为什么豪宅battle中,武昌总是输?

武汉焦点原创 2019-06-11 14:44:16
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卖地段,蹭配套

最近去看复地国际八期,感叹了一句即将推出的10号楼竟然是东西朝向,置业顾问一脸正色道,“朝向不重要,地段才重要。在江夏、蔡甸买套南北朝向的房子有什么意义。”

一语道破武汉豪宅的要义:卖地段,蹭配套

身边不少朋友最近在看改善型住房,500-800万预算,同样看得纠结:想在好地段找一个品质住宅,很难选。武昌的新房选择尤其少。

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武昌核心区域的新盘,每年不超过个位数。基本围绕东湖、沙湖、楚河汉街分布。按理说,武昌的山水资源禀赋,比汉口好得多,售楼部里走一圈,却总觉得差口气。

看完武昌的豪宅再去看汉口的豪宅,对比之下终于看出门道:武昌的豪宅多是“被豪宅”,汉口的豪宅就是冲着豪宅标准设计的,产品初衷和定位不同,自然用户体验差异大。

在武昌,富人区的形成逻辑是:一个区域有个带头大哥,小弟们就能跟着喝肉汤。

虽然万达开发住宅麻麻的,也值得敬它一杯,没有它一己之力做配套,不可能凭空造就楚河汉界这个全新的城市中心。更没后来武昌豪宅区什么事。

好命的代表复地东湖国际,本来的定位也是中产刚改盘,借着楚河汉街的东风扶摇直上成了豪宅。价格上去了,骨子里难改,八期的户型面积段跨度大,从110-220平米都有,这叫圈层不纯粹。问题是,现在卖豪宅的价格,好歹把外墙换成干挂石材吧。

万达御湖壹号,符合中年富豪审美的装修,从小区大门的罗马柱,大理石拼接的入户大堂,到室内富丽堂皇的雕花装修,一定要第一眼的“豪”。户型阔绰,房间却少而小,我理解他的设计理念是更适合生意人在阔气的客厅里招呼朋友,而不是居家过日子。

沙湖九玺,万达电影乐园旁,看湖景观一流,地下车库装修得像酒店大堂,室内装修材料比较良心,一水儿日系,德系高端品牌,但是既然走了豪宅路线,安静做两梯两户大平层不好么,何必加入129平米的中间套冲销量?

融创中心武汉壹号院,算是武昌设计理念最接近豪宅的豪宅,风格现代简约,色调内敛柔和,像美剧里曼哈顿的公寓。外墙是玻璃加铝板,可以想见10年后小区外观依然看相不错。户型设计和分布也考虑到豪宅户主对私密性的要求,最小面积的129平米户型,也是两梯两户分布。装修的一地鸡毛,就不提了,社区配套上,缺少健身会所,总觉得小区的小资调调差口气。

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武昌豪宅的另一种打开方式,是蹭自然资源。湖多,铆足劲做景观文章。

华侨城原岸,同样审美在线,户型可圈可点,大户型的双入户,双厨房,12米面宽观湖大阳台卖相确实有豪宅味,可惜被地段拖累了配套。背靠高架,面对东湖,大概要的就是深居简出隐居山水远离世俗喧闹的意境。

这时候才能念起东湖林语的好,不需要户户看见东湖,但每天回家路上就能拥有东湖。关键是,紧邻武汉大道出行、生活便利。

还有沙湖畔的金沙泊岸,花瓣形设计外观拉风,户型么谁住谁知道。见过四梯八户,房型异型的豪宅吗?当年开盘抢得飞起,现在二手市场上抛盘量,也算全市豪宅头把交椅。

再看武昌滨江,武汉最具价值的长江景观带上竟然找不出一个品质新盘,最拿得出手的还是十几年前的金都汉宫。绿地海珀御观和联投中心,一线临江景观没得挑,开发商设计房子的风格,嗯,反正住宅开发也不是强项。

看完一圈武昌的豪宅,终于明白了淤堵感从哪来:想住在武昌核心地段,必须在空间尺度或公共配套上牺牲其一,两全其美的楼盘极少。占据了城市中心地段和稀缺资源,你们就不能走点心,做出品质对得起公共资源的楼盘吗?

