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武汉市前8个月销售新建住宅近10万套

9月15日，武汉市住房保障和房屋管理局公布2018年1月至8月武汉市房地产市场运行情况。数据显示，今年前8个月武汉新建商品住宅销售99981套。

据统计，前8个月武汉新建商品房销售129376套，销售面积1340.95万平方米，环比增长19.03%，同比减少18.94%；其中，新建商品住宅销售99981套，销售面积1077.82万平方米，环比增长19.95%，同比减少19.33%。存量房成交55842套，成交面积545.79万平方米，环比增长17.12%，同比减少2.07%；其中，存量住房成交51399套，成交面积477.58万平方米，环比增长17.70%，同比减少10.94%。

在住房供应方面，前8个月，武汉新建商品房批准预售140121套，批准预售面积1634.33万平方米，环比增长22.82%，同比增长10.89%；其中，新建商品住宅批准预售115611套，批准预售面积1331.46万平方米，环比增长22.15%，同比增长13.77%。

房地产开发用地方面，用地供应155宗，总面积791.35公顷，同比增长22.55%；其中，住宅用地供应98宗，总面积621.79公顷，同比增长17.57%。

在房地产库存方面，截至2018年8月末，已批准预售尚未售出的商品住房125358套，面积1273.66万平方米。

与市场运行信息同时公布的还有第三季度武汉市预计达到销售条件的商品房项目清单。预计今年第三季度，全市将有105个项目、712.17万平方米商品住房可达销售条件。

(来源：湖北日报)

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二手房市场严重分化 部分城市有价无市

近日，市场机构的统计数据显示，8月一二线热点城市二手房尽管挂牌价格远远高于三四线城市，从成交情况来看，普遍呈现有价无市的局面。

诸葛找房网发布的数据显示，8月，受监测的100个城市二手房挂牌均价为14935元/平方米，环比上涨1.3%。其中，一线城市二手房挂牌均价57406元/平方米，是三四线城市挂牌均价的5.94倍。

8月，挂牌价环比上涨城市占比接近八成。100个城市的二手房挂牌均价中，环比上涨城市78个，环比下跌城市22个。8月重点城市挂牌价涨跌分化明显。其中，北京、上海等排名前列梯队城市，挂牌价摇摇先进于其他城市。天津、南京等城市位于第二梯度，剩余城市位于第三梯队。

受监测的11个重点城市中，有6个城市挂牌价上涨，5个城市挂牌价下跌；其中，西安涨幅较大，为2.55%，天津降幅较大，为1.46%。

值得一提的是，一线城市中，8月北京二手房挂牌价环比下跌0.21%，挂牌量也小幅下跌。从价格来看，当月北京市二手房挂牌价为64493元/平方米，同比下跌6.38%，环比下跌0.21%，挂牌价小幅回落。

8月，监管部门对房地产市场调控动作频繁。8月7日，住建部要求加快制定住房发展规划以及对楼市调控不力的城市坚决问责。8月17日，住建部约谈了海口等五个城市政府主要负责人，要求整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

易居房地产研究院研究员王瑾钊分析认为，从易居方面的监测数据来看，8月受监测的10个重点城市二手房成交6.1万套，环比下降5%，同比增长2%。近三个月，10个城市二手房交易呈现持续下跌态势。

“这也说明二手房交易正面临下跌的压力。”王瑾钊分析认为，“受持续性的调控政策影响，购房者入市积极性减弱。同时，部分城市新房供应有所增加，部分购房者或放弃认购二手房，转向一手房市场。”

从今年1-8月累计数据来看，10个城市二手房成交量为47.9万套，相比去年同期水平下跌了13%。王瑾钊表示，观察历史数据，累计成交套数同比已经连跌20多个月。“随着中央对房地产的持续调控、全国整体信贷环境不断收紧，预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下。”

（来源：经济参考报）

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8月三线城市房价涨幅超一二线城市

国家统计局日前发布8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月略微扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。其中，北京新建商品住宅及二手住宅价格均与上月持平。

“8月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策、综合调控，努力促进房地产市场平稳健康发展。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；同比上涨8.6%，涨幅比去年同月扩大0.6个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；同比上涨6.5%，涨幅比去年同月回落1.0个百分点。

在北京、天津、上海、南京、无锡、杭州等15个热点城市中，新建商品住宅销售价格有涨有跌。其中，新房价格环比下降的城市为厦门，环比下降0.1%；南京、北京环比持平，其余城市价格有所上涨。

