土地市场作为楼市风向标，在一定程度上影响着整个房地产市场的走向。

还记得2018年武汉首场土拍，大多地块底价成交，现在回头看，似乎是奠定了全年市场的整个基调。2018年，武汉的土拍发生了明显的变化，不仅热度降低，市场上也出现了越来越多的联合拿地；国企、央企表现更加活跃；土拍规则越来越细，代表性的就有为支持国家长租公寓发展，提出竞公共租赁比例、竞配建比例等新要求。

1月15日，武汉将迎来2019年首场土拍，这场土拍又会给出什么样的市场信号？房企又会有什么样的表现，都将是大家关注的焦点。

根据国土资源局公开文件显示，本次土拍一共有6宗地块出让，起拍总价45.92亿元，总建面125.7万方。其中2宗网上挂牌，4宗现场挂牌。从区位上看，除了位于中北路的184号地块，其它地块均靠近三四环线，结合武汉整体供应情况，2019年武汉土地供应的热点区域，依然在三四环之间。

1月15日挂牌地块情况一览

江夏地块规则精准的可怕 竞得者必须自持文化产业

P(2018)181号、P(2018)182号地块大致位置

本轮土拍中网上挂牌出让的P(2018)181号、P(2018)182号地块，位于武汉纺织大学阳光校区附近，距离城铁普安站1公里左右，靠近四环线，距武昌大道和纸坊大街均在4公里左右，出城交通优势明显，但是在与武汉城区的公共交通方面略有不足，距离7号线北华街站和谭鑫培公园站均在3公里左右，比较依赖公交；在学校方面，地块周边2公里内有庙山小学、长城中学、普庵中学、海淀外国语学校、武汉纺织大学等，能满足一站式上学需求；不过医疗配套相对匮乏，2公里内没有综合型大医院、主要为专业医院和诊所；商业方面除了奥特莱斯，已经确定落户的江夏永旺，还需要更多的补充。

具体来看，P(2018)181号为住宅商服地块，挂牌文件要求，竞得人须引进在江夏注册资金不低于30亿元的文化产业（包括新媒体、知识产权、金融基金、教育培训、策划设计等），商务项目建成后，须自持经营5年以上文化业态产业。值得一提的是，《江夏区文化发展战略规划（2018-2025）》（征求意见稿）明确指出，江夏区接下来将深入挖掘文化特色资源，将文化产业打造成为重要的经济支柱到2025年，实现文化产业增加值占GDP8%左右。从这块地的出让规则，我们也能看出，政府在出让土地的时候开始更多的考虑城市整体规划和产业布局，而不是仅单纯追求土地所带来的经济效益。

P(2018)182号地块为纯住在地块。2017年下半年以来，江夏的市场商品住宅整体存量和去化周期相对平稳，目前地块周边在售项目较多，如中锐滨湖尚城、雅居乐花园、碧桂园天玺湾等，板块内还有招商东城华府、琨瑜之星、拾光里、泊樾府等在售待售项目，产品以三房为主。高层均价在8500-14500元/平。

曙光村D包纯住宅地块挂牌 总面积超10万平米

P(2018)183号地块位于武汉东湖新技术开发区高新二路以南、关南园二路以东高新二路以南、光谷大道以西高新二路以北、光谷大道以东，土地面积100113.58平方米。住宅用地容积率5.21，现场挂牌竞买保证金284317万元，起始价284317万元，出让较高价568534万元。起始楼面价为5451元/平，较高楼面价为10900元/平。

P(2018)183号地块大致位置

相关资料显示，该地块属“城中村”改造项目曙光村D包开发用地。该宗地分成A、B、C三块：A地块净用地面积24794.74平方米、B地块净用地面积45368.46平方米、C地块净用地面积29950.38平方米。