最气结的是,武昌豪宅的开发商们,大概觉得豪宅业主神通广大,不需要操心生活琐事。以上所有豪宅,除了复地和华侨城自带名校加盟店,其他小区对口学校是全区末流小学。很多置业顾问说,买得起我们楼盘的业主还担心小孩上学?难道豪宅业主的孩子天赋秉异,人人考上外校小学,或是指望业主们人人有门路,把孩子塞进武汉小学、水果湖一二小?

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看完武昌豪宅的不上进,汉口的豪宅看起来有种洗眼的感觉:因为供应大竞争激烈,各个楼盘的层次区分很清晰,目标定位就是做豪宅,设计理念整体更先进,学校商业规划有通盘考虑。

首先设计上就赢很大,汉口的豪宅大多数已经用上经久耐用的铝板幕墙,武昌的豪宅还在涂料和石材时代。

二七滨江大牌开发商扎堆,虽然一圈走下来,感觉都在光明正大蹭武汉天地的配套,但各有优势。

华发外滩首府,从90多平到227平各种户型均沾,加上超高容积率,一直被吐槽圈层不够纯粹。但人家甘心做豪宅的第二梯队,老实卖毛坯降低进入二七滨江区的总价门槛。对于想给父母买在同一个小区的家庭,买小户型最适合。而且,小区超高的单容积率,也规划了室内健身馆,小区背靠市政公园,理念听起来就很健康,符合现代中高层的理想生活。

绿城黄浦湾要加推的二期的两栋,最小户型只有100平米,还有121,127平米的小户型,听上去也是硬生生挤进豪宅区的小弟,其实户型设计继承了杭州绿城项目的实在,公摊20%左右,室内空间利用率高。

不用说万科伟鹏万科·御玺滨江,最小户型168平米起步,圈层纯粹。除了不能看江,几乎是武汉豪宅最高水准。说一个细节:进门正对的玄关设计,完全隔绝入户处看到卧室的视线,保障主人隐私;同时,玄关也起到分割空间的作用,把餐厅和客厅隔成两个相对独立的空间,把客厅和卧室隔开。玄关背面是主卧的衣帽间,考虑居家收纳的实用性。小小玄关,就能看出设计理念里是否为业主中着想。

中信泰富滨江金融城,地段价值虽然不如其他二七滨江兄弟,但是体量大,自带写字楼、商业体,学校,很可能自成一体,成为区域新的商业中心。

而且,汉口滨江最大的优势是建筑南面看江,不用像对岸的武汉江山那样,为了江景牺牲朝向。

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论配套,汉口的豪宅们整体规划也强过零星开发的武昌同辈,区域内教育和商业资源有整体统筹。

汉口的新建豪宅几乎都保证对口名校二梯队成员。二七滨江一带,万科·御玺滨江和中信泰富滨江金融城地块各规划了一所名小国际部,师资资源有总部做靠山,生源纯粹都是小区业主子女。

越秀国际金融汇也引进了红领巾小学分校。芸海园,虽然CBD概念已经flop,芸海园也因为不对口入学红领巾小学少了最大卖点,但至少对口的辅仁小学,在江汉区也第二梯队学校。

至于那些不靠自然景观和教育资源的汉口豪宅,也各有绝招。

越秀国际金融汇,深受省内各地市州的买家青睐,因为”离武广近,离协和同济近”,这两点是武汉对省内土豪们的最大吸引力。

西北湖一带的西北湖壹号御玺湾中海万松九里,卖的就是汉口老牌豪宅区的最后门票。享得闹市区的便捷,又有大尺度户型的舒适和百变空间,这种生活方式郊区别墅比不了。

豪宅比拼完地段、自然资源,一定比的是产品力。在汉口和武昌的豪宅battle里,武昌输就输在做配套的开发商不多,蹭配套的开发商不少。想用地段取代一切的逻辑,在低房价时代行得通,到了豪宅市场,客户预算高选择空间更大,总不能强迫他们像买刚需盘一样委屈求全吧。格局放大一点说,占据了城市核心资源和景观的房子,产品了好歹配得上这块地吧。

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