武汉调控一年:买房容易吗?谁叫醒了装睡的开发商

武汉焦点原创 2017-09-29 08:34
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这个长假,你是打算出去浪呢?还是在武汉守着买房呢?

十一+中秋超级长假plus即将来临,或许你已无心上班,然而开局平淡的金九楼市,在月末掀起了一阵开盘狂潮。

仅仅9月26日这一天,武汉三镇就有6个项目开盘,既有单价3、4万的豪宅,有单价1万多的刚需盘,也有6-8千元/平的便宜住宅,除个别项目外,其他项目开盘当天全部售罄。在开盘时间上,也有点任性,且不说是在非周末时间开盘,有的项目晚上开盘,有的凌晨开盘,有的突击下午开盘,便宜不限购的房子不好买,豪宅也不好买。

更有源源不断的项目取得预售证随时准备着加入开盘大军。据搜狐焦点不完全统计,9月20日至9月27日,武汉共有24个住宅项目取得预售许可证,根据规定,取得预售证的项目须在10日内一次性开盘公布所有房源,而实际上,许多项目在获得预售证的第二天就开盘了,而且看起来卖得还不错。

2016年10月3日,武汉楼市正式开启限购,如今将满一年之期,在这一年里,武汉楼市发生了什么?政策、市场有哪些变化?买房人和开发商的心态有改变吗?

这一年里,武汉发布了哪些政策?

2016年10月3日,武汉市开启限购

限购范围:江岸、硚口等七个主城区以及东湖新技术开发区、武汉经济开发区(不含汉南)、东湖生态旅游风景区。

在限购区域买房,首套房最低首付2.5成;本地户口二套房首付最低5成,三套房停贷;外地户口二套房停贷,三套房禁购。

2016年11月15日,武汉限购升级

11月14日晚,时隔近1个半月,武汉楼市深夜再出限购政策。

新政从11月15日开始实施,主城区购房政策再次升级,本地户口首套房首付最低3成,二套房首付最低5成,非普通商品住房首付最低7成,三套房禁购。

非本市户籍则需提供武汉市连续缴纳2年社保或个人所得税证明,补缴不认;首套房首付最低3成,二套房禁购。

2016年12月22日,限购范围再次扩大

12月21日晚,武汉房管局发布公告,武汉限购政策再次升级,12月22日起执行。武汉住房限购范围除武汉七大主城区以及东湖高新区、经开区、东湖生态旅游风景区外,新增东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

2017年4月,房地产市场专项整治行动部署会

4月20日,武汉市房管局将14种商品房销售情形和12种房地产经纪行为纳入整治范围,其中包括“以捆绑搭售或附加条件等方式,迫使购房人接受其他商品或服务”。

2017年5月,武汉率先出台装修房指导价

5月10日,武汉市房管局召开全市房地产市场专项整治行动工作推进会,根据房屋备案价执行分段指导价,装修标准将分为6档,最高不超过5000元/平方米。

2017年8月,长江新城近期起步区限购限售

8月25日,武汉市房管局发布了《长江新城近期起步区限购限售提示》。自2017年8月23日起,长江新城近期起步区实施房地产管控措施:

在现有限购区域外,新增长江新城近期起步区部分区域(其四至范围为:东至武湖泵站河,南至长江北岸,西至滠水河、府河,北至江北铁路);

并同时实施存量住房限售措施,取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》未满3年的,不得上市交易。

2017年9月,进一步加强商品房预售管理

在销售商品房时,不得以要求购房人一次性付款,或采取一次性付款优先选房等方式,拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。

购房人使用住房公积金贷款购房,应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件,确保公平选择房源。

此处不得不盘点一下勤劳的武汉市房管局的历次辟谣:

7月14日,武汉市住房保障与房屋管理局发布公告,对网传“武汉被指将调整限购放开140平米以上住房”的消息进行辟谣。

7月27日,针对近期在购房者中广为流传的“武汉最高房价35万/平”,“武汉7月房价最贵近6万/㎡”的消息,武汉市房管局积极作出回应:所谓“35万/平方米”为该项目1楼商业门面101室备案价格。“武汉7月房价最贵近6万/㎡”明显与事实不符。

9月24日,互联网上流传“武汉市住房限购升级新购住房五年内不得上市交易”报道为虚假报道,严重误导了市场预期,干扰了正常的市场秩序。

这一年里,武汉房子卖得怎么样?房价涨了吗?

