｢ 开栏语 ｣

疫情正得到全面控制，武汉市确诊病例从千位数、百位数，大幅缩减到当前的个位数，武汉市被按下的暂停键即将复位；

杀敌一千自残八百，新冠疫情的防控举措也刺伤了武汉的国民经济，作为经济支柱产业，楼市在全面恢复正常化之后，该如何应对未来的不确定性因素？

在采访了学者、房企高管、从业人员之后，峰哥更加坚定了“疫情的影响是暂时的，寒冬之后是暖春”的信念；本系列文章也试图通过土地、房源供给、客户需求等观察角度，对武汉楼市做出审慎乐观的研判。

3月已经过去一大半，天气转暖，仲春时节如期而至，对大部分湖北人来说，4月份值得期待：疫情已经明显控制，进入恢复期水到渠成。

周边很多地市已经逐步开始恢复正常秩序，我的朋友木木，老家十堰，住在武当山脚下，已经可以外出踏青，隔着屏幕都闻得到自由的气息：

“已经申请了返汉，但是小区还不能接收，不过网格员说大概下周就可以回去了。”

作为一个初期创业者，木木说自己是停工期间压力较大的一批人，应该没有人比她更迫切地期待回到武汉。到底有多焦虑？她给我算了一笔账。

01

被“脚斩”的收入&雷打不动的开支

一年前，平面设计专业的木木正式辞去996的工作，和合作伙伴一起在后湖一栋公寓里，开了间画室。前期选择小成本投入，将公寓简单布置，大部分展示作品都是木木和伙伴亲自画的，或者找美院的同学收集来的作品。

画室除了承接平面设计的商务外包，很重要的业务就是在课余时间教小朋友画画。由于这里居民小区密集，学生多，经过多次调整，课时安排越来越合理，收费相对大型培训机构略低，加上口碑不错，所以扫楼+推荐过来的学生家长渐渐多了。

工作室才有起色，便遇到这场疫情，停工两个月了。绘画类实操性很强的课程，开网课显然不太现实，无法手把手指导，也就是说这两个月，木木完全失去收入来源。但是各种开支没有放过她：

工作室租金，每月6000+；

为了方便，木木在附近居民楼合租了个单间，每月1500；

前两年，父母为她在汉阳墨水湖边买了套房，付了首付，月供木木自己承担，每月6000+；

另外，画室的代账开始催缴今年的费用了，即便一季度即将过去，将近4000元的年费一分不少……

而原计划今年开始筹备婚期的木木，还有一笔开支即将提上日程：和男朋友年前就开始看房，准备今年买新房结婚。也就是说，按照原计划，两个人今年将各自承担一套房贷，每个月啥事不做就要支付2w+的固定开支，压力可想而之的大。

“已经勒紧裤带，准备过开源节流的一年。”木木对我说，“复工之后，把以前想接又不想接的外包业务接起来，争取多开一个班，每周增加两课时，可买可不买的东西，统统不买。婚期不变，婚礼推迟。”木木和男朋友开始精打细算。

虽然有了各种缩减开支的计划，但关于买房这个计划，暂时不打算取消。之前担心家长也因为家庭开支的原因，会考虑取消绘画班课程，通过和家长沟通，经过此次假期在家教小朋友画画，家长的耐心已经到达极限。更加证实了老师的不可取代——

所以这部分业务在复工之后，恢复到节前的业务量应该问题不大。

所以毕竟复工之后，两人的工作逐步回到正轨，收入也会逐步恢复。但是关于各项开支，有了重新的规划和分配。

02

置业计划，重新优化

由于长期在后湖租房，墨水湖的新房虽然已经装修完毕，但木木基本没住过。这套崭新的房子，一直以来舍不得出租，这次回到武汉，木木决定把房子整租出去，每月至少补贴2500的开支。

