上个周日，终于迎来了久违的休息。

日更的稿件已上线，老婆女儿出门

下午开始，我去凯德西西弗书店蹭了会书、回家看了个使徒行者2、睡了一会、下楼健身、剪头，盒马吃了点打折食品、买了点良品铺子……

原谅我又记了一次流水账，看似平淡的慢生活，对于我这种奔波的人来说，挺幸福的。

坚持天天写稿，已经半年多了

还是笨拙，属于天赋不足，热情有余

改变之一，朋友圈发得少了，除了每天更新的稿件之外

因为对社会、对朋友、对自己的话，会放在文章里面，与朋友们谈心

改变之一，我老婆的朋友圈多了，被我逼着每天转发我们的稿件

一不小心，成了武汉二流房产意见领袖（KOL）的夫人。

一天，一位蔡甸的同学问她，是买蔡甸的房子好，还是四新的房子好？

问题具有普遍性，有必要详细聊聊！

01

为什么海底捞永远都在排队，服务好、食材新鲜、味道不错，关键是便宜

为什么优衣库的衣服卖得好，面料讲究、款式新颖、种类齐全，关键是便宜

为什么A4比A6、3系比5系、C200比E200卖得好，关键还是便宜

可以这么说，世界上99%的商品，基于产品力趋同的条件下，价格是决定畅销的少有因素

但房子，就是那1%的例外。

比如，世茂锦绣长江的房子与世茂龙湾的高层产品，户型面积一样的情况下，都能够提供遮风挡雨、居家生活的功能

前者的价格比后者高几倍，但想买的人却比后者高几倍。

价格高，反而卖得好，这就是房子与其他所有商品的不同之处。

朋友们会想，你这说的不是废话吗？

一个在内环、一个在四环外，肯定都想买市中心啊。

没错，因为房子的价值，需要由外部的配套去定义

而房子本身的建筑品质，只是一部分

如果我家是住在世茂龙湾而不是锦绣长江，那所谓的幸福生活，可能就是镜中花、水中月了。

一次跟武汉老城区的大平层项目方交流，他们提出一个观点，我特赞同

豪宅客户买房买现在、刚需客户买房买未来

在武汉的所有市郊板块，肯定有能够蝶变成凤凰的

不可否认，过程也是漫长的，短则3、5年，长则10年以上

豪宅业主的时间相对宝贵，可以陪女秘书、陪家人、去健身、忙工作等等，就是不能等待

刚需客户的时间也宝贵，但是高房价的时代，不得不被动选择等待。

02

在轨道交通发达，道路通畅的新时代，还不能用传统的眼力，去审阅城市的板块。

光谷的人，还不一定承认，武汉广场的地位

中北路汉街水果湖的人，清高得看不起武汉天地

汉阳却说，今天你爱理不理，明天你高攀不起

武汉太大了，一定是多区域中心的格局

因此，对于市郊与市区的定义，除环线外

还有一点，就是区域配套是否完备甚至富余

地铁、医院、餐饮、休闲、学校、商业、居住人气，一项项的评分中，能不能获得高分

我经常拿三环外的禹洲朗廷元著打比方，卖到2万/平（精装）

比三环内的项目还贵，凭的就是永旺、亚心和地铁。

只有错买的，没有错卖的

买的房子越贵，肯定配套越好，这没什么好说的

比如光谷东、四新、白沙洲、后湖等区域，价格高点，但是有可以预见的未来，妥妥的

但能不能买到便宜的，有潜力的片区呢？

这个就是功夫了，还有一些规律可循，咱一一盘点。

但凡想买市郊的朋友

如横店、葛店、东西湖、汉南、小军山、蔡甸、郑店、金口、阳逻、鄂州、青菱、黄家湖等板块的

肯定是和这个区域有些交集，比如在这里出生、在附近上班、有亲朋居住在此

又或者来个简单粗暴的，钱只买得起这里

年轻人，凭自己的努力，买个房不容易，钱一定得花在刀刃上。

03

先说没有潜力的区域，以表客观之心

江夏外环内的郑店、外环外的金口，真正意义上的武汉南大门

太难了，没有十年，住不了人，卖得还不便宜，慎重

鄂州的红莲湖、梧桐湖板块

在武汉的东南方向，外环外20公里

不说了，都是泪，去看房的，建议多带点干粮和饮用水

少有的肯定，卖得较便宜吧，5500元/平

有本书叫《余生孤勇》，形容他们的业主，很合适。

