行业透视| 是进是退?房企下半年拿地策略解析

搜狐焦点武汉站 2019-09-11 13:51:55
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商品房市场经历了“极度悲观-重返乐观-回归理性”的上半年后,上市房企也陆续披露了上半年的成绩单,整体来看不少房企的表现仍然亮眼,规模优势持续放大;土地投资方面,机遇型拿地、多渠道拿地成为房企下半年投资的主流选择。

商品房市场经历了“极度悲观-重返乐观-回归理性”的上半年后,上市房企也陆续披露了上半年的成绩单,整体来看不少房企的表现仍然亮眼,规模优势持续放大;土地投资方面,机遇型拿地、多渠道拿地成为房企下半年投资的主流选择。

大部分企业销售进度过4成下半年以持续出货为主

2019年以来,政策层面均难言宽松,楼市“小阳春”昙花一现,但从上市房企发布的中报情况来看,多数企业还是取得了相对稳健的销售成果:8成左右的房企已经完成了年度销售目标40%以上,下半年还将迎来“金九银十”,按照下半年销售高于上半年传统表现来看,相信多数房企还是能够按时完成全年销售目标。

年度目标完成率较高的房企主要是业绩冲击千亿左右的房企,如建业、越秀、龙光等,截止至6月30日的合约销售金额已经超过了全年目标的50%。

一方面这些房企销售目标相对保守,另一方面区域利好给这些房企的销售带来了较大助力。如建业近几年持续深入布局河南的县城,在实现全覆盖的过程中,三四线县城释放的人口红利给建业带来了较大的销售额;越秀、龙光均是重仓粤港澳大湾区的企业,高级战略利好对销售助力较大。

相对而言大规模龙头房企目标完成情况要弱一些,根据中报公布的上半年业绩,大部分企业目标完成率尚未达到50%,如恒大、世茂、龙湖和华润等。

恒大上半年实现合约销售2818亿元,完成年度目标6000亿的47%,但其下半年可售货量高达8000亿元,转化率仅需4成便可完成目标,龙头房企下半年可售货值都远大于实现目标需要的销售额,规模还是龙头房企致胜的法宝

整体来看,市场趋于静淡对规模房企的影响有限,大部分上市房企都向着年初制定的目标平稳前进,从另一方面也体现出市场仍在持续分化中,龙头房企稳居前列,中等规模的房企正在加速占领市场份额,小型房企的生存环境愈发恶劣。

龙头房企投资全年保持谨慎融信、建业等下半年或加速拿地

从典型上市企业拿地态度的变化来看,碧桂园、恒大、万科等典型龙头房企全年都保持理性的拿地态度,主要是由于此类规模房企土储规模相对充足,货值足够支撑企业2-3年的销售,不存着被动拿地的“生存需求”。

也有部分企业全年都保持较为积极的拿地态度,如中海、世茂、荣盛发展等。

一方面是由于拿地预算充足,趁目前土地市场持续低位,逆周期拿地是不错的选择;另一方面是追求进一步的业绩增长。如世茂今年通过积极收并购、合作拿地等方式扩张规模,业绩有望在下半年冲进前十。

此外还有部分企业,上、下半年的拿地态度有所转变:阳光城、融信等企业由于上半年拿地保持理性,投资目标尚未完成,拿地计划主要在下半年完成;

中骏、佳兆业等企业上半年已经积极拿地,完成纳储需求,下半年在市场预期持续较冷的情况下,拿地脚步预计有所放缓。

长三角、中西部投资占比较重多渠道、合作拿地逐渐成主流

从公布了上半年新增土储分布的上市企业情况来看,长三角、中西部成为上市房企2019年上半年投资的重点区域,但结合城市能级情况来看,两个区域成交侧重点有所不同:

在回归二线城市成为主流布局战略的2019年,中西部的二线城市备受青睐,成为房企投资的焦点,武汉、郑州、昆明等城市频频成为月度成交土地建面最多的城市;长三角土地成交的主战场则是三四线城市,如南通、常州、台州等城市也是房企拿地的主要目标。

随着中西部城市市场热度的抬升,部分原本扎根于长三角的企业也将开拓中西部作为重要的布局战略,典型房企如绿地、新城等,今年上半年在中西部的投资强度已经与长三角大本营投资强度相当。

在拿地方式上,单一的招拍挂拿地已经不能满足大部分房企降低土地成本、扩大拿地规模的需求,参与旧改、合作成为较多房企拓展拿地渠道的重要方式,尤其对于部分核心一二线城市来说,只能通过旧改来获取城市中心的地块。其中龙光、佳兆业、合生创展等几个粤系房企在旧改方面较为突出。

除了旧改、合作以外,房企的拿地方式日趋多元化,如一二级联动、产业勾地、综合体模式、TOD模式开发等。

越秀、蓝光等企业在多元化拿地方面表现突出,越秀地产上半年通过收购“轨交+物业项目”品秀星园,增加土储约139万平方米,占上半年新增土储建面的4成左右。

总体而言,从上市房企的年中业绩发布会来看,规模房企的目标完成率还维持在相对乐观的水平,且下半年供货量均有一定的保证,转化率不需要太高就可以完成全年目标,优势依旧非常明显。相应地,规模房企业绩持续稳步攀升,对小型房企的生存空间则遭到进一步挤压。

而在投资态度上,更多的房企在上半年以理性、谨慎为主,并表示下半年土地市场持续低位运行则有可能伺机低价拿地,拿地与否的关键在于价格是否合理,对于高溢价地块、高价地块则敬而远之,尤其碧桂园、恒大、万科这样的标杆型房企,均表示下半年将以非常谨慎的态度拿地。

从典型上市企业的表态来看,后几个月土地市场低位、平稳运行预计已成定局,有迫切纳储需求的企业可适当“捡漏”;而土储丰厚的企业则还是应该以确保项目的盈利能力为排名前列要务,在土地投资方面更加慎重。

文章来源:克而瑞地产研究

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