2016年武汉楼市创下全年29万套住宅天量成交,其中3、4月份更是达到史无前例的3万套。

2016年10月开启限购以及11月、12月限购一再加码之后,楼市成交量得到抑制,整体房价保持平稳。

据武汉房地产市场信息网数据统计,2017年1-8月,武汉新建商品住宅月均成交在1.7万套以下,远低于2016年月均成交2.4万套的成绩。截至9月27日,9月份住宅成交达13224套,还有最后3天时间,若不出意外,9月份成交估计也将在1.7万套左右。

在成交均价方面,武汉市房地产市场信息网公布的数据显示,这一年以来,成交均价未超过2016年10月的9341.86元/平。

这一年里,买房便容易了还是变难了?买房人的心态发生了什么变化?

说起上半年的买房经历,汉阳购房者小宋颇感幸运。

小宋属于改善型购房者,将经开的两居室卖了做首付准备在汉阳买套三房,看来看去,要么总价高了,要么捆绑装修且要求装修全款,好在小宋售楼部跑得勤,撒网广,最后在一个卖毛坯房的楼盘开盘时抢到了一套心仪的房源。

在武汉三镇中,汉阳、江夏和黄陂供应相对充足。准备在光谷买房的小张就没那么幸运了,有的楼盘登记之后就没有音讯了,然后忽然宣布开盘,有的交了资料却败在了摇号这一步。好在小张心态比较好,也不像去年那么心慌了,“虽然没抢到房子吧,但是看到开盘的项目房价没怎么涨,所以还有信心等下去。”

在另一方面,买到了房的人却不一定高兴得起来。小金是刚需一族,还好看中的楼盘没有要求全款,首套房首付3成,房贷利率上浮10%,每个月要多还两百多块,如果说这个还可以承受的话,那么装修全款的要求让他的首付一下提高了十几万,压力陡增。不仅如此,银行放贷的速度也明显减慢。

是谁叫醒了装睡的开发商?

去年9月30日以来的调控,核心是去杠杆、去投资化。主要手段有:首付提高、利率提升,限购限贷限售限价。在武汉楼市供应整体偏紧的环境下,提首付、提利率、限购、限贷、限售等等,是对购房者的一轮轮筛选和过滤,击到开发商痛点的似乎只有限价这个紧箍咒。如果开发商不去备案,就拖着不开盘,等行情好转了再卖,你也拿他没办法。那么问题来了,开发商扛得住吗?装睡能装多久?

2017年中以来,光谷东、江夏多个项目多次开盘,备案价基本持平,后来,光谷关山口、二七滨江、武昌中心等多个风向标性质楼盘陆续开盘,备案价也跟前期价格差不多,或者远低于最初的“吹风价”,这足以让那些打算以时间换涨价空间的项目看到限价的决心。

8月份,武汉市房管局特别会同市国土规划、建设部门和各区人民政府,对我市在建商品房项目进行了清理,确认今年下半年武汉市将有304个商品房项目可达到销售条件,并进行了公开发布。

有人说,限购这一年来,开发商的脑洞花样和相关部门的反应速度得到了极大的提升,斗法从未停歇。你捆绑装修,他规范装修标准;你不去公积金中心备案拒绝公积金贷款,他宣布所有住宅项目不用备案均可申请公积金贷款;你搞全款优先选房,他声明不得区别对待确保公平选房。

9月22日至23日,6个城市加入限售阵营,不由得让人揣测起武汉楼市的未来走向,武汉房管局更是亲自下场辟谣,网络流传“武汉市住房限购升级新购住房五年内不得上市交易”报道为虚假报道。

另外,此时恰逢上一轮限购潮将满一周年之期,回想2016年十一黄金周期间,楼市限购潮席卷全国。自9月30日至10月7日,北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州,这19个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。一些外出游玩的网友懵掉了,长假还没浪够,买房资格给浪没了。

综合以上种种,今年准备买房的,卖房的,大家默契地选择了长假之前。此处插播一条消息,据最新统计,本周预计将有22盘入市,除去已经开盘的10个项目,未来几天里或将还有12个项目开盘。所以,你是打算出去浪呢?还是在武汉守着买房呢?

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