武汉楼市大考:你偷偷换了答题卡,人家要换考卷咯

武汉焦点原创 2020-01-10 15:51:38
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市场渐渐被逐步梳理,单纯判断它的冷暖,始终比较片面,我们可以看到它更加真实的状态,这是进化和秩序重建的过程。

楼市里经常有些“吓人”的概念,比如变天,拐点,起飞……

说真的,对想象力稍微丰富点的人来说,这些字眼的画面感很强,脑补的楼市画面,每天都惊心动魄跌宕起伏。

要比内心戏的丰富多彩,房地产从来没有怕过谁。

夸大其词虚张声势,恰恰是底气不足的表现。

市场转向买方市场,卖方比较疲软,找一些小苗头做大文章,一来给购房人制造点刺激,二来给自己增强信心。

最近接近年关,各大项目还在坚持推盘,硬是用爱发电,把最后一波推盘热持续到现在。

说明大家真的很缺钱,买几套算几套,回点款是点款。从最近几周的去化率来看,市场还挺争气的。

其实这个情况令很多悲观论者很意外——到底哪来这么多买房人?

市场的需求不会凭空来,无非拆东墙补西墙。

最近的几个现象,值得一说。

上个月我说过新房和二手房的状况,提到一个月前武汉二手房存量惊人,达到11w+多。

前几天再看看,还以为自己看错了,瞬间缩水到不在一个数量级。

打开app,会发现这样的开屏画面。

原来是因为房源发布新规,内容大概是,过去挂牌的所有二手房,必须经过真实性认证,才能重新展示,进入市场。

对卖家来说,房源挂牌交易,和以前相比,增加了一道流程:和中介签署房源核验委托书,提供必要材料,然后由中介登陆“存量房交易网签系统”申请房源核验。

从2019年12月开始,各大中介门店已经开始了房源核验的工作,到今天为止,历时一个多月,也就完成2w房源的发布,只是巅峰时期的五分之一不到,如果以去年10月左右的房源稳定月份为参考,总数大概在9w+,也就是说,按照目前的进度,至少有3-4个月的时间,二手房源都处于空缺状态。

二手房市场发生震荡,然后呢?

首先,最直观的影响,毫无疑问是二手房交易更真实可靠。

以前你随便百度一下二手房关键词,弹出来的新闻让你毁三观,故事的经过千奇百怪,但始作俑者都是虚假房源,或者不正规渠道的房源。

有了这道核验程序,可以认为在源头,来了一次大清洗,能上架展示的,都是合格产品,真房源,可正常交易,很多悲催故事就不会发生。这对二手房市场规范来说,肯定是好现象。

但是房源的重新上架,需要一段时间,这就难免造成在这段时间里,市场上的购房人,会更加集中地关注新房市场。

根据对几个中介和二手房交易后台人员了解,虽然之前下架的所有房源,在后台还是可以看到,只是不通过核验,前端就没有展示。

好比你上淘宝店铺买东西,掌柜的仓库里堆满了货,但是不经过质检这道程序,就无法上架,所以你看到的,只是经过质检环节的这部分。

房源不展示,买房人就无法看到,更不可能发生交易。

目前总共展示的房源才2w,分布到各个区域,有的甚至不足1000,选择面非常小。

这时候自然会关注到周边的新房,所以,很大程度上,二手房在洗牌的过程中,为新房市场让路开道,让开年之后的新房市场,迅速暖起来。

之前专家们预测的楼市小阳春,很大可能是真的,并且会来得很快。

以前还有一种情况经常发生,就是有的房东比较“无聊”,其实没有诚意卖房,但就是要把房子挂出去试探行情,因为流程简单,不费力气。同时,也有很多中介会放出一批价格诱人的房源,“勾引”客户。

现在看来,需要提供有效材料,经过核验流程,这类无诚意房东,会大大减少,毕竟房子是大宗买卖,没有足够的诚意和需求是不会假戏真做的。不具备条件的房源,也不会上架。

这个因素不仅夯实了房源的真实可靠性,更重要的是反映出房东的真实心理预期,没有人希望自己卖出的房子是廉价的,会根据片区平均水平和房屋具体情况来定价。这样一来,二手房的定价可以更合理地展示片区的真实水平,和新房房价的对比也更能说明问题。