男朋友工作单位在光谷，两人年前分别在光谷和后湖看过房子，对几个单价一万六七的热门盘都比较有意向。除了观望这几个楼盘的价格动态，见好就下手，他们还打算看看工作室附近的二手房，需求很明确：可以立即入住，140平左右大户型，三居室。

如果找到合适的房源，木木决定和合作伙伴商量，将家里的一部分改装成画室，可以同时容纳最多6个小朋友上课教学即可，这样就能节省工作室的租金。

从很多家长口中得知，后湖一片还有复式户型，对开工作室的人来说，是很理想的户型了。

“现在闭关在家时想吃的火锅烧烤，想买的裙子项链，解封之后都想一一实现，更何况是买房呢，这对我们来说未来规划的一部分，宁可少吃一顿火锅，少买一条裙子也要抓紧实现。”对此，木木和男朋友还很坚定。

在武汉，还有很多的“木木”们。疫情过去之后，他们还会回到武汉，人生轨迹还将继续，一套房子是刚需，也是人生计划中的一部分，即使收入短期受到影响，只要资金和现金流没有受到严重冲击，疫情过后，需求仍然还在，也许会花时间重新适应市场，“择房观”会改变，但需求不会消失。

03

换房需求，正在被催生

小潘的爸爸老潘，住在老武船宿舍。武昌二环，靠近江边，老两口是老武船的职工，在这里住了大半辈子，从没觉得哪里不好。

直到这次疫情，小区封闭。

老宿舍，还是团结户，一层楼四户，两户公用一套卫生间和厨房。这样的生活模式可能对于住惯了团结户的老邻居来说也没啥，但是疫情期间，当你要和邻居共用功能区，无疑风险很大。

再加上小区的管理模式比较零散，团购也没那么顺畅，小潘只能定期开车来给爸妈送食材。

经此一事，小潘一家最迫切的需求就是，要为两个老人换房，彻底改变这种生活模式。

“武船厂确定要搬迁了，厂区老宿舍还没有接到正式消息，如果没有拆迁消息，复工之后我打算在白沙洲找一套小户型。给父母改善居住环境，是非常必要的事情了。“小潘说，武汉还有很多这样的厂区老宿舍，经过这次疫情，有换房打算的肯定不止他一个人“但这一批是厂区的福利房，并且都是共有产权，不能卖，只能想办法凑首付，买新房了，远一点都没问题，但是环境更健康和安全。”

经过这次疫情，小区封闭，7*24小时宅在家的生活，对居住环境，物业管理，住宅户型有了深刻感受和全新标准的人，不止小潘一家。

我关注到金盘网最近发起过一个调查，他们在各个城市，共采集到5226个样本量。

数据来自网络

数据来自网络

调查结果显示，只有20%的人对居家环境很满意，56%认为换房才能改善现状；高达52%的客户萌生置业计划，其中刚需18%，改善34%。

大家对住宅关注的重点在于：

1.南北通透，通风效果好的关注人数3327（高达63%）；

2.对客厅功能单一不满人数2219（42%，接近半数）；

3.对玄关储存量不足的抱怨高达......（100%）；

4.对玄关加设洗手、消毒的需求71%；

5.对客厅、餐厅、卧室甚至是卫生间，排名排名前列的抱怨在于：储存空间不足。

经过这次疫情的考验，很多人开始对居住体验有了新的要求，将换房提上家庭议程，同样地，也会让一些家庭产生“资产焦虑”，对家庭不动产配置，以及具体的社区、产品，都会有全新的认识和要求，会促进交易，倒逼产品更新。

04

利空出尽，等待“政策礼包”

现在的武汉人，对武汉的楼市有种“只缘身在此山中”的被动。一个来自杭州的投资客，曾经一举拿下阳逻的绿城桃李春风和华润翡翠城两大红盘，当我聊起今年武汉楼市，他纠正了我一个观点：

