徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，15年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转较佳资产配置，手把手教你从0到A8！

进入9月，楼市的秋天似乎也来了。

经历过癫狂，神经变得脆弱，楼市像个黑洞，很多人看不清，愈发焦虑——

买房，何时买？

牛市已经不再，刚需还操着投资客的炒房心，冀图重演2008的抄底故事。

现今的世道，这还靠谱吗？

武汉平均房价从约2226.52元/㎡涨到约9338.6元/㎡，一共走了漫长15年。

但却总有人认为，一个15年的漫长行情，就在这个月，就在今夜，立即就会发生一夜之间的断崖式“闪崩”？

世人最爱反转，尤其是那些违逆“亘古恒久、自然规律”的反转。

 NO. 1｜壹

过去的两个月，大家都为楼市或忧心忡忡，或拍手称快。

进入2018年，住建部发布的各类调控措施逐步的落实，约谈房价涨幅“冒尖”城市，成为整治措施的亮点之一。

5月初，住建部先是半个月内密集约谈12城主要负责人；

5月20日，再发通知，手把手教导热点城市如何抓紧供地；

6月28日，住建部等7部委将对30城开展半年专项治理行动，打击投机炒房。在限购、限贷、限价、限售的“老四限”上推陈出新，搞出了新四限，引发市场震动。

7月31日，中央政治局会议上首次明确提出“坚决遏制房价上涨”，我国对于房价的态度已经由“遏制过快上涨”转变为“遏制上涨”。

（来源：新华网、中新经纬）

一条接一条的重磅新闻，传递了一个重大的楼市信号：调控，非但短期不会放开，且还有加码的趋势。

调控=房价下跌，好像没毛病。

可调控是一个重复博弈的过程，并非一直固定不变、而是动态调整的。它取决于当时的外部客观环境。

请不要用静止、单一的标准评判调控、评判房价。

毕竟，伴随着史上最严调控外，还有央妈放水，财爹撒钱。

7月23日，央行开展5020亿元1年期MLF操作，这是新中国单日麻辣粉投放的规模之最，给市场提供了巨大的流动性。两个月内，MLF累计净投放9055亿资金，接近万亿的流动性释放。

紧接着，国务院常务会议，部署更好发挥财政金融政策作用，要求财政政策更积极，还指出稳健的货币政策要松紧适度吗，保障合理融资需求，一系列“稳增长”措施为经济持续健康发展保驾护航。

（来源：经济日报、新华网）

人民日报头版刊文：结构性去杠杆稳步推进，我国进入稳杠杆阶段。从去杠杆到稳杠杆，一字之差，天壤之别。

还是熟悉的配方：货币政策、信贷政策和金融政策，180°转向，告别紧缩，拥抱宽松。

当最严调控遇上货币宽松，还是地产老杆任志强看得明白，现在正是抄底机会，各种数据证明中国的城市化远未结束，住房需求强劲，而各类限制政策反而加剧供需矛盾，还给出了明确指示：只要是限购区域，你就买。

因为，从长远来看，名义房价都是高于实际房价，房子的抗通货膨胀能力还是很强。

比如我有500万现金，现在可以买套房或者享受很好的生活；但如果不做任何理财，那么10年20年之后，可能只够几年的房租。如果这500万买一套房，10年后卖了800万，那么这时候就代表着你用买房扛过了通货膨胀。

