豪宅遍地走,富人懵圈问苍天

武汉买房 2018-01-15 09:31:00
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2017年,号称武汉豪宅元年。 2018年,三环之内,无宅不豪。 豪宅遍地开花,不按常理出牌。 把哥的思路都打乱了。 三环边边上报2.8万;二环外雄楚大道报2.7万;汉口内环边报3.1万,青山二环外也卖3万;积玉桥卖3.8万,中北路也差不多这个价位……

2017年,号称武汉豪宅元年。

2018年,三环之内,无宅不豪。

豪宅遍地开花,不按常理出牌。

把哥的思路都打乱了。

 

三环边边上报2.8万;二环外雄楚大道报2.7万;汉口内环边报3.1万,青山二环外也卖3万;积玉桥卖3.8万,中北路也差不多这个价位……

 

哥一直说,对有实力买豪宅的人,现在时机不错。

托限价的福,不同地段的价差根本拉不开。

既然价差没拉开,当然挑最贵的买啊。

在武汉开发商眼里,内环有多精贵?

举个例子,有家开发商,内环有块地,住宅预期价格,8万起步。

现在显然不可能让你卖8万。

于是开发商决定,死撑。

先做商业、文旅,等限价取消再放住宅。

 

扯远了。

回到今天说的,三环之内,无宅不豪。

单单从价格上说,已经很难把豪宅甄别出来。

记住,千万不要被价格弄懵圈。

下面,哥就要说几个遍地豪宅,容易让你着道的地方。

1

沾水就豪?啪啪打你脸

去年武汉提“长江主轴”,把长江地位拔得很高。导致武汉土著对滨江住宅的态度,180度大转弯。

武汉到处都是江景,不值钱——滨江是稀缺资源,房子沾水就豪。

 

从名字就能看出来,江景房=江+景。

有江无景,充其量叫“江边房”。

景是什么?

城市最精华所在,城市天际线。

 

武汉两江穿城而过,为何缺经典江景豪宅?

不怪开发商笨,怪双江不争气。

长江太宽,超过1公里——看对岸的建筑无比渺小。

汉江太窄,有的地方才200米——对岸建筑压迫感太强。

有江而无美景,是大问题。

在江面尺度特别合适的广州珠江、上海黄浦江畔,才是豪宅温床。

 

哥以前去庐山、黄山,都纳闷,这都是山系嘛,开着车转转不都看了?后来发现,从很多角度,看到的风景,都有山峰遮挡。唯独几个观景台,能看到最美的风景。

所以,人家把这几个地方圈起来,收门票。

挑江景豪宅,挑的是江对岸。

2

凡能量化,皆非豪宅

刚需和首改产品,评判优劣非常简单。

因为全是可量化的指标。

地铁-学校-商业配套,决定80%价值点。

剩下20%是产品、户型、园林和物业。

 

白沙洲那么多项目,有两个特别是购房人的掌上明珠。

原因无他,就是离地铁近而已。

 

但是豪宅的价值点,没法量化。

虚的很。

 

地产有句话,刚需看产品,豪宅看营销。

营销不是忽悠,而是他家的产品设计,能营造一种什么样的生活,给你代入感?

 

比如伦敦海德公园一号,号称全球排名前列豪宅。

武汉很多项目过去喜欢类比海德公园一号。

海德旁边有文华东方,Harrods商业街,时尚品牌旗舰店,博物馆、展览中心;

我旁边有七天,有汉正街,也有七匹狼旗舰店耶。

一样一样的吗?

 

海德公园一号周边的配套,在全球至少可以找到100个。

唯独海德全球排名前列豪。

其实是因为他的门牌号——SW1。

 

这里是女王居住的社区,门牌号一样。

这是步入上流社会的标志。

这个值多少钱?

无法量化,可以说无价。

 

所以,如果你的目标豪宅,置业拼命给你讲地铁、商场,你什么没见过?武汉排名前列个三轨交汇的地方还在宏图大道呢!

相反,那些以“初心生活状态”,“逍遥派”为主打的豪宅,如果他的社区真能支撑,值得关注。

3

豪宅是投资品还是消费品?

消费品。

哥的理解,这两年有一些豪宅,借助城市更新,价格涨幅喜人,但本质来说,豪宅取决于价格超过同类的比例,那么,他最前置属性还是消费品。

 

消费品排名前列位,投资属性第二。

价格毕竟有透支,买房人能获得更好的生活享受,但是城市红利少。

 

我们看去年武汉及周边涨幅较大的十个楼盘。

涨幅排名前列的,在黄陂武湖,价格一年翻番,不是豪宅。

其中有6个项目,单价在万元以下,单价最贵的,涨了1年也就是16500元。

 

比如武汉地王,地价2万,未来商品房,预期4万?

