后湖楼盘,集体“不清白”

武汉楼盘导购 2019-11-28 11:07:00
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这些楼盘的共同特点是规模小,缺配套,价格却一个比一个高,甚至追赶二环房源,地段、产品和价格的匹配度失衡。

马哥说:

后湖是我们重点关注的区域,因为这里是汉口刚需最集中地方,也慢慢成为汉口改善的目的地。

但是随着首地云梦台清盘后,今年大部分时间只有星河2049一家楼盘在卖。

年底最后两个月,后湖的供应陆续补货了,加推和有开盘计划的楼盘,有5个。但是价格相比上半年开盘的项目,有点飘。

不客气地说,这些楼盘的共同特点是规模小,缺配套,价格却一个比一个高,甚至追赶二环房源,地段、产品和价格的匹配度失衡。用武汉话说,有点不清白。

仁恒世纪公园

突破后湖房价天花板的,首推仁恒。

这个新加坡开发商,打着主打豪宅的晋合姊妹公司的旗号进入武汉。开发商在江浙沪有些高端项目口碑很好,把懂行的消费者和业内人士的胃口拔得很高。

仁恒公园世纪,地址在市民之家后方,与晋合的代表作——晋合金桥世家隔金桥大道相望。

平心而论,仁恒公园世纪的部分配置和设计理念,在武汉的两万档楼盘中算不错,但是地块小配套差的瑕疵很明显,不能靠产品力补救,和晋合金桥世家的品质没得比。

仁恒这块地,地块小,只有7栋楼,容积率高,4.09。

(仁恒公园世纪楼栋分布)

地块小,决定了仁恒没有空间做大楼间距,绿化好,会所配套齐全的中大型社区,而仁恒的产品力,很大部分体现在园林景观,会所设施和服务上面。比如他在江浙沪的项目,是标志性的住宅楼围合式布局,小区中央做花园和泳池。

所以我们最后看到的仁恒公园世纪,保留了泳池,园林,会所等,但是每个空间的面积都很小。

(泳池和绿化实景)

而仁恒最喜欢对标的晋合金桥世家,作为十年前开发的楼盘,不仅有室内外泳池,健身中心,会所,容积率更是只有1.65,绿化率55%,这种指标只有郊区别墅能达到。

仁恒的占地小,导致楼间距很近。除了在售的楼王4号楼与前后楼栋距离开阔,5,6号楼因为间距近,低楼层采光差。中午时间过去,就会看到低层几乎晒不到太阳。

另外,友情提醒,小区后部,紧靠还建房小区余华岭家园。

仁恒另一个问题是,周边生活配套缺乏。走路到3号线市民之家地铁站10分钟,此外,商业配套只能靠街对面的绿地汉口中心商业街,项目没有配套的幼儿园和学校,距离最近的余华岭小学,教学质量在江岸区排末流。

仁恒的价格并不便宜,均价22500,物业费4.8。

我觉得仁恒败掉路人缘的一点是,价格构成是毛坯备案价+精装修+家电包组成。也就是说,装修交付标准中不含中央空调,新风,地暖三大件,需要额外花费2-30万购买家电包。

虽说家电包不是强制项目,但是经历过装修的人都知道,精装房后期再补装空调地暖几乎等于重新装修,多数购房者还是买了家电包。

回到房子本身,仁恒公园世纪的一些设计,符合改善盘的定位,确实相对以前的房子提升了生活品质。

仁恒的铝板外墙和精装车库,在这个价位的楼盘中算是舍得用材的;

大面积户型,比如正在卖的165和174户型,确实比武汉多数同面积户型更宜居。

首先房间数量4间够用,每间房空间比较大;大横厅的设计,适合观小区中心园林和水景,也方便一家人交流互动。

(仁恒174户型)

总体来说,仁恒的品质问题不大,但是定位有点尴尬,目标客群太单一—总价预算3-400万的改善客,同时隐性强制购买家电包的做法,吃相难看。

不少能拿出400万的改善客不愿意搬到三环周边配套不便的地方,买房需求强烈的人群,又觉得仁恒的价格贵了。

23000元/平方米

江岸武汉市江岸区健身路与兆瑞大道交汇处(市民之家旁) 查看地图

2019年06月29日 70年

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星湖湾及君悦公馆(中一花园二期)

我觉得仁恒给后湖片区的新盘,开了坏头。后湖楼盘都在对标仁恒,生怕自己定价低了。

其中最膨胀的是星湖湾及君悦公馆,放风价格是毛坯备案价20000以上。

虽然案名有一个“及”字,其实这是一个楼盘。星湖湾就是中一花园二期。中一花园是湖北籍港商开发的,在武汉仅此一个项目。

开发完小区的一期,开发商资金紧张停工了,随后又把剩下公司股权抵押给均瑶集团,就是做牛奶那个均瑶。

停摆十几年,星湖湾在2016年开工,现在基本是现房待售状态。现在从中一路路过,可以看见楼栋外立面都安装好了。

星湖湾从年初释放开盘消息到现在,还没有动静。

户型从77-130平米,开发商预期是带装修卖到23000-25000元/平米。虽然几乎建成了才开盘,开发商的成本确实比较高,但是价格比肩汉口二环内,确实太膨胀了。