与一二线城市相比，三线城市商品住宅销售价格上涨较为集中。刘建伟介绍，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

从新建商品住宅价格看，无锡、徐州、北海等城市环比涨幅均超过3%，另外还有14个城市环比上涨在2%至3%之间。从二手住宅价格看，常德环比上涨3.2%居全国排名前列，济南、呼和浩特、济宁、西安、安庆等18个城市环比上涨也在2%至3%之间。

（来源：北京日报）

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8月份住户部门新增中长期贷款环比略降 一线城市差别化信贷执行到位

近日，央行公布的数据显示，8月份新增金融机构人民币贷款1.28万亿元，同比多增约1834亿元。分部门看，住户部门贷款增加7012亿元，其中，短期贷款增加2598亿元，中长期贷款增加4415亿元。

对此，东方金诚首席宏观分析师王青昨日对《证券日报》记者表示，8月份居民中长期贷款保持平稳。不过需要指出的是，当月居民贷款占新增信贷的比重继续回升至54.8%，仍属偏高水平。另外，1-8月份居民贷款余额增速达18.5%，高于整体信贷余额增速5.6个百分点，反映当前房地产市场尽管有所降温，但仍处高位运行状态。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹昨日对《证券日报》记者表示，8月份住户部门新增中长期贷款4415亿元，与前两月接近（6月份和7月份这一值分别为4634亿元和4576亿元），且相比去年同期下降，因此这一指标不能说明“升温”。

中国银行国际金融研究所研究员范若滢昨日也对《证券日报》记者表示，细分来看，住户部门的中长期贷款主要是房贷，8月份增加4415亿元，比六、七月份是少增的。这说明从环比来看，居民房贷其实这几个月是下降的。受差别化信贷政策影响，一线城市限购限贷措施非常严格，执行比较到位。未来仍需持续加大对房地产信贷业务的规范整治，关注部分二、三线城市信贷资金违规流入楼市的情况。

另外，夏丹表示，从国家统计局公布的70个大中城市房价来看，8月份新房和二手房价格同比、环比都在上涨，涨幅还有所扩大。但销售面积增速却有所放缓，目前楼市用量稳价升来描述更为贴切。近期，各线城市房价的变化值得重视。其中，热点城市是一贯“重点盯防对象”，信贷政策已然很紧，更紧的措施可能在加大额度管控、放慢贷款节奏上；三、四线城市中也不乏受溢出效应影响热度上升较快的，且8月份表现抢眼（房价环比领涨，同比增幅扩大较快），由于大部分三、四线城市并未限购限贷，必要时不排除会跟进实施。

（来源：证券日报）

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频繁叫停住房租赁债券 下半年地产商融资受压

对于地产商而言，住房租赁融资的这个春天有点短。

8月29日，上海证券交易所公布，富力地产（02777.HK）60亿元非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券已经在8月29日被终止。

根据上证所较新的信息显示，被叫停的除了富力地产以外还有合生创展，合生创展一笔100亿元的住房租赁公司债自7月2日至今仍处于“中止”状态；而合生创展另一笔31亿元公司债券已被上证所终止。

此时，距“住房租赁融资的春天”仅开始4个月。

就在4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展，数万亿元规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。最重要的是，文件指出将在审核领域设立“绿色通道”。

一时间，房企蜂拥而至。

异化为变相融资

自2017年10月开始，随着国内首单长租公寓资产类REITs（房地产投资信托）产品正式破冰，住房租赁融资的市场被迅速激活。2018年以来，至少有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请，发行规模总计618.8亿元。

而据时代周报记者查阅，富力地产和合生创展均未公开披露其在长租公寓项目的发展规划。在已回复状态中的融信、龙光等房企目前也未有对公众公布实质性的长租公寓项目。

在今年7月已获得上海证券交易所通过的100亿元规模“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”的恒大地产集团，虽然已经表态将要进军长租公寓市场，但截至目前亦未公布其长租公寓项目发展计划。

“融资渠道不断收紧态势已然明显，这也是不少房企希望通过住房租赁来融资的重要原因。” 全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受时代周报记者采访时指出，“住房租赁融资的迅速发展是基于国家政策的大力支持，但目前对于住房租赁融资可能带来的风险仍没有明朗。”

“就目前收紧住房租赁融资的情况来看，不排除这是为了防范各类借住房租赁市场发债实现变相融资。”中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时表示，目前的住房租赁市场仍未成熟，部分改革内容包括债券信用评级、资金投入的范围等或还需要重新审核，前期发债的成熟度不高。