但去年12月,距离他3公里的地方一个新项目,房价1.6万,还没地王地价贵。

单纯从板块红利,价格差太远,只能说豪宅消费属性更强。

还有一点,在投资客的圈子里,极少有别墅、豪宅型投资客。

主要原因——能接盘的太少。

 

你想,你600万买套豪宅,准备1200万出手。

你觉得武汉有多少人能接你的盘?

 

所以,买豪宅考虑传承是OK的,但核心诉求,还是自己住得爽。

太多考虑投资目的,不如找那些大家都认为要飞的板块。

 

怎么传承?

要么社区整体风格古典,比如中式,永不落幕;

要么走超前的后现代,预感比市场先进10年;

建筑外立面需要日久弥新,物业服务必须保持高水准;

尤其是圈层纯粹(都是大户型说明买家都是有钱人),都很重要。

面对武汉豪宅遍地开花,前面就讲了很多避免懵圈的地方。

但对于有钱人,手上几百万用不出去,还是不知道怎么选?

怎么办?好烦。

别急,还有哥。

 

这时候你需要做到一点,怂。

听从自己的内心,先了解自己。

 

武汉豪宅多,顶豪稀缺。

因为限价。

所以本质上,武汉这些贵房子,核心客户是30多岁的人,那种购买力最强的40+,要吸引他们从老豪宅换到新豪宅,难。

 

为什么把目标对准30多岁?

因为这部分人正处于事业上升期,因为二胎,家庭人口处于爆炸期,换房动机最强。

 

所以,我们看武汉大部分豪宅,单价高是一个表象,面积大是另一个突出特征。200平四房,夫妻一间,两个孩子,保姆/老人,用完了。

 

很多买家不是享受,人口多了,不得不买大房子。

而这部分客群,正处于事业的上升期,他们内心,血仍未冷。

 

所以很多豪宅,营销和产品设计,过于突出回归家庭、解甲归田。

潜在客户,向往是向往,但他实质上,做不到。

这就没真正打动他。

上周哥参加西北湖壹号的晚宴,吃着全国独一份引进的高端水果——指橙。

原本心不在焉,但听到开发商说,日后将以“壹号下午茶”形式推广。

哥一拍大腿,这就对了。

有钱,但很忙的人,你没法把工作和生活,彻底给他隔离掉。

哥不是乱说,一个去年闷了两套天地二手房的30+,面对众人吹捧,人家这样说——

成功?老子才刚上路耶。

 

针对这种人,西北湖壹号是怎么做的?

本质一句话,服务武汉新贵精英圈。

为什么用壹号下午茶的方式推广?

西北湖是Old Money地段,也就是无法量化的豪宅价值点。

位于建设大道金融街和CBD交汇处,从会议室到卧室,夸张讲,就是一部电梯的距离。

通过圈层下午茶,把工作和生活,高效融为一体。

 

为什么要提供内部酒店式服务?

因为业主的时间,不该也没必要浪费在家务琐事上。

 

西北湖配套已足够丰富,为何一定要在项目内部做配套的双玺中心、双玺荟以及3000㎡私人会所?

答:业主就是VIP。追求较高效率的生活,有限的时间,不能浪费在和别人排队之上。

这里有业主私有红酒吧、雪茄吧、影音室、中西茶餐厅、宴会厅、厨房、游泳池、健身房、瑜伽馆、皮肤健康中心、私人定制美容沙龙。

你需要阅读,需要看最热门的电影,需要健身,需要和朋友聚会,需要请客吃饭,你永远是社会化的动物,而且即便再过5年,还能继续保持身材。

是的,西北湖壹号的匹配度,就是忙事业、爱好,希望这辈子活出价值的人。

他们较大的痛点,事业追求和传统家庭观念,有冲突。

那么现在,不需你为家庭牺牲,反正你也不会牺牲,既然如此不如提高你打拼事业的效率,用服务式、嵌入城市商务商业高地的地段,解决一切。

不追求三代同堂,天伦之乐,和同类人聊事业、玩社群,找到事业更大的发展机会。

回家不是出世,继续保持随时出击的战斗力。

某种程度上,西北湖壹号赋予业主的价值体验,是反当下武汉豪宅范式的。只因为他懂核心客户的痛点。

 

说了这么多,就只有一点。

豪宅虽多,但要找到最匹配自己的房子。

路怎么选,还是要你自己定。

-完-

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