今年买不买房?几个微弱信号,让你心里有数

搜狐焦点武汉站 2020-02-21 15:54:16
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房贷利率下调是趋势,连续下调几次之后,洼地价值出现

现在的武汉啥状态?虽然大街小巷关门闭户,烟火气不再。但此刻的武汉人,是最接地气的时候。无论你是活跃在写字楼里的赛琳娜,还是奔走在生意场的奥斯卡,现在统统不存在的,每天的生活都被团购支配,东群买瓜果,西群买鱼肉,以往为了KPI在人群中忙碌,如今为了三餐在微信群里奔波。老实说,我从来没有这样脚踏实地的生活过,本月恩格尔系数100%。

这样的状况,谈任何与民生日常无关的话题,都显得有点不合时宜。对于手忙脚乱的武汉来说,谈楼市,越发苍白。当18日的线上土拍信息释放时,受到了前所未有的关注。只可惜,在开拍前,一个急刹车,被叫停,一切归于寂静。不过,针对全国的大环境,已经陆续有了一些动作大致可以分为信贷手段,和营销手段。打折,直播购房,无理由退房,再到降息,苏州取消现房、封顶销售。单看这几个关键词,好像楼市不仅要转场,还要发红包,总之就是不改天命誓不休。不可否认,这个时候对买房人来说,确实是机会,但如何看待这几个关键信号,我们今天探讨一下。

降息

下调幅度和速度,与楼市信心成反比

2月17日下午,央行发布公告称,下调1年期MLF利率至3.15%。对买房人来说,最直接的影响就是,下调了房贷利率。

LPR利率

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央行公开的MLF利率

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18家银行每月报价平均加点

除了湖北以外,其他省市的银行陆续开工,在每月报价平均加点不变的情况下,对比1月15日的3.25%利率,这意味着2月20日的LPR,将有10个点的降息。房贷利率下调,减轻了购房者负担,而因此传导出的购房利好情绪会成倍放大,造成楼市房价快速反弹。这种情况,在2008年金融风暴,在2003年非典,和上波楼市启动之初2015年都出现过。相对于MLF对房贷利率的影响,18家银行每月报价的“平均加点”更为灵活,是买房人更需要去关注的数据。拿近期数据来说,处于不断下行的趋势中。2020年1月全国首套房贷款和二套房平均利率连续2个月下降,分别为5.51%和5.82%,分别环比下降1BP和2BP。(1BP=0.01%)

所以,虽然此次降息的力度虽然仅仅10基点的幅度,力度非常小,但也是市场行情不乐观的表现。

以上是一月各大城市的房贷利率排名,一定程度可以反映楼市的活跃程度。疫情发展到现在,基本上利空已经出尽。可以预见的是,2月底3月初,大多数人会恢复到正常的工作,生活,基本消费和投资中。目前,武汉还来不及思考这个问题,各个银行平均加点没有参考标准。另一个角度讲,房贷利率下调力度最强的,反而是楼市价值偏低,存在泡沫的地方。及早的下调利率刺激楼市,是对行情不自信的表现。

直播

是安慰剂,也是预防针

去年电商直播创造了一个又一个魔性的销售奇迹,在很多人心里埋下一颗神奇的种子,总觉得自己会成为下一个薇娅、李佳琪。

在无法按原计划完成推盘节奏的时候,很多项目不约而同推出线上售楼处,并且开通直播,开启线上卖房模式。你以为被生活逼成主播的只有老师?不,还有置业顾问。但是,电商直播之所以效果惊人,有几个关键,相比其他销售模式有压倒性优势。首先,平台流量大。无论快手抖音,还是某宝,都有着大量日活,作为客户筛选池。再加上有平台合作的模式,可以实现引流,让自己的内容被更多用户看见。相比之下,各大门户网站的流量,和某音某宝比起来,流量与主流电商直播平台有着量级上的差别。本来日活量就不能同日而语,更何况相比楼盘详情页,线上售楼处无非就是有声有视频的楼书,内容承载量显然不够。其次,真正有带货能力的主播,要么是长时间积累,要么背后有团队运营。每一句话,每一个抑扬顿挫,都能直击人心给你一种神奇的心里暗示,否则,为什么某主播可以把任何色号买成断货王,即便那些色号以峰哥的审美,首先我看不出差别,其次并不认为适合每个女生。