当然,遇到着急出手的卖家,不排除卖出极低价,但这样的现象会因为少了试探性报价的干预,相对以前更少,你将越来越难见到有房东卖出“跳楼价”。

在此基础上,房东的卖房周期相对来说变短。根据贝壳发布的12月第四周数据,也就是房源在峰值的最后阶段,房均成交周期大约在118天,客均成交周期27天。

也就是说,在房源最多的时候,房东卖出一套房子的平均周期在3-4个月,而客户买到一套房子的时间平均在一个月内,也就是说,在二手房交易中,买房占有绝对的主动权。

而房源经过一轮洗牌,重新陆续进入市场的过程,让二手房市场有了重新建立秩序的机会,房均成交周期会相对降低,很大程度上会加速房东的出手效率,这其中,有一部分置换需求的房东,将重新回到新房市场。

根据贝壳的研究结果,一个置换需求,将延续出多个交易,这种乘数效应会刺激市场活跃度。

这个理工直男图,不太通俗易懂,我给你打个比方:

举个栗子👇

一个片区的供应量有一半新房,一半二手房,有80%的房东在卖掉二手房以后会再次买房;

市场上的100个买房人里,50人选择买新房,50人选择二手房;

那么其中成交的50位二手房业主里,有40个选择置换,在这中间,又有20人选择新房,20人选择二手房;

在这一轮交易中,又产生了20位房东交易成功,其中16位会置换房产,8个买新房,8个买二手房……

以此类推,100个首次购房行为,触发了两轮总共56次交易,也就是说,100个首次购房行为,一共撬动156次交易。

把这个演示进行抽象,推算出大致的计算公式:

刚需群体和二手房交易越庞大,由此产生整个市场的交易体量也就越大。

不过在房源数量回到正常水平以前,这种乘数效应会向新房市场倾斜。

目前为止,无论怎么说,二手房市场的洗牌,一来规范了二手交易和定价,间接地对新房市场的影响,也是有积极作用的。

那么,这意味着新房可以喝庆功酒了么?

为时尚早,劝你别飘。

你有没有注意到,前几天还有一项新规:

对于最低预售规模,征求意见稿也做了明确规定,要求房地产开发企业申报新建商品房预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元申报预售许可。规划一次性审批建筑面积3万平方米(含3万平方米)以下的,原则上应当一次性申报预售;规划审批建筑面积超过3万平方米的,每次申报预售面积不得少于3万平方米。在预售资金监管方面,意见稿要求商品房预售资金全部纳入资金监管账户,购房人可从商品房预售许可证上查询到资金监管账户的账号。

简单来说就是,每次开盘必须得以“栋”为单位。

具体啥意思?

我们观察一个项目卖得好不好,最直观的依据就是去化率。

在对自己去化预期心里有数,且并不乐观的情况下,怎么让去化率好看?

除了“减小分母”,没有更简单有效的办法——减少推盘量,才能加大去化比重,让数据好看。

所以我们经常听到有置业顾问告诉你“这次我们只推一个单元”或者干脆“我们只推一条腿”……高层总共只推一百多,甚至几十套,都是在为“卖得不好”打掩护。

这条规定落实之后,这样“细水长流”型推盘技巧就使不得了,至少也得整栋开盘。

也就是说,高层至少每次推盘量在200-300套。

相对固定的分母,比值才更有比照和参考价值。

尤其在年初阶段,买房群体向新房市场靠拢,在推盘量相当的情况下,去化情况直接反映出大家的投票结果,呈现了市场更真实情况。

所以,接下来的市场环境是相对宽松的,但竞争会变得更加激烈且严峻。

在去化数据更真实客观的情况下,市场的马太效应会更显著,客户就在那里,能不能抓住,各家凭本事。

“美化结果”的空间越来越小,你会看到很多名不副实的项目,外表strong,其实虚胖。好比一场考试,学渣偷偷换了答题卡,考官打了个响指,忽然决定这次使用统一卷,无论学渣学霸,同一个考场同一套考题,成绩张榜公示。

市场渐渐被逐步梳理,单纯判断它的冷暖,始终比较片面,我们可以看到它更加真实的状态,这是进化和秩序重建的过程。

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