普涨之后,武汉还有洼地

武汉焦点原创 2019-06-05 10:40:12
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普涨之后,武汉还有洼地!

最近两周的开盘新闻,对购房者很不友好:简而言之,主城区曾经的高性价比盘一个接一个涨价,并且进入销售尾声,洼地正在逐渐消失。

曾经武汉还有不少价值洼地,比如白沙洲、四新、后湖、光谷东、花山……今年上半年接近尾声,这些区域的大体量楼盘卖得差不多,新盘推出,一下子抬高了片区均价。

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最近刷三观的就是白沙洲的中建铂公馆,毛坯备案价到了15000元以上,照样日光。只能说明两个问题:

1.毛坯房哪怕单价高,也比同价位的精装房少掏十几万首付款;

2.价格不是唯一竞争力,成本才是。宁可为开发商品牌溢价买单,也不想为装修溢价买单。

白沙洲属于主城区,位于二环和三环之间,有两条在建地铁线经过,房价1字头,怎么看也是洼地。然而白沙洲的价格,从东原启程、保利新武昌新城阅璟台大把11000元/平米的房源,到现在的普遍15000元/平米,不过一年半时间,相对房价,怎么看涨幅都不小。

今年,这些老盘陆续清盘,剩下的中建铂公馆、万科云城、金地保利褐石公馆都是15000-16000元档,还有青菱乡江边的万科、融创跃跃欲试,指望靠江景资源突破区域价格天花板。

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另一个大跌眼镜的区域是后湖,著名品质开发商仁恒等待半年终于收获满意备案价,对外放风价23000元/平米,和二环边的九年制学区房万科汉口传奇价格差不多,身边不少仁恒粉丝已经放弃了。

作为汉口最大的睡城,后湖曾经是距离中心区最近的价值洼地,新房供应集中爆发,大批刚需入主后湖。不过这个洼地,价格马上也奔2字头,星悦城、星河2049新房都接近19000元/平米了,就连低价神盘首地云梦台,也放出涨价消息,继续卖毛坯房,但是价格涨到17000元/平米。

光谷东靠着规划和政策扶持一路狂奔,房价不断探索新高。新盘碧桂园云玺,品质比起老盘差了点意思,但价格依然是18000元/平米以上。毫无疑问将再次刷新光谷东住宅最高均价。

两大低价盘的售罄宣告光谷东价格洼地时代一去不返,安家光谷的刚需们又少了一个角逐的战场。光谷东剩下的新盘,碧桂园云境、中粮光谷祥云、新城长投璞樾门第、中建星光城,地段在光谷东内部,都属于不太核心的位置,但是可预见的价格也是18000元/平米左右,不会像前几年那样,核心地段和非核心地段的楼盘,单价有2000元价差。

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至于主城区最便宜的花山板块,联投花山郡单价已经涨了小1000元,房源也只剩下远离地铁的最后一期,随后出来的联投光谷瑞园、绿城凤起乐鸣,很可能把板块价格推到15000元/平米以上。

至于汉阳四新,几个老盘城投四新之光、国博新城、招商1872、招商樾望只剩下零星的几栋楼,均价也到了17000元/平米,衬托着王家湾都有性价比了。

如今再看武汉刚需优先选房中,20000元/平米作为价格界限,破有深意:20000元以上还有挑选区域、楼盘的主动权,预算15000元以下,主城区很难上车了,主要考虑三四环之间吧。

单看价格层面,除了联投花山郡、东原启程、恒大常青花园、福星华府等不超过五个老盘,武汉的楼市现在几乎没有价格洼地;但是考量价格与价值的差距,审视地段价值、片区发展空间、和整体品质,我认为,现在二环周边的楼盘反而是洼地

武汉楼市价格最神奇的一点就是,环线价值不明显。内环房价35000-40000元/平米,二环周边马上低了近半,但是三环边不是等比例递减,反而单价只比二环边低2000-3000元/平米。

刚刚清盘的万科汉口传奇就是典型,临近二环,进入汉口内环的西北湖、武广不过15-20分钟车程,商业配套完善,单价相比三环边的后湖和三环外的常青花园板块差距很小,生活配套的便捷程度却远超后者。

同理还有汉口CBD附近的远洋万和四季,洪山的福星惠誉东湖城、金科城,青山的大华滨江天地铂金瑞府,汉阳的万科金域国际、光谷的琨御府等等为数不多的老盘。作为大宗商品,这些楼盘的投资价值绝对不是最高,但是考虑居住属性,他们的地理位置和生活配套绝对能够满足中长期需要。

“周期天王”周金涛曾经预测,“2019年房价会是一个低点”,放在当下的武汉,我觉得应该改成“城市中心区域的房价会是一个低点”。城市边缘地区价格暴力拉升,城市核心区域发展成熟价差却极小,值得刚需踮起脚够一下,努力进入核心区置业。毕竟每年土拍的三环内土地越来越少,而兼具地段和价格优势的老盘卖一个少一个了。

PS

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