 NO. 2｜贰

我们往往忽略了，比价格还重要的是时机。

横盘期才是入市的好时机。

在房地产市场，购房者容易陷入一个迷局，就是买涨不买跌。

上行时，无暇顾及其他，人们红着眼睛杀入楼市；横盘时，大家反而更担惊受怕，“暴跌、腰斩”的标题党文章、某某城市土拍流拍的新闻，都会在心里掀起惊涛巨浪。

但是这才是好的抄底时机。

在最近几年楼市史上，也有几次买房机会，且大多数在横盘期：

首先是2008年3月，疯狂飙涨的房价突然失去了飞行的动力，似乎无穷无尽的成交能量一夜之间消失了，观望氛围浓；

紧接着，是2011年11月，在银根收紧带来的资金压力下，地产商选择降价促销；

第三，是2016年下半年，多年来排名前列次由于市场连续上涨，产生的供应量过剩而导致的需求下调；

第四，最近的一次是2016年初，楼市进入平淡期，政策调整了首付比例、公积金贷款、限购、户籍。

之后的楼市情况也印证了，这些调整期一过，房价迎来了新一轮的上涨。

过去的事实告诉我们不跌或微跌时就是很好的入手机会，当然你不能指望它大跌，指望大跌才买房的估计只能面对房价越来越高的残酷现实。

目前武汉的楼市情况，倒与2016年买房时机有几分相似，同样处于调整期，不过这次的调整是被动调整，市场开始有下行传言，认为市场岌岌可危。

恰恰相反，这是一个非常健康，甚至略带紧缩的市场。

据大家顾问统计，2018上半年，武汉全市成交新建商品住宅累计7.14万套/771.06万方，销售均价9336元/平（含保障性住房），同环比均减少。

武汉三镇各个区域，供求关系基本平衡，甚至白沙洲、四新、光谷等区还出现了的供不应求，本身就是一种健康的市场表现。

因此，武汉的腰斩和暴跌不会出现，现下才是入手的好时机，一旦调整期结束，上升通道也会顺势开启。

NO. 3｜叁

在投资小白逻辑里，周期是以“天”来计算的：买入时总爱抄底，买入第二天，就开始构思如何抛。

所以，他们只关注表象，总忽视逻辑。暴涨、翻番、暴跌、腰斩、流拍……是他们的翘首以盼，只相信自己眼前的夸大事实，却从不听中肯的建议。

然而，真正的资产配置者，是如何看待市场的：

在熊市中寻找结构性的机会，做好现金流，静静地蛰伏等待下一波的行情。

我刚才也说了，目前武汉楼市的调整，恰恰就是上车的好时机。

弄清楚了房地产这个经济学逻辑，最后在决策的时机上，你要保证你手头持有的是优质房产，以及在未来几年让自己拥有的是优质资产！

这句话即字面的意思，既简单，又不简单——手上的房产是优质资产。

什么是优质资产？这四个因素可能比较重要：

1. 地段、2.配套齐全、3.学区、4.小区品质

这四个条件拆解一下，然后按照步骤拆解，随时关注房价波动，就可以发现一个规律：

排名前列波涨势：四个因素都满足的房子先被抬高

第二波涨势：满足三个条件即可

第三波涨势：满足两个条件就行

第四波涨势：满足一个条件也得抢

最近在汉口，就有一个同时满足四个条件项目——伟鹏万科·御玺滨江。不少人认识它，都是从二七滨江开始的。

立长江之心 雄踞二七滨江核心

提到二七滨江，无人不知无人不晓，它是武汉市重点打造的国际总部型商务区，也是“长江主轴”的重要组成部分。

自2010年启动拆迁以来，汉口滨江国际商务区建设已满7年，先后吸引了新世界、伟鹏、万科、中信泰富等品牌房企云集，国华人寿、泰康人寿等资金实力雄厚的保险企业入驻；如今，汉口滨江国际商务区核心区内的周大福金融中心、滨江国际金融中心、泰康人寿总部大厦等地标性项目已进入建设、入市阶段。

▲汉口滨江国际商务区效果图

伟鹏万科·御玺滨江就处在汉口滨江国际商务区核心规划区，位于武汉长江二桥与二七长江大桥之间，地段没得挑，算是二七滨江头一份。

开车通过二环线或者是走长江二桥，可迅速畅达三镇中心，公共出行方面，门口就是地铁1号线，还有在建的12号线，十分方便。

配套要给力 生活才能高品质

事实上，对于板块而言，较具有影响力的并不是某个知名开发商的入驻，也不是某个高端楼盘的热销，而是有大型商业综合体的建成。

一个大型的商业综合体，往往可以提升板块的价值和高度，特别是有规模且具有特色的商业综合体，更会带动周边房价水涨船高。伟鹏万科·御玺滨江所在区域，壹方购物中心和武汉天地商业街均在此，离武汉较好的商圈武广商圈仅约6.5公里。