疫情对武汉楼市的抑制作用是显而易见的，损伤惨重。但是武汉这座城市的基本面没有改变，楼市的下行，对一些做好长持准备的投资客来说，是一个很好的机会；

对武汉我一直是很看好的。经过这次疫情，暴露一些隐患和问题，今后的城市建设和行政效能会向一线看齐，大可不必因为一场疫情陷入悲观。

利空已经出尽，投资客们在等待着一个“政策礼包”，伺机行动。

所以，惯性思维里认为的 “购买力”下降，大多只是想当然的猜测，购房人一定是衡量自身需求和市场环境，再决定下不下手。

通过和某平台的朋友交流，由于平台可以接触到新房和二手房客源，就目前的情况来看，购房人对一部分项目的线上动作，从平台销售的反馈看来，接受度有点出乎意料地高，咨询甚至下定的客户占比较高。按照目前的情况，购房人需求不会腰斩，但是观望期可能会拉长，毕竟目前市场还没有展现出全貌。

而目前推出的线上看房产品，VR实景看房、三方带看等，很大程度上，会引导购房人的看房习惯，首先在线上筛选目标房源，再线下看房，可以节省很多看房时间。

对于二手房市场来说，比新房更惨烈，不能线下带看，也无法线上下定、房查和网签，完全处于停滞期。并且在复工以后，还有一段时间恢复期，经纪人回流，再加上审批流程，不具备促使成交的条件，上半年的发力点只能倾向于新房市场。

而二手房市场的萧条，对二手房东较大的影响就是议价权，对于一部分需要换房的人群来说，也许购房周期会因为卖房周期的影响而拉长。

而对于今年买房人的看法，开发商们都有一个认同：今年对房企来说，是“危”与“机”并存的一年。最近央行发布降息，这对开发商来说是好事，对于购房人来说，又何尝不是好事呢？对于一部分中小企业和创业人群来说，更是利好。从目前接受咨询的情况来看，要明显好于去年年底，因为出台的优惠政策，让很多购房人看到了“窗口期“，于是活跃度高了，这是好现象。

05

冰封之下，潜藏契机

所以表面来看，疫情影响，大家钱包都不暖和，对于大宗商品，肯定会降低期望吧。但仔细一看，楼市里总有例外，总有意外。呈现出一种看不懂的局面：

大家都在救市，海南却拉紧了发条。

大家都在冰封，杭州依然保持中签率极低的神话。

大家都在哭穷，深圳用一套5000万公寓让你见识啥叫有钱人。

而对于武汉来说，在冰封之下，潜藏着一些契机，到了自住人群较好的入手时期。最后，给今年的购房人几点建议：

首先，今年的波折对于买房人来说，只要你身体健康，资金没有严重冲击，就不要被太多宏观分析带偏。越是经济低迷的年份，房地产的拉动作用越明显、越重要，抓住这个时期的机会。一般来说，当房贷利率持续放低的时候，其实就是一种很强烈的信号，就是鼓励你买房，鼓励你抓紧时间上车。

其次，劝你抓住机会，但也劝你保持清醒，不要只为了折扣买房。今年房企资金回笼的压力巨大，为了达成目标，不得不降价走量，如果看到合适的项目，可以速速拿下。前提是，你一定对项目有足够的了解和认同，如果交通堪忧，周边环境冷清，产品缺乏亮点，可以直接放弃了。

第三，对于贷款定价基准转换，建议转换成LPR定价。近30年来，国内的房贷利率，其实一直就在下降，而且最近自LPR改革后，利率又再次突破新低。目前的LPR是4.7%，未来的趋势还会不断向下调整。虽然不排除有利率上涨的可能，但是未来存在的不确定太多了，我们能做的，是选择目前赢面更大的那个。

第四，保持现金流。说一千道一万，最终决定你要不要买房的因素，还是钱。保持收入稳定，保持竞争力，手里有钱或者有房，心里都不慌。

尽管对于很多人来说，下一个十年的开端，就已经开始习惯勒紧裤腰带过日子。但对于买房，只要有需求，疫情结束后就是好时机。