一切为了现金流

进入2018年以来，如何维持企业现金流成为房地产商心头之痛。

根据同策咨询研究院发布的监测数据，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。而从走势来看，40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降，达到自2017年5月以来较低额。

从具体项目而言，非标准化的融资逐步向标准化融资转变的趋势明显。

2018年一季度，非标融资新增余额占比回落11%，而作为非标两大方向之一的委托贷款更是呈现负增长态势，房企多元化融资渠道全面被堵。

但对于贷款和债券融资而言，比例上升的速度让人惊讶：2018年6月底，全国房产开发贷余额8.2万亿元，较去年同期增长了27.8%；而截至8月21日，房地产企业发债（信用债）规模达3169.50亿元，已经接近2017年全年3312.68亿元的规模。

“在国家去杠杆的大背景之下，非标融资变得越来越艰难。”顾云昌告诉时代周报记者，目前房地产企业现金流紧张的状况有两方面原因：一方面是中央始终在防止大量的资金流入房地产，因此造成房地产企业流动性不足；另一方面则是经历过去几年开发高潮之后，开发商购买了大量土地使得资金积压的情况严重。“一进一出之间，房地产企业的现金流自然会受到明显压力。”

顾云昌同时指出，过去在融资总额中占比较高的境外债券，也在发改委限制境外发债投资境内房地产的大背景下被逐步堵死。

6月28日，发改委在官网发布的文件中称，发改委将同有关部门合理控制外债总量规模，优化外债结构，有效防范外债风险。据彭博统计，截至2019年底，中国地产企业需要偿付总计774亿美元的境内外到期债券。

与“钱荒”一同而来的，将是越来越高的融资成本。

据同策研究院监测显示，在已披露的数据中，7月份融资成本较低的一笔是万科于2018年7月26日发行的2018年度第三期超短期融资券，发行金额为30亿元，利率为3.58%。此外，万科发行的首期中期票据的票面利率也较低，为4.6%。

而融资成本较高的是融创中国发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均超8%。

“在融资成本升高以及渠道减少的大背景下，回笼资金成为房地产企业的头等大事。”顾云昌告诉时代周报记者，包括碧桂园等头部企业，均把回笼资金作为近段时间企业运营的首要目标。

高收益背后的高负债

尽管资金紧张而叫苦不迭，但在最近发布的上市房企的半年报中，增收又增利的现象颇惹人注目。

根据wind资讯统计，2018年上半年，A股135家上市房企营业收入总计高达7740亿元，同比上涨24%；包括恒大、万科、融创、保利、华润等前十大房企均实现利润翻番；此外，万通地产、广宇发展等17家中小型企业上半年净利润涨幅高达200%。

高利润背后，却是高额负债。这或许能够从万科的半年报中一窥究竟。

8月20日，知名房企万科发布半年报，2018年1-6月，该公司实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营收1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

但万科半年报显示，今年上半年该公司有息负债合计2269亿元，持有货币资金1595.5亿元，净资产为1348.92亿元，净负债率为32.7%，较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。这些数据的变化反映出这家位于头部的房地产企业所承受的债务压力正在增大。

今年上半年，万科实际利息支出合计56.3亿元。而根据2017年的财报，万科当年实际利息支出合计82.1亿元。今年上半年的实际利息支出即已达到去年的68.57%。

“债务压力增大以及销售增加，其实都是房地产的行业集中度在不断增加的具体体现。”顾云昌告诉时代周报记者，今年房企销售额的增加主要是建立在兼并收购之上的，头部企业通过融资杠杆对中小型房企进行收购，从而使得这些头部企业在销售和利润上都实现快速增长。

但顾云昌同时强调，这样高负债率的运行方式不但不可持续，还会造成房企抗风险能力大大降低。

实际上，万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。克而瑞地产研究数据显示，截至2017年12月，170家房企的加权净负债率约为88.73%。

“现在房地产的销售额上升的背后，是债务的不断上升。”链家研究院院长杨现领告诉时代周报记者， 高负债下的高收益难以持续。

事实上，2017年136家上市房企平均负债率达到79.1%，为2005年以来的较高位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率上升了将近20%。

可以预见，在各种政策的影响下，房企的资金和运营将会受到比较大的压力。如何突围，将成为关注点。

（来源：时代周报）

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