除此之外的市郊板块，还是很有看点，我们按照江北、江南区去分解。

蔡甸

所有市郊里卖得比较贵的，也是配套最成熟的板块

地铁、商业、教育、美食等配套都在眼前，也是关注度较高的区域。

在售楼盘

地铁，无疑是目前蔡甸楼市最强的IP了，且大部分在售新房都是地铁盘

不难发现，目前在售新房源不多，大多处于待售状态，说明市场热度较高

价格较高的是来自杭州的德信江南大院，区域排名前列迈入万元门槛的项目

其余高层产品，大都在8500/平（精装）附近

总的来说，入住的幸福感还是很高的

我们Q小楼就有位主编，住在蔡甸，在中北路上班

很少迟到

老秦所指的蔡甸，主要是汉阳大道沿线及老城区

后官湖的别墅板块，是另外一个范畴，暂不作分析。

除了地铁4号线外，蔡甸还有更多居住元素

11号线三期

新汉阳火车站选址蔡甸后官湖附近，位于中法生态新城内

经过5年的兴建，规划面积39平方公里，北抵汉江，南临后官湖，东至武汉三环线，西接京港澳高速的中法生态新城，硕果累累

中法友谊大桥

后官湖国家湿地公园

同济医院中法新城院区

马鞍山知音文化公园

中法科技谷雷诺自动驾驶试验区

城建方面，第七届世界军人运动会在武汉举行

其中蔡甸野战国防园，将作为射击比赛承办地

国家体育总局投资4.5亿进行改造，主要包括10米、25米、50米手（步）枪射击馆、飞碟射击靶场、300米步枪射击场、运动员及媒体中心大楼

设计接待住宿400间

蔡甸城市客厅（市民之家、区图书馆、全民健身中心综合场馆市民广场、广电演播中心和老年大学），位于成功大道和蔡甸街新福路交汇处以南

教育方面，铁铺小学、永安中学、区实验学校、第七小学、新农中学

这5所中小学开工建设

中法双街、安纳西小镇、中法文博城、中国知音城、东风雷诺汽车生产基地……

一大批国际大牌项目，陆续落地蔡甸

（武汉花博汇）

04

汉南

自从2007年引进碧桂园后，汉南就没有停下深耕地产的脚步

恒大时代新城、武汉绿地城、新城、蓝光、兰亭风华、华发中城峰景湾……

不完全统计，在售及待售的房子建筑面积总和为500万方以上，约50万套住宅待售

整个地产量级和鄂州、东西湖不相上下，未来十年，热度不减

片区内大部分项目均价为8800元/平（精装）左右，在市郊板块属于中等的价格区间。

汉南片区分汉南区及小军山片区

如果说港湾江城是传统武汉经济技术开发区的边界

小军山的海伦小镇距离其8.8公里、汉南区的绿地城距离海伦小镇15公里

是这么个关系

小军山板块目前主要在售的项目有海伦小镇别墅产品、中建壹品澜庭、印江山，未来还有统建、新港、北辰、电建等开发项目陆续加入，扎堆效应明显。

汉南的故事，是2013年12月被武汉经济技术开发区整体托管后，开始流传的

产业方面

2019年3月，武汉开发区与中建三局、武汉地产集团等签署PPP项目，将投资80亿元，在5年内建设“汽车+”产城融合示范区，带动就业及人口导入11万人

汉南纱帽区的通航航空及卫星产业园，未来的中国“星谷”将在这里诞生

2019年10月，第七届世界军人运动会飞行表演项目也将在汉南举行

三菱商事株式会社、普洛斯、韩国浦项制铁公司、盒马鲜生、天猫华中物流中心、吉利汽车等国内外名企入驻汉南

交通体系方面

地铁16号线，不多说了，2021年通车，汉南将正式开挂

马影河大道，通顺大道已通车，30分钟直达王家湾

自然资源方面

汉南濒临长江，河湖交错，有协子河、马影河、解放河等湖泊14个，还有马影山，纱帽山等俊秀山峰，纱帽江滩公园、月亮湾游园等公园

商业配套上

汉南目前形成老城商圈和以绿地城奥特莱斯为核心的奥莱商圈，另外有湘洪商圈

教育布局上

经开教育局投入27亿元对中小学校进行改扩建，预计到2020年将新增学校12所，新增学位数4万多个。投资14亿元启动薛峰地块小学、海尔工业园小学、异地重建汉南中学、育才中学等12个项目！

