正为买房焦虑的你，假如一下子把兽爷、卢俊、丁建刚、孟祥远、米公子（米宅）、六土、二小姐推到你面前咨询，你是不是会感觉豁然开朗？

相信哥，当他们答复——我不知道，你一定收获满满。

上周末，地产自媒体《层楼》开“老友记”，一呼百应，很多全国地产头部大V济济一堂。

本质上，地产媒体都是看多，但他们不是无脑吹。

比如一位大V就非常理性，他一直劝告粉丝，每年买房千万不能超过10套。

很多V都是实战派，而且已经向行业上游蜕变，并且走向海外。

一位V今年在柬埔寨拿下2000亩土地，正在做七通一平，把中国房地产福音，传播到全世界。

我们言归正传。

这么多V在一起，难免要对楼市未来走势做出预测。

他们也的确给出比较一致的判断——

我不知道。

01

乔帮主有句名言，

stay hungry, stay foolish。

按字面理解，就是“求知若饥，虚心若愚”，但本质上，透露的是你对未来一无所知。

楼市更是如此。

哪怕你是最坚定的必涨派，一切万事俱备，依然要“等风来”。

因为是闭门会议，东家请大家不要公开大V原话，所以哥只能按照理解，把他们的核心意思表达出来，供大家参考。

比如对楼市走势的判断，无非就四个字——

势城片房。

“势”就是首先看基本面的货币宽松程度，然后选择向上发展的“城市”，从城市中比较解读各个“片区”发展前景，最后选择最合适的“项目”。

所有追捧武汉楼市的观点，说到底都逃不过以下5个维度——

货币增量

城市化进程（人口净流入）

对土地财政依赖

经济增速

老百姓投资标的荒

从这个几个维度看，无论你怎么看空，武汉楼市都是有价值的。

那现在问题来了，2011~2015年，武汉楼市5年不涨价的时代， 5大指标，不够亮眼吗？

2011年，M2增速虽然从接近30%的高点回落，但依然有15%的数据。

不缺大水漫灌吧？

武汉楼市进入冰封期。

相反武汉楼市最火热的时期，M2已经降到10%以内。

城市化进程——武汉最近7年（2009~2015年）净流入人口从2009年的74.45万人增至2014年的206.49万人，到2015年已突破230万人。

那几年，武汉楼市的至暗时刻，无论是城市化还是人口净流入，数据都是杠杠的。

对土地财政的依赖。

武汉房地产投资在GDP的比重，那几年一直在接近30%的水平线。

经济增速，中国整体GDP增速是在放缓。

老百姓投资荒？

虽然股市最近很疯狂，但“买房最靠谱”这个理财观念，已经说过10年不止。

那么谁能告诉我，为什么同样指标的2011~2015年，武汉房价可以5年不涨？

无法解释这个疑问，现在拿这些指标证明武汉楼市的价值，逻辑都有BUG。

02

所以即便万事具备，你依然要等风来。

而风，恰好是最不可捉摸的玄学。

这次两会未再提“房住不炒”，舆论就有完全相反的两种解读。

1、 政策转向，常识回归，房地产不能人为剔除金融属性。

2、 政策不变，因为这是不能变的，所以没必要每次强调。

所以你能解读出什么？

你少有能确定的是，政策强压已经见底。

但这就意味着转向？未免有点强词夺理。

正因为如此，大V对今年楼市的走势判断就是，不知道。

每一条你认为上涨确凿的基本面，都能在全球范围内找到反例。

比货币大水漫灌，没人比得过日本，可日本楼市的表现呢？

说“资产永远比现金”重要，瑞士法郎了解一下？

瑞士房产以美元计，40年上涨17倍，但瑞士法郎本身对美元的升值，却达到44倍。

大V说事，小V说势。

因为影响房价的因素实在是太多，最终是综合叠加出现某一种局面。

殷跃建老师做过一次关于最近10年，武汉每出台一个政策对楼市走势的影响分析。

但这个分析的前提，是假设很多变量固定。

而事实上呢？这些变量不可能固定。

所以他得出的结论，只能从一个侧面呈现政策的影响值，不代表出这个政策，一定会造成某一种局面。

关于楼市最靠谱的判断，依然是细枝末节的观测点。

越具象化、越从单一维度解析只解决你一个疑问，最终的答案才相对靠谱。

那些动不动从单一维度分析得出全面结论——“信号已显，房价大涨在即”，你看看就好啦。

03

这么多V，估计大家很想知道，他们对武汉楼市怎么看？