此外,开发商在武汉没有先例可供参考,小区的精装质量,后期物业也难保证水平。

待定

江岸后湖大道和中一路交汇处 查看地图

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汉悦府坤璟

汉悦府坤璟是武汉地产集团开发的,的地段和配套,算是后湖在售楼盘中最好的。小区对面是汉口城市广场,小区门口是地铁后湖大道站,3号线和21号线从此经过。小区一公里内,有育才怡康小区,项目销售称在对口入学的划片范围内。

当然价格也不便宜,均价20000元/平米,超出了很多刚需的预算。

(区位图)

汉悦府坤璟其实由4个地块组成,在售的一期紧邻后湖大道 有5栋住宅和一个写字楼,容积率不可避免得高达4.81。

实地看房的感受是,楼间距密,临后湖大道的1,4号楼入住后,噪音比较明显。

汉悦府坤璟的户型很多种,前期有86,93,120,129,130平米几种,后期3号楼还有163和190的大户型。

问题是,86和93平米户型是两房,最小的三房从120平米起步,缺少刚需最需要的110平米左右的小三房。

(93平米戶型)

90平米两房或者小三房的问题就是,只有两间卧室,有小孩后房间少了不够用;120平米户型的总价又超出一些刚需的预算。

而110平米的三房,一般设计合理都能实现每间房放下床,而且能做出双卫生间,很实用。

户型设计方面,也不太合理。比如93平米才做出两房,其中只有一间卧室朝南,厕所和卫生间对开门。120平米户型是中间户,北面房间的通风采光和隐私性较差。

汉悦府坤璟说到底,还是刚需的设计,价格却不够刚需。

待定

江岸后湖大道与怡康路交汇处(汉口城市广场对面) 查看地图

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花样年花好园

花样年花好园上榜理由是,小区只有6栋楼,中间还被市政路分成两块。

花样年是深圳起家的开发商,物业比较出名,在武汉的项目不多。

但是我去过仁和路的花样年花郡,说实在话,小区环境,外立面,物业管理水平,像还建房。

花样年花好园的地也是收购来的,分成两个地块,后期把一块商业用地变为了住宅,所以最终的规划是,项目分成东西区两个小区,东区有3栋楼和1栋公寓,容积率高搭5.22,西区有两栋住宅以及一个小型商业,容积率4.8。

(东区规划图)

花样年花好园就在汉悦府坤璟隔壁,地段,商业交通配套是一样的。但是在本地的知名度和口碑,不如武汉地产集团的项目。

(区位图,项目为红圈处)

花样年花好园的户型,从87平米的两房,之间跳到128和145平米3房,缺少刚需最需要的90-100平米小三房户型。

开发商的预期还比较高,价格想向汉悦府坤璟看齐。但是精装水平,实在不好说,加上小区体量小,内部环境和楼间距不如汉悦府坤璟。

百步亭和谐里

百步亭和谐里,大体区位和仁恒公园世纪差不多,但是靠近和谐大道,对面是汇悦天地3期。

前面说过仁恒公园世纪周边的配套不成熟,但好歹距离地铁站和社区商业街近。

百步亭和谐里的尴尬,周边配套更少,距离地铁站和绿地商业更远,多了几百米距离。

(区位图)

小区规模也不大,一共5栋楼。

(沙盘图)

首开户型95和118平米两种。118平米的三室两厅,户型槽点很多:进深远远大于面宽,而且除了主卧朝南,其余两房朝北,入户大门正对卫生间。采光,户型布局都不够舒适。

(118平米戶型)

因为毛坯出售,预计均价17000元/平米上下,项目部的人还挺傲娇,表示不好买。

但是同等价位,论品质不如之前的首地云梦台;论性价比不如买塔子湖的二手房,现买现住。

比如上海公馆和长投海德公园的二手房,也是17000元/平米,自带幼儿园,对口育才越秀小学,距离8号线塔子湖站也近。

待定

江岸江岸区和谐大道555号(市民之家附近) 查看地图

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总之

总之,后湖现在在售或即将开盘的项目,地段,配套都不如老项目,价格还一个比一个高。汉悦府坤璟算是其中,综合得分最高的。

如果有22000元/平米以上的预算,我更建议去看看二环边的远洋心汉口新房,或者去银泰御华园,万科汉口传奇淘二手。

预算17000-18000元/平米,直接看后湖最近两年交房的二手房,比如上海公馆、长投海德公园、绿地汉口中心,尚湖熙园,融创融公馆、融创公园壹号等等。

文章来源:马哥说房

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