转载标注：来源 《光华楼评》

汉口在地图上的形状，看起来像一个倒立的等边三角形。一条边面临长江，另一条边面临汉江，第三条边是三环线。

汉口的较大想象空间在这第三条边上。

以前，常青花园、后湖，被市民称为汉口后花园。后来，金银湖、盘龙城被开发商命名为汉口后花园。

比较公认的“汉口后花园”，是金银湖。

金银湖，是汉口地区较大的城中湖，水质和观赏性，在汉口地区首屈一指。

金银湖地区的历史，也是武汉西部区域的城市进化发展史：上世纪50年代围湖造田，成为养殖农场；80年代，湖畔中小企业繁花似锦，东啤集团一飞冲天；90年代开发拓展，开启城市化序曲。

金山大道1997年动工，犹如烧起一锅沸水，引爆了金银湖地区的开发。

20年不到，金银湖地区从一个阡陌纵横的农场，发展成武汉西部区域较具现代化气息的新城，吸引众多央企总部落户。

2000年，排名前列个楼盘恋湖家园动工，随后万科四季花城等地产项目接踵而至，金银湖由传统农业区域向现代化都市急剧转身。

2002年起，金银湖成为武汉排名前列成规模的房地产板块，大批中心城区购房者前往投资置业。

当时，一座金桥，一座银桥，一个金银湖，一条金山大道，被地产界提炼成“金银湖板块”。这片离汉口最近的地方，从东西湖板块里独立出来。

但是直到2005年，由于公共交通不便、市政配套不足，导致入住率低，金银湖人气并不旺。

2007年夏天，报社派我到金银湖的沿海赛洛城采访，当时房价在3000元左右，然而返程时，我在金山大道上等了1个多小时的公交车。

与此同时，盘龙城有一个地方，改名叫“汉口北”。那个时候，“光谷东”、四新，还是一片荒地、农场。

与盘龙城相比，金银湖更像“后花园”：距离更近，生态环境更美。湿地公园、高尔夫球场、马城等资源，吸引了万科、卧龙、沿海、恒大等眼球。

我第二次去金银湖，是万科西半岛开盘。当时有一句广告语，“于汉口后花园，领跑金银湖”。80平米的小三房，吸引了很多年轻人。

2001年，万科入驻金银湖后，相继在该片区开发三大项目，这是很罕见的。当时，汉口的富裕阶层，以买一套在金银湖的房子为荣，一些地产公司的高管，如今还住在金银湖。金银湖板块的价值可见一斑。让消费者买账，也许更多的是金银湖的风景。

2008年－2013年，金银湖板块的房价维持在6500元左右。

2015年9月底，在金银湖板块，靠近三环线区域，武汉园博园对外开放。也是在这个时候，园博园板块开始出现在地产界。

以“园博园”这个超级大公园为中心，周边3公里范围内的楼盘，都属于园博园板块，也是武汉地产板块里的新晋“网红”板块。

园博会开幕后，园博园板块的二手房价格上涨10％。当时有媒体预测，园博园板块的房价在每平米1.5万元。

2016年初，园博园板块与后湖、光谷板块，房价在同一档次，均价每平米1.1万元。2016年8月16日，融创摘下东西湖“地王”，楼面价格每平米10687元。面粉贵过面包。当时媒体预测，金银湖板块将逆袭。

2016年12月底，地铁6号线开通，园博园北站、金银湖站开通。我们彻底把园博园板块，与金银湖板块分开。

2017年初，后湖均价突破1.5万元，光谷破2万元，而园博园板块维持在1.2万元（比金银湖板块贵2000元左右）。

为什么园博园板块涨不起来？

时机未到，配套没有跟上。

根据《武汉临空经济区总体发展规划》，临空经济区分核心区、聚集区和辐射区3个功能圈层。距离机场10公里的金银湖，处于临空经济的核心圈层。

遗憾的是金银湖板块，起得很早，醒得很晚。如果长期与之为伍，园博园板块也会反应迟缓。

在园博园板块内部，没有标杆楼盘。与其他板块相比，入市的楼盘不多，于是市场上没有声音，被投资者遗忘。

如今，三年的市场培育，园博园板块更加成熟。地铁、商业配套给人们更多希望。与其他板块相比，园博园板块拥有的园博园、高尔夫、东方马城等不能复制的资源。

当金银湖板块都在看融创时，未来一个月，有一个楼盘将带着园博园板块往前冲，东方马城正对面的“卧龙东方郡”。

“卧龙东方郡”鸟瞰效果图

4栋全玻璃幕墙的大平层住宅。项目内配有圈层商业、3000平米空中花园、超大星空泳池，这种资源性城市高端住宅，在武汉市场上十分稀缺。

“卧龙东方郡”玻璃幕墙效果图

当普通买房人被赶到三环外时，留在三环周边，是很多人的梦想。纵观武汉楼市，园博园板块成为武汉三环线上的价值洼地。

今年底前，城市中心一批单价超过3万元的楼盘集中入市。你会发现房价好像又上了一个台阶。你手上的钱，只够到三环附近买房。

当园博园板块“单飞”时，当卧龙东方郡开盘时，未来的园博园板块也是高攀不起的地方。

文｜杨光华（地产写字人）