HuangFeng's Original No.54 ☞

在前不久的“五一”期间，每晚武汉两江四岸由“平日模式”转到“动画模式”，世界各地的游客泛舟长江，欣赏精彩“长江灯光秀”。

而武汉主城区向东几十公里的阳逻之心，5.1当天晚上，据说一场由G20峰会烟花团队打造的300秒烟花秀在这里上演，官宣这样说：令“3万人，暴堵12小时，排队1公里”。

原来，阳逻万达广场御江展示中心当日起开放，号称是武汉市较具文艺气质的展示中心、“网红打卡胜地”。到这里来“打卡”的，除了是看热闹的，还有不少都是置业者，刚需，拆迁户，甚至是投资者。那么，到底值不值得去打卡呢？

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“五颜六色与千变万化的烟火，在阳逻万达广场项目展示中心区夜空绽放，汉街大戏台分会场千人驻足观看，引来观众惊呼连连！”

“阳逻爆堵12小时，排队近1公里，3万人翘首企盼，全城齐赏300秒高级烟火，惊艳全城 !”

“享誉歌坛的情歌王子品冠，纵横乐坛二十余年，用温暖的歌声治愈一代人的青春，连《掌心》，《疼你的责任》2首联唱，3万人大合唱，音符穿透武汉！”

笔者当天也在阳逻，没有去追星，没有去看烟花，而是当了一天的司机。很认真地回忆了一下，走过汉施公路、余泊湖南路、江北快速路（柴泊湖段），没有遇到过暴堵，第二天有位亲戚说，《中国新歌声》朱文婷的唱功确实不错，不少年轻粉丝都想让她多唱几首歌。活动现场周边几条新路，确实“堵的趟子糊”（阳逻话，人堵车堵）。

官宣称：活动全天，项目营销中心内部被人群围满，从宜昌、合肥、仙桃、九江、长沙、咸宁、孝感、黄冈、十堰、常德、黄石等地，前来的近万名客户，纷纷咨询这个“阳逻之心”区域又一个即将预售楼盘的信息。

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阳逻万达广场·御江，笔者还没去看过，不过过几天会有做分销的朋友发楼书资料给我。但是“阳逻之心”这个政府重点规划、房企争相拿地的片区，早就来过。

“阳逻之心”，被定位成阳逻经济开发区港口新城核心区，位于阳逻新城东南部，柴泊湖和外环以东、汉施公路以南、倒水河和阳逻机场西北区域，整体规划7平方公里。

遥想2年前，江北快速路延长线还没建成，仅有一条坑坑洼洼的乡间水泥路，从施岗延伸到七架路，勉强能容一辆小车缓慢通过。去看的项目，正是当时区域内排名前列个楼盘：绿城桃李春风。工地之外，一片乡野景象，营销中心还没正式开放。

确实是冲着绿城的品牌，还有不错的三房两卫户型，6800多的起价来的，而且确实想在这里再改善一套。结果，网上抢房没成功，花了茶水钱的亲戚倒是搞到了两套。

决心不够坚定，资金没有到位，就眼睁睁看着自己喜欢的项目，一次次网上开盘、秒光。同一时期，华发、金茂、绿城、红星、万达、福星惠誉等一批知名企业纷纷抢驻“阳逻之心”，预售毛坯房源却越来越少，含精装售价接近万元。

不久前，笔者又到阳逻晃了一圈，重点是看“阳逻之心”周边的几个楼盘。当时尚有华发金茂逸墅、华发峰尚、红星天铂、泊湖澜岸，当代满庭春、新影华翔城等项目在售。

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这一次，首先要去看的，还是绿城桃李春风。得知住宅已经售罄了，以前规划展示的合院产品用地，在建的是华发中城中央公园，售楼部还没开放——以前的沙盘显示绿城还要在这里玩几年，实际上是“昙花一现”?

“阳逻之心”江北快速路沿线，从左到到右，分别是红星天铂、金茂逸墅和福星惠誉地块、万达广场商业及住宅地块——万达广场还没动，住宅组团正在打围。

金茂逸墅当时正在收资料，96平米到136平米小高层即将开盘，印象最深的是，示范区做得美轮美奂，户型三房起步，都挺方正舒适，136平米做到了四房两卫，预计带精装修均价9000元，区域普通住宅项目中较高，据说因为临新港线地铁站，不限购、装修部分能贷款，前几轮开盘刚需优先摇号选房后，非刚需几乎没得选了。

相比之下，红星天铂也有些优势，一是排名前列期精装修组团遭投诉后，这一期毛坯出售，均价只有7000过点；二是有些户型更“吸睛”，同样是四房这里120多平米能做到，很讨喜；三是这里有公立小学规划。而劣势也存在，西南边在建新港货运铁路，可能存在噪音。

笔者的一个亲戚，就因为担心噪音，选择了陶家大湖边的新影华翔城，6千多到手，但是短期内不打算自住的。均价6千多的楼盘，当时在阳逻还有泊湖澜湾，后来又冒出一个户型很“古董”的中央花园城。

笔者那次是发小带来看的，他两年左右时间，用尽各种手法攒了四套房子，颇有心得。他认为：

从投资角度来看，这里各大开发商云集，摆明了要一起“哄抬”价格，计划今年下半年开建的地铁新港线也将利好该片区，价格还有进一步提升的冲动。从居住角度看，尽管有21号线和江北快速通道的交通利好，但商业、交通等生活配套还需要补齐

他说的有一定的道理。他自己却行动不了，少有原因是：资金方面没法再加杠杆了。

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客观地分析，整个阳逻区域的发展前景还是杠杠的：前10年，这里是一个光彩被埋没了的“斜杠少年”，近两年来，由于主城区开发空间紧张、产业和人口溢出明显，新城区开发潜力越发受到重视，于是有了长江新城规划的出炉，有了地铁21号线的通车，有了“大临港”相关的港口、物流等产业和园区的落子，居住用地供应随之跟了上来。

规划所指的方向，人口和产业导入的地方，自然会冒出更多住宅开发商的身影。而政府对于区域的交通、教育等方面投资强度的增加，也必然会传导到地价、房价上面。去年以来，“阳逻之心”区域的居住用地楼面地价，已经被“抬”到了3000元以上，今后房价升到万元以上有了现实动力。利好不断，预期不错，这让不少人从投资角度看好这里。

但是，在“房住不炒”的大背景下，限贷政策并未放松，阳逻商品住房购买群体，主要是以本地拆迁户、婚房族和从周边乡镇进城的购房者为主，来自武汉市内的改善或投资型客户，还没有占大头。

目前这里还有一个现象：周边二手房市场处于横盘期，保利圆梦城、香榭花都、中央花园等楼盘的毛坯房均价多在7000-7500元区间，“倒挂”现象逐渐消失，成交不活跃；主要导入的产业，多是等劳动密集型项目，收入水平有限，不具备快进快出炒房的“土壤”。

官方消息称，经过“阳逻之心”的地铁新港线会在年内开建，这可能会支撑区域内楼盘的提价冲动。但是笔者认为：目前，这里主要适合地缘性刚需和改善客户去购买，而且是近几年内不急于入住的人。至于使劲加杠杆的投资客，还敢冲动一下试试？

未来几个月，“阳逻之心”区域及周边，还将有百瑞景滨江生活区、华发未来城、万达广场御江、华发中城中央公园、阳逻金茂悦小区等纯新盘，供货量上万套，有刚需或改善客户希望“上车”的吗？

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来源：微信公众号黄峰淘房