汉南的未来，在三年后

也就是地铁16号线通车之时

作为武汉市GDP排名排名前列的区，经开区的主城已经没有发展空间

不得不向南扩，汉南也就迎来了机会。

05

葛店

光谷东的东，隶属鄂州，距离东湖高新技术开发区管委会约16公里，车程约25分钟

2010年，来自广州的锦绣香江，以300万方的大体量，将整个片区的开发层级，推向了前台。

如今，中海、中建三局、中建绿投、金地、万科等一线地产大鳄，纷纷进驻，竞争激烈

前不久，跟片区内的一开发商聊天，他说现在较大的问题是，供应太多、太快，马上又要拍地

明知道竞争白热化，为什么开发商还要进来呢？

寻遍武汉，光谷东卖到19000元/平（精装），仅25分钟车程外的葛店，价格却便宜一半，优势明显。

葛店也是属于看得见未来的片区，在等光谷东的商业、在等地铁11号线

作为光谷向东的必由之路，值得信赖。

除为人熟知的，我省首条跨城轨道交通——武汉地铁 11号线葛店段正式开工外

葛店还有很多值得点赞的地方

城市职能上

佛罗伦萨小镇开业

排名前列大型影院已进驻智慧城

三甲医院湖北省中医院武东院区投入使用

新葛店高中即将竣工

 （图为：葛店佛罗伦萨小镇）

产业上

中建三局先后签订基础设施建设项目135亿元、城市功能项目109亿元

总投资120亿元、占地面积约700亩的三安光电高端LED芯片项目启建

华中冷链港二期、逸飞激光智能制造华中总部基地和清江新型建筑材料研发生产基地三大项目已集中开工

投资152亿元的容百锂电正极材料生产基地正在建设中

新建3188亩的大健康产业园

此外，葛店已建和在建的电商企业建筑面积共计200万平方米以上，已成为华中地区规模较大的电商物流中心。

光谷人，是幸福的

技术转型的风口，在这里

也是不幸的，房价高企，生活踹不过气

所幸还有葛店这块自留地，

价格不贵，还能预见未来。

06

阳逻之心和横店同属汉口，房价相差仅1000元/平左右，有一定可比性

区位来看，阳逻之心位于汉口东侧、横店位于汉口北侧

从环线位置来看，横店位于四环边，阳逻之心位于绕城高速之外

交通配套方面

横店路网，从川龙大道和市内的主干道接驳，未来也有地铁规划，门前是7/28号线地铁站点，未来可能还有13号线地铁站在板块附近

阳逻拥有已通车地铁21号线、在建地铁10号线、规划有21、22、27号地铁线路，和武汉多个主城区接驳。

阳逻的江北快速路已修通，阳逻之心板块从柴泊大道车行25分钟能到达二七区域，约30分钟可以直达武汉天地商圈

而且根据规划未来还有4条大桥或通道修建，阳逻能和武汉主城快速连接

预计武汉双柳长江大桥建成后， 阳逻到光谷约20分钟。

商业配套方面

横店板块商业基本依托北辰蔚蓝城市的商业综合体和商业街，横店自驾6分钟左右，能到奥特莱斯，以及巨龙大道上的商业聚集区

阳逻之心最知名的商业配套非万达广场莫属，预计不晚于2021年12月31日前竣工。

教育配套