地块紧挨光谷坐标城项目，紧挨光谷天地商圈，周边在售和待售的项目有北辰光谷里、中建大公馆、正荣紫阙台、和昌光谷未来城等，目前周边的生活氛围已经醇熟。

挂牌文件要求，地块成交后，竞得者需以实物方式还建16.125万平方米还建安置房及相关配套。除此之外，还需按每百户不少于20平方米的标准建设社区居家养老服务用房，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。同时还需，配建两所幼儿园，一所9班、一所12班。其中9班幼儿园用地面积不低于3780平方米，建筑面积不低于2730平方米;12班幼儿园用地面积不低于4860平方米，建筑面积不低于3600平方米。

中北路纯商服迷你地块出让 谁将与华中金融城为邻

P(2018)184号地块位于武昌区中北路健龙地块西侧，地铁4号线中北路站和青鱼嘴站之间，土地面积8270平方米，商服用地容积率5.0，竞买保证金16500万元，起始价33080万元。该地块为本轮土拍中少有宗位于主城区的地块。

从区位上来看，地块紧邻华中金融城范围，商业设施完善，写字楼林立，区域待售和在售的项目有融创中心武汉壹号院、复地东湖国际、沙湖九玺、越秀星悦峯等。未来周边还将迎来碳汇大厦、襄阳大厦、华夏天风大厦等高端写字楼。

四新再添商业用地 加速四新大道商圈成型

P(2018)185号地块位于汉阳区四新大道与汉城路交叉口东南角，土地面积46076平方米，商服用地容积率4.0，建筑密度50%，起始价51610万元，起始楼面价为2800元/平。

地块所处的汉阳四新是武汉热门区域，目前周边在售和待售的项目有招商樾望、招商1872、地铁盛观尚城、青年说、洺悦芳华、保利香颂、海伦春天、城投四新之光、四新中央生活区等项目，均价15000元/平左右。

不过四新的商业一直没有发展起来，都以项目底商为主，也没有大型的标杆性质的写字楼。该地块的入市，将给四新带来新的写字楼项目。另外，有消息显示，四新的规划详编已经减少了住宅供应，更改为了公共用地和商业用地，未来四新也将有自己的大型商业综合体。

地块要求，竞买人须承诺若竞得地块后，其商服建筑用于接纳1家及以上由诺贝尔奖(The Nobel Prize)获得者主导的设计与应用研发机构、3家及以上由英国权威建筑刊物BuildingDesign(BD)公布的2017年世界建筑设计企业前60强中国区域总部机构入驻，并作为国内外知名设计企业和“武汉设计双年展”的主会场，并提交承诺函。

同时，竞买人须自持3万平方米及以上办公写字楼不少于10年，10年期届满后，如需转让则较低转让单位建筑规模不少于500平方米，且只可向独立法人单位转让，并提交承诺函。

东西湖商住混合地块再度挂牌 2019土拍市场将有新变化？

本轮土拍中的最后一宗地块，为遭遇了两次延期的P(2018)141号地块，该地块位于东西湖区径河街临空港大道以西、三店西路以北土地面积79696.23平方米，为住宅、商服用地容积率住宅3.35、商服3.69。该地块于2018年11月30日现场挂牌出让，后改期到12月20日，最后又延期至2019年1月15日，该地块起始价为91040万元，较高出让价159980万元。

对于该宗地块的两次改期，小编认为，这或许是政府在政策层面的一个调整，面对购买保证金较高的地块，政府给开发商更多的时间筹备保证金，以增强房企的拿地意愿。

中原地产首席分析师杨丽宇公开表示，2018年12月出让的部分地块，在延期出让后，调整了土地出让保证金比例。接下来，面对地块楼面地价较高，起拍价、总价较高的地块，不排除政府主动延长地块全款交付周期的情况，她举例表示，武汉在2016年的地王出现后的土拍中，将地块全款交付周期延长到了一个月，后期亦不排除延至半年或一年之内缴清。此外，她还表示，2019年也不排除提高出让地块的容积率、降低地块商服比例等形式吸引房企拿地的可能。