此外，单在约2公里内就有2大三甲医院，中国人民解放军一六一医院和中国人民解放军457医院，协和医院也距离不太远。

名校荟萃 助力财富跑赢大盘

周围有名校的物业和普通物业的区别就在于，后者跑赢大盘的几率比前者高。因为优质教育资源稀缺性，使得教育资源尤为重要。

谈到学区，伟鹏万科·御玺滨江所在的区域教育资源丰富，周边名校众多，距离武汉二中约2.5公里，距离长春街小学、七一中学约1.8公里，此外项目自身规划一个12班幼儿园，同时在幼儿园旁边规划一个小学。

而据较新消息显示， 伟鹏万科·御玺滨江旁规划的小学，已由武汉市江岸区教育局、武汉硅创置业有限公司签署《江岸区汉口滨江国际商务区内二七小学（原）改扩建项目捐建协议》（以下简称《协议》）

▲伟鹏万科·御玺教育资源引入签约仪式现场图

据该《协议》显示：“江岸区教育局将于2020年秋季引入江岸“育才”、“长春”等优质品牌资源入驻，且在该校学位足够的前提下，为临近该校的御玺滨江社区内符合该校当年入学年龄要求，且认定为“人户合一”的适龄儿童优先提供入学、转学服务（每户五年内可安排一名适龄儿童，政策内的二胎除外。隔壁就是名校，小孩上学肯定是不用愁的。

承袭豪宅基因，精琢滨江之奢

品质，就更不用担心了，特别是此次诚意之作。

此次伟鹏、万科携手全球大师设计团队：香港CCD设计事务所、美国SOM建筑设计事务所、香港吕元祥建筑设计事务所、美国AECOM设计集团、LANDAU朗道国际设计、重庆三研堂等，以东方审美礼序，化世界先进技艺为己用，不仅仅见于一砖一瓦的堆砌，更是细节品质的雕琢。

▲伟鹏万科·御玺滨江入口处效果图

整体设计别具匠心，撇去了现代建筑的浮躁轻傲，传递出别样东方审美礼序，简洁而又大气屋檐曲线更是让人流连忘返，营造了世家府邸显赫、灵动、俊逸的贵族气息。

▲伟鹏万科·御玺滨江效果图

三进式门第礼序，归家林荫步道，组团入户大门，单元入户大门，将东方大宅情怀融汇到社区景观体系打造之中，不仅是中国居住文明的一种复兴亦是具有仪式感的生活奢享，让东方居住所追求的符号感、内敛感与私密感，优质展现。

▲伟鹏万科·御玺滨江园林效果图

伟鹏万科·御玺滨江不惜成本，打造奢阔中式园林景观，对每一个空间都有特殊的考究，不同的墙体景、植物景墙、景观路径，曲径通幽，移步异景，行宫别院，是区域内乃至整个武汉都罕见的； 吸取中式园林精髓迎、转、观、 赏、停五重空间，在空间之上潜心打造气势恢弘、天地开阔的传奇园林景观轴。

匠心车库，归家也是种享受

武汉并不是一个孕育豪宅的温床。很长时间里，武汉并没有像上海杭州一样，有什么拿的出手的豪宅产品。

更令人遗憾的是，很多入驻武汉的房企都偷偷干了一件事——减配。减精装标准、减户型设计、减绿化景观......

在大家都在做减法的今天，伟鹏万科·御玺滨江却一直在做加法，就连停车场都一不小心做成了网红：地下车库全精装、大尺度、全精装车库大堂、特斯拉充电装置……

▲伟鹏万科·御玺地下车库实景图

NO. 4｜肆

现在是购房者的春天：

一边是调整期的市场，一边是想要得以突围的开发企业，若不苦练内功，讲究品质，产品很难打出去。无疑，这对于购房者来说，是捡漏的良机

。

总的来说，对于房地产，长期来看仍然是一项有效的保值性物业，在没有过多杠杆的风险的前提下，仍然是一个不错的选择，也仍然可以作为家庭资产的一个重要配置方向。

据了解，伟鹏万科·御玺滨江样板间将于本周开放，预计9月底10月初加推4、7号楼建面约168-262平米奢阔大宅，以稳健之姿跑赢大盘，你值得拥有。

注：

1.因文章涉及到规划相关信息：本文所涉及市政规划均出自2014年9月《二七修建性详细规划研究报告》，具体以政府文件为准。

2. 本文对项目及周边教育、交通、商业、医疗等资源的介绍为截至2018年9月14日的情况，仅作转述，具体以实际落地情况为准。

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