横店项目主要对口的是区域内规划的一所临空学校，小学+初中九年一贯制学校，预计2020年动工。

阳逻之心区域的楼盘主要对口的是新洲区思源实验学校（小学+初中）

楼盘情况

横店在售楼盘一览表

阳逻之心在售楼盘主要有华发阳逻金茂逸墅、阳逻万达广场御江、华发中城中央公园、阳逻金茂悦、东原朗阅，售价为9400—10000元/平（精装）不等

购买建议

横店比阳逻之心价格高1-2千元，横店户型面积更小、阳逻稍大

阳逻之心住宅交付时间分散，长线投资可关注，不适合短期自住

横店板块开发比较集中，相对适合自住。

横店板块距离汉口主城商圈更近

阳逻之心距离二七、洪山杨春湖高铁站、光谷等商圈不远，适合这些区域工作的刚需购房者

横店板块，虽在四环外，但距离三环内的市民之家仅15公里

也就是汉口二环到三环、三环到四环的距离是比武昌及汉阳要相近的

阳逻板块，江北快速路虽然目前暂时不堵车，但距离武汉天地为33公里

这来回的油费，刚需不一定能够承受

07

临空产业创新园及临空新城

东西湖区拥有吴家山、金银潭、金银湖、临空产业创新园、临空新城5大组团，其中吴家山、金银潭、金银湖发展成熟，本文所指的市郊是另外两组团

江悦蘭园、首开国风上观、英赫当代城、佳兆业悦府、华发四季、东原阅境等项目

都是出自这两个组团

价格方面

拿地价10000元/平以上的中南熙悦不得不卖18000元/平（精装），导致封盘

7000元/平楼面地价的东原阅境卖16000元/平（精装），不温不火

楼面地价较低，可直接毛坯销售的华发四季卖13500元/平、江悦蘭园11000元/平，反倒热销

临空产业创新园偏重于产业总部、网安基地、科技、物流产业园等发展方向

临空新城毗邻临空产业创新园而建，是新型产居模式的代表

弄清楚了，临空板块的地理位置

我们才能够更清楚的看到她的模样

临空港是武汉市较大的农副产品生产基地

可口可乐、百事食品、双汇食品、周黑鸭和良品铺子等50多家国内外知名食品及其配套企业纷纷落户临空港

“临空制造港”、“网络安全产业港”、“现代健康食品产业港”

三港齐发的临空港，很快将有“芯屏智网新”五张王牌在手

京东方在世界首条10.5代线量产之后

选择临空港开建一条更大的10.5代生产线

临空港见证了

武汉第二代氢燃料电池客车“氢扬号”的发布

临空港宣布将打造汉江新城

是临空港人自己的CBD

七星海水世界选址慈惠街

将投资110亿元，打造游艇码头及水上乐园

交通方面

临空港内的6号线2期、7号线3期，纷纷开工

预期将于2020年前后建成通车

加上金山大道及临空港大道的建成通车，构成其特有的十字轴线型路网

临空港楼市，现在较大的问题是之前地价过高的项目，不得不以高价入市，形成滞销

随着土地市场回归理性，大批地价相对较低项目的问世，区域接受程度会越来越高

其大部分项目，距离吴家山地标海林广场仅5.9公里，说市郊，还是有点委屈临空了。

中南，太难了。

文章来源：Q小楼