,龙湖春江彼岸属于建港社区,对口武汉教育科学研究院附属晴川实验小学(原定名洲头小学)和32初中的可能性较大;

项目周边大型商业暂时没有,约1公里有一个武商量贩;不过龙湖做商业能力还可以,旁边也有一个龙湖的商业地块,可以期待一下;周边超市这种底商还是有,二线临江,晴川大道这边的城市面貌不错,虽然目前周边拆迁的老破小不少,不过等改造完就行了;

项目占地面积约4.12万方,建筑面积约20万方,容积率约4.8;总户数1222套,总车位配比1:1.04,整个小区由6栋超高层住宅、一所幼儿园、一个购物区组成;

项目首开4号楼,临鹦鹉大道,是项目距离地铁最近的楼栋,4号楼57层,1个单元,6梯6户,公摊约26%左右;本次加推楼栋共3个户型,约312套房源,户型为110㎡、125㎡、130㎡,均为三房两卫产品;

项目均价约22000元/㎡,含3000元/㎡装修,物业是龙湖的;

龙湖的物业在各类榜单上的排名一直比较靠前,大品牌的服务还是有点保障;这个项目跟隔壁xxxxx比起来价格低一点,但是一个一线滨江,一个二线,其实各有所长,对江景有追求的可以买前面的,龙湖这个项目就是相对有一定的性价比然后离地铁口近一点。

待定

汉阳晴川大道与两湖路交汇处(建港路地铁站) 查看地图

2019年上半年 70年

三居 四居 |110-173 m² 全部户型

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总结

1.总体看下来个人感觉汉阳这边整体商业一般,几个项目周边都没有国广这样的大型商业体,就算有商业也多是街区商业或者是小体量的地缘性商业体;这几个项目里对商业有追求的,个人推荐远洋、江御;

2.这几个项目都有地铁,并且是线路还算实用的6号线,但是每个项目距离地铁站远近不一,像金域国际和江御就离地铁站稍微近点,有些项目离地铁站超过一公里,日常出行的话如果纯靠走的,武汉这个冬天的冷风和夏天的烈日,对于大多数人还是有点难以接受的;这几个项目里对出行有需求的,个人推荐万科金域国际、龙湖春江彼岸;

3.价格方面,这几个项目其实都是偏刚需改善一点;毕竟像汉阳滨江这几个项目,当年的拿地价都比较高,价格肯定不可能放低的,这也是几个项目都选择平销的原因;投资的话空间比较一般,但是如果自住,可以根据自己的喜好选择品质让自己觉得舒服的;总的看下来,电建应该算是门槛比较低的,三成首付66万左右;这几个项目里首付有限的,个人推荐电建地产洺悦江湾、远洋东方境世界观;这几个项目里对品质有追求的,个人推荐绿城凤起听澜;

4.教育方面,汉阳的教育水平在武汉算中等,盘在传统强区江岸和武昌之后第二梯队,区域内头部资源明显,三初三高一枝独秀,近年都在全市排名前八,远洋东方境世界观引入钟小和三初本校的重点双学区令人期待,属于武汉第一梯队,对学区有较高需求的家庭可以重点关注;另外,据项目现场介绍,万科翡翠滨江一期对口华师附小郭茨口分校以及二桥中学,如果二期同样学区,也是十分有竞争力,二桥中学18年升学率在全市公办初中排名前十,由于水果湖系,势头较好,但二期是否能对口具体还得以当年教育局划片为准。

汉阳主城区这次看的几个项目主要在汉阳大道、汉阳滨江这边;两个区域风格略有出入,汉阳大道这边整体面貌偏老旧,还建房不少,但是配套比较成熟生活氛围不错;汉阳滨江这边都是新修起的,路面都很宽,面貌比较新且有些还能看江,但是配套还需要时间发展;汉阳这个区域目前产业不多,未来看趋势应该是主打远洋这样的文旅产业,还是一个适合改善居住为主的区域。

文章来源:楼市武汉

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