但是楼盘主播,其实就是案场置业顾问,对于绝大多数购房者来说信任基础无从谈起。当然,如果这个时候,你要问,用主流平台的主播,来卖房行不行?也不是不可以开这种脑洞,但主流主播平台,和线上售楼处还有一个根本上的差别,就是客单价。直播平台的商品,小则几十元,最多不过几千,头脑一热虽然败家,但起码在支付能力范围内。但是大宗买卖,就没有冲动消费的可能。你头脑发热?看看均价吧,瞬间心里拔凉。最后,临门一脚,让受众觉得可以一试,立马支付,就是优惠力度够大。很多头部主播甚至能保证一段时期内,全网最低价。不仅吸引了冲动消费的人,还会吸引本来就有需求的人来捡便宜。直播卖房现在很大程度上只是迫不得已的应急手段,很难让人相信能够对于当下销售产生实际作用。最近很火热的某品牌,虽然喊出打折口号,你自己看看,不是文旅盘,就是远郊大户型,或者用上惯用老技巧,先抬价,再打折,有没有占到便宜,谁买谁知道。

退房

一颗喉糖,短暂的舒适感

2月9号,某地产品牌黑马首先提出无理由退房的概念,对上海区域、东南区域、北京区域等三大区域的指定项目推出无理由退房政策,即2月10日至3月31日认购该品牌三大区域指定项目,认购之日起享受30天内无理由退房,覆盖上海、江苏、安徽、浙江、北京、济南、太原等60个城市。我翻了翻最近的信息,到今天为止,在全国范围内,恒大,美的,融创,花年,阳光城市,世茂,保利,禹州,富力等20多家房地产公司开展了限时“无理由退房”活动。实际上,这一招并不是第一次出现,每当销售遇阻总会有人祭出这一政策。最早甚至可以追溯到1995年潘石屹的SOHO现代城,而最知名的应该是2015年的恒大。

但无理由退房一直以来都是一个伪命题。无论是退款的流程、周期、相关联费用,都令无理由退房困难重重。实际上,我理解的无理由退房≈楼市冷淡期,开发商给购房者打的一针安慰剂。说到底,谁是受益人?对开发商来说,面对黑天鹅效应,资金的快速返还是首要目标。无故推出退房政策,对置业人士有很大的吸引力。如果在爆发期间,为了吸引足够的购房者交出认购金,有利于在冰封期储备现金。但不得不说,这个举措,对市场也起到了积极作用。一定程度上消减了不信任感,令观望的潜在购房者开始考虑线上买房的可能性。毕竟就算我买了,也可以赌30天后疫情影响弱化,说不定就能去现场看了,也还来得及后悔。它的作用,好比一颗喉糖,治不了你的咳嗽,但带来短暂的舒适感。在短期内稳定客户信心,也可以带动潜在购房者结束观望期,在当下的环境中,信心比金子还珍贵。

线上操作

禁闭期的无用功?

直播也好,打折也罢,这些动作都是为了应对当下线下销售受阻而生,却又无法产生线上销售,就是多余的么?也未必。如今各家的直播、打折力度、无理由退房,或者未来有啥更厉害的操作。谁做的更好,谁做的更有效,很可能要等到真正的解封日到来,差异才会真正逐渐展现出来。假如有人在直播里,把产品讲清楚,或者来场“24小时试住直播”,也不是完全没可能突破次元壁被人记住。毕竟此时积压了一批待上市楼盘,未来发令枪响时,跑道上的竞争者一定不会少。有项目提前被人记住,就占领了一波先机。

窗口期

峰哥给你递小抄

任何时候,都会有人问,现在是不是买房的好时机?针对现在的状况,如果是无房人群,或者有买房需求,或许是个窗口期。起码最近银行放贷一定是宽松的,不仅利率低,并且申请快。武汉目前还来不及出台细化调控政策和银行利率,但进入恢复期,楼市也进入复苏的萌芽阶段。未来一段时间,可能有打折抛盘的现象,先别着急下手。一定要了解楼盘详细情况,最好实地看过产品,第一批打折出手的产品,多半是不好卖的,而真正的硬货,不到万不得已,是不会轻易出手的。如果你对楼盘有疑问,可以私下和峰哥交流,我们把利弊聊清楚。另外,不要忽略二手房市场。经此一事,二手房比新房受到的冲击更大,不排除有房东急于出手,卖出低于市场的价格,我们也会和你一起关注,视情况盘点二手房市场行情。房贷利率下调是趋势,连续下调几次之后,洼地价值出现。还是那句话,如果你想抄底,骚凹瑞,出门右转好走不送。但市场出现明显价值利好的时候,这是“喊你买房”的信号,因为接下来,可能就是无情反弹的节奏了。

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