近期，香港政府推出一手楼空置税，草拟法案准备4月提交香港立法会讨论，引起了很大的关注。

武汉每年新房成交量巨大的同时，我们又会看到很多空荡荡的小区。武汉的空置率有多高,空置税和房产税离武汉有多远?这恐怕就是武汉楼市的哥德巴赫猜想。

01

几年前，小南住在后湖的某一个小区，小区还比较新。晚上的时候，小区很多户都是黑灯瞎火，比例至少有三分之一。

这是小南排名前列次思考空置率：

以后房子还有人买吗？是不是得转行？

后来小南跟朋友提起这事，被朋友教育了一番。

——不要总想着搞个大新闻，以为窥一斑就能见全豹，兴许是只橘猫。你看过几个小区？样本太小不说，很多情况都没有考虑到。

——什么情况？

——比如说，小南你是个单身狗，自己一个人住，下了班早早回家，别人未必。在外面嗨到个十一二点大有人在，还有加班应酬的呢？

——那倒也是。不过他不可能总是不开灯吧？

——有人不开灯啊。你爷爷奶奶看电视的时候开灯吗？

——还真不开灯，而且睡得还很早。

——所以，用短期的观察结果来算一个小区的空置率肯定是不客观的。

——为什么你对这个问题这么了解？

——因为我闲着无聊，也想过这个问题。我还设想通过封阳台比例来统计空置率，当然更不靠谱。

我俩只是随口聊天，自然无需多严谨。关于空置率，当然也有更为“严谨”的报告数据，多数报告中，国内的住房空置率在20%-30%之间。

02

2014年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告，显示2013年中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。其中提到，武汉的空置率是23.5%。

2015年5月腾讯通过网友抽样，最终完成一份《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》，结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。虽然空置率与西南财大的报告相差不多，不过结论却有些令人吃惊：空置率30%是中国合理水平。

2015年IMF（国际货币基金组织）也发表了一份报告，称“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显”，空置率面积达10亿平方米。

2016年初，zydx教授周天勇做了一个测算，2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。

去年3月，国家电网公布了空置率的调查结果，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。

算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

国家电网的数据可能与很多人生活中的感觉完全违背。但是，从数据源来说，国家电网的数据一定是最全面和精准的，没有哪家不安电表吧，尤其是现在智能电表的推广，统计更为科学合理，这才是真正的大数据。

当然会有些不信这个数据。其实，较大争议点不在数据的真假，而是有人认为一年20度电的空置标准太低了。20度电对于很多家庭，也就是一天的量。一套房子一年364天没人住，难道还不算空置吗？

当然，现实中这样的情况很少，现在没有征收空置税，这么做完全没有意义。反而是房子空着，物业费还有折扣，住个几天，物业费说不定就要全额了。

因为判定房子是否属于空置状态，水电使用情况是一个重要参考。

空置率有多高，从二手房市场也可以看出一些端倪。

在武汉的二手房市场上，有很多毛坯房源。根据殷跃建教授的研究分析，武汉最近10年，累积的空置毛坯住宅数量可能有60万套之多。当然，其中很多并没有出现在二手市场上流通。

为什么大家宁愿空着也不出租？是因为不差钱，瞧不上房租收益吗？

一方面是因为房租收益远远比不上房价的涨幅，房租确实是小钱；

另一方面，没有装修和出租过的毛坯房，流通性是较好的，一旦行情有变，容易出手。

03

一般来说，空置率在10%以内市场属于健康状态，超过20%就属于泡沫严重。

几个发达国家和地区中，基本都在10%以内，像美国住宅空置率基本在3%以内，法国6%，德国8%，较高的是日本，最近一次调查空置率是13.5%，主要是受人口老龄化、少子化影响。

但是，这些国家空置率低，很大程度上跟空置税有关。

法国，住宅空置超过1年需要缴纳房屋总价值10%的空置税，第2年增加到房屋总价值的12.5%，第3年税率为15%；

英国，房产空置达到两年以上，政府将对空置房屋收缴100%额外市政税；

荷兰最特别，如果有房屋空置超过1年，国家将允许其他无房人士入住。

去年，香港政府推出一手楼空置税。

最近有新闻报道，香港政府已经大致完成草拟法案，准备下月提交立法会讨论。香港空置税意在对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，大约相等于楼价的5%。

房产税和空置税算是“日经”话题，在房地产调控长效机制的建立过程中，“房住不炒”的基调，让许多人对于这两个税有了很大的期望。

大家讨论了这么多年，这两个税种无论哪一个出台，都还有很大的困难。

像空置税，一旦开征，首先就是面临空置房确认的问题。

人工调查，效率低，成本高；

用智能电表等方式统计，规避起来也很容易，每年去住几天，嫌麻烦可以用智能电器远程控制，实在不行就出租。

还有，空置率需要考虑一个提前量。本身毛坯房装修就需要一个较长的周期，而房主住不住进去，还可能取决于这里的规划有没有落实，配套有没有改善，说不定旁边一所学校建起来了，他就住进去了。住宅的产权是70年，在这么长的周期内，出现个几年的空置，是很正常的。

空置的房子是动态变化的，有进有出，没有房子一空就是70年。单纯为了降低空置率，不做区分的对所有空置的房子征收空置税，缺乏科学合理性。

房产税就更复杂了，执行层面的细节可能还不是最困难的。

宏观上，房产税更多是针对存量房市场，我们国家城市化进程可能还会持续20年的时间，这也就意味着房地产行业整体是以新房市场为主，通过房产税调控房地产行业，效果未必明显。

况且，我们长效机制中很重要的一部分就是“租售并举”，征收房产税，对于租赁市场一定会产生巨大影响，牵一发动全身。

开征新税，毕其功于一役的想法是不现实的。既然是长效机制，其建立过程也必然是长期的。

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来源：微信公众号黄峰淘房