万科金域国际的“难”,透着股黑色幽默

武汉购房指南 2019-04-17 14:58:00
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记得2015-2016那两年,万科的种子撒遍武汉三地,项目遍地开花。这里一个“传奇”,那里一座“金色城市”,初见有“翡翠”,再见是“玖玺”。

记得2015-2016那两年,万科的种子撒遍武汉三地,项目遍地开花。这里一个“传奇”,那里一座“金色城市”,初见有“翡翠”,再见是“玖玺”。

没有哪家开发商的产品系如万科般流光溢彩,这是作为地产行业“宝藏男孩”多年的专业修养。

随着先前多个项目逐渐清盘收尾,万科的存在感,与当时武汉楼市的如火如荼形成强烈的反差,最明显的,万科新世纪翡翠滨江开过一次盘立马哑火。

直到2018年年末,产品君去了趟五里墩(华润万象汇可点击蓝字查看),才算是跟万科打了个照面。2019年伊始,产品君再去万科金域国际,不免蒙上了一层黑色幽默的悲情色彩

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五里墩所在的汉阳大道是整个武汉第一批开通地铁的,也是汉阳的第一主干道,从王家湾、五里墩到钟家村,这3辆风火轮驮着汉阳追赶汉口武昌。

现实是,一头的王家湾依旧懒懒散散,另一头的钟家村改造待望,老大哥需要回春丸,小老弟腿短迈不开。至于五里墩6块地的前因后果、旧城改造的反反复复……产品君不想再多说,可怜夹在中间滴难产儿最“造爷”。

眼瞅着王家湾和钟家村已经定型,五里墩憋着一口气,它肩挑汉阳大道崛起的扁担,分担汉阳大道配套升级的压力,但凡瞧一瞧周边老旧房的居住氛围、零星点状的商业形态,寡淡的现实与美仑美奂的规划,对比得太惨烈。

左图是五里墩改造的6个地块,右图是“UCC”的鸿图大业。一种反差萌,油然而生。产品君有点儿想笑。

不要误会,并不是笑“UCC”天方夜谭,而是心疼汉阳的苦笑。汉阳欠了太多规划迟迟不落地的债,当年四新的方岛呢?领事馆新区呢?图纸变现速度太慢。情义千斤,不敌胸脯四两。

地段是妥妥的城市中心,可配套兑现能力疲软。这是万科金域国际乃至整个五里墩改造中,透出来的黑色幽默。

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万科金域国际自身的悲情色彩在于“难”,“难”字头上还有一把刀。

万科的地,前前后后搁置了很久才动工,开盘时间一拖再拖,预售证迟迟下不来,眼看着远洋东方境世界观和华润万象汇的红红火火,也只能干瞪眼。要多委屈,就有多委屈。

整个汉阳是目前武汉新房供货量最充足的片区。前有钟家村打头阵,后有蔡甸别墅嗷嗷待哺,更别提新港长江城、四新板块的左右追击,不管你是首次置业,还是追求一步到位的终极置业,汉阳这儿应有尽有,去化竞争非常激烈。

好巧不巧,万科金域国际针对的客群,与华润万象汇也有重合,另有公租房掺和。万科金域国际的这场仗,很难打,尤其还经历了中途更换商业规划。

金域国际占地面积约11㎡,容积率约5.17,分为2个地块。

左边是商业用地,由约10万方的商场(地上6层+地下停车场)、写字楼、商住公寓组成;右边是7栋超高层住宅,除了7#,其它楼栋由47F和57F拼接而成,都是双单元入户。

为什么会一高一低?据说,是为了打造富有变化的天际线。

万科没有沿用原先由新加坡公司设计的BOX系列(详情参见江夏的万科保利联投项目),商服地块改用与邻居华润万象汇几乎雷同的模板,不知道是万科有意为之,还是被迫整改?

整个项目的住宅楼栋,是很工整的行列式布局,前后楼间距并不大,园林景观的重头戏在中间空地上。

一条中央景观大道横贯地块,进入大门就是物业用房,这里是小区人流最密集的核心区域,为了更好地照顾到业主、访客多方面的需求,物业用房的选址就体现了万科以服务为重的物业特色。

景观带中间的照壁,是为了防止小区内部景观一眼看穿,照壁过后的阳光草坪和露天廊桥,是人们归家动线的必经之处,也是休闲活动区的中心。

园林的实用和美观,金域国际是按照惯例操刀的。

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说起户型,产品君是有一些失望的,糟心程度与华润万象汇不相上下。

户型只有3个,分别是118㎡、126㎡、140㎡,公摊24%,清一色的3房2厅2卫1厨,只有118㎡三开间朝南,126㎡和140㎡算是高容积率下不得已的牺牲品

值得一提的是,金域国际采用4T4的连廊式结构,这种设计能够很好地规避中间户型南北不通透、采光弱的常规短板,这是产品君第二次看到单价3万以下楼盘敢这样设计。

正是有了北向连廊,挨着连廊的卧室、卫生间的窗户全部贴了一层薄膜,防止隐私暴露。

这里产品君也要多说一句:既然做得了4T4,肯定也装得下2T2的独梯入户,金域国际这样做,是为了填补容积率,牺牲了宜居的舒适度,重灾区是边户。

140㎡撞款万科汉口传奇最新一期的模板,客餐厅是东西向,如出一辙。产品君就又要提到万科金域国际的“难处”了。

对照前文的项目平面图,南边是汉阳大道,容易受噪音影响,边户只剩下2个开间,南向开间全部留给卧室,就做成了140㎡。

如果2个南向开间里留出一个给客厅,就变成了126㎡。

先不要着急骂爹骂娘,当你把140㎡放到楼栋里,东西向的阳台远比南向设计实在。

西边阳台前方是商业用地留出的大片绿化空地,东边阳台则是小区内部的中央景观带,能够平衡住户的景观视野。

如果阳台强行安在南边,难道是你有穿过整个卧室晾晒衣物的独特癖好?

另外一点,客餐厅中间出现的空地,应该是万科意识到了面积浪费的问题,因此单独改造成一个衣帽间或者储藏间,也算是用心良苦了。

这一次金域国际稍微出挑点儿的户型是118㎡,货量也最多

除了主卧,南北向的两间次卧也是对门设计,保证了南北通透。金域国际的所有阳台虽然面宽不大,但宽度最少1.6m起步,使用空间非常阔绰。

产品君从这个户型上,还看到了江夏“万科保利联投理想星光”的影子—进门要穿过整个厨房才能进到客餐厅,118㎡体现得淋漓尽致。

这间厨房的面积是3个户型里最大的,如果没有进门玄关处的窗户采光,整个就是一大黑房,这也是厨房采用透光玻璃推拉门的原因。

玻璃门的滑道并不在地面,便于后期打扫卫生,也有防撞设计,避免频繁开关的噪音影响。这里要加分。

如果考虑到生活实际,厨房的设计也有不好的地方。

厨房一般是家里最杂乱的地方,客人来访,一推门看到的就是还没来得及收拾的锅碗瓢盆,是你难为情还是朋友更难为情?

吊顶采用石膏板,与橱柜的色调一致,整体搭配的视觉效果显得非常有档次,这是事实。而石膏+橱柜+玄关经过油烟的长期“熏陶”,很难保证不会受影响,就算老板油烟机吸力再强也得跪下。这也是事实。

这次万科金域国际的户型,就是万科汉口传奇和万科保利联投理想星光的双拼。

来源:微信公众号楼市产品说

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