答案是，不怎么看。

相比于杭州、南京、上海、深圳，甚至成都西安重庆长沙郑州这些网红城市，武汉在所谓“炒房团”眼里的存在感比较低。

较大的原因，国内几个彪悍的炒房军团，一直没太关注武汉。

重庆作为房价较低的直辖市，很有卖点；

西安在新丝绸之路的地位，很有卖点；

深圳在粤港澳湾区的领头位次，很有卖点；

杭州的G20、亚运会，很有卖点；

……

对比武汉，无论是长江经济带，还是国家中心城市定位，很多都是老生常谈，不够刺激。

其次，金融政策不友好。

炒房最关注的是现金流。

比如某炒房流派，总结下关键词就是加杠杆、现金流。

所以他们对房产抵押融资额度、信用贷、贷款利率这些指标，都很在乎，甚至会超越对城市基本面的判断。

武汉由于荣登“房贷利率上浮幅度全国排名前列”宝座，客观上给炒房团设置防火墙。

最后一个原因——武汉房价低了。

这个原因貌似有点反常，哥多说几句。

现在利润率很高的生意，有哪些？

手机贴膜，卖煎饼、卖酸辣粉，利润率可能高得惊人，也许比房地产开发还高。

那么，李嘉诚、马云为什么不杀进这个行业？

规模不经济。

这种行业只能容纳5万级投入，无法容纳5000万千资本。

马云做手机贴膜，要布局100万个摊子。

假如一个贴膜摊子的利润率是50%，100万个摊子累计起来，利润率特别不是50%，巨大的管理成本和难度，量变直接导致质变。

对5000万级的资本，一定要找容量足够大的市场，哪怕10%的回报，盈利特别值也很高。

投资房地产也是如此。

现在手持50万现金，在武汉买房难度很高；手持5000万现金，在武汉买房难度也不低。

你可能会说，江边800万豪宅，买10套啊，分分钟消化。

投资豪宅你卖给谁啊？

800万精装房好卖，还是80万毛坯房好卖？

投资客更倾向相对低总价标的，因为底层需求是流量市场，流动性较好，高端永远曲高和寡。

那现在问题来了，5000万全部用上杠杆，你起码得在武汉看50个楼盘，找30个代持、做100份资料。

累死了，所以真正的炒房真是一场心力交瘁的历程。

炒房团有所谓“大面积流”，某种程度是比较轻松的做法。

5000万资金，用10套以内房产消化，勤奋一点还是可以做到。

我们经常看到一些有钱人，买商铺买写字楼，你笑他傻。

他其实很痛苦，他痛苦的根源就是钱太多。

商铺之所以“财富收割机”，8万一平的单价，300平铺子，动不动2000多万投进去。

富人只用看一个项目，闲钱全部用出去，还不是挥霍而是投资，内心无比充实。

他也知道4环小户型投资收益更高啊，但买30套房，身体吃不消。

04

武汉一些客观条件，可以挡住部分投资客，他的价值也不以投资客为标准去判断。

前2年支撑武汉楼市的一大显性因素是，

限价。

限价，真的是人类有史以来，最经典的营销手段。

因为限价，出现极其明显的一二手倒挂，是个正常人，都想去白捡3000块差价。

后来，限价慢慢松动，二手房长期挂高价无人问询，也开始慢慢回归理性，武汉楼市“捡钱”效应大幅度衰退，市场狂热气氛降温。

关于所谓“倒挂”，大V们有一个普遍观点，哥认为很好。

——更大范围城市视野的评判。

高铁、城际铁路成网，是当下中国城市格局很大的变数。

为什么包括武汉在内的二线城市拼命抢人，因为本质上，高铁会把所有城市，拉到同一个平台去竞争性价比。

所谓虹吸效应，人口的增量放缓已经是大势所趋，人口红利变化为存量争夺。

武汉抢人多，就意味着郑州少，零和博弈。

(图源网络：武汉)

过去所谓的房价城市轮动，还会不会继续出现？

因为后知后觉+信息不对称，总是深圳先动，然后上海北京，再然后二线城市，最后三四线市场。

当三四线市场房价上涨的时候，其实深圳已经又进入盘整周期。

这种类似的城市轮动效应，未来可能不再存在。

因为房地产调控的核心原则——因城施策。

因为城市对当地楼市有了相当强的“自治能力”，这意味着房价红利，可能会逐步告别雨露均沾的传统。

不仅在城市之间，甚至在城市板块之间，都会走出截然不同的曲线。

当孝感、荆州的高价楼盘，已经和武汉三环部分项目价格持平。

要么有人被高估，要么有人被低估。

谁被高估，谁又被低估？

来源：房哥买房