新一线楼市调研 | 猛降95万背后:武汉楼市“跌势”已成

90度地产 2019-01-23 09:02:03
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题记:楼市的暗夜正在没有价格血战的情况下悄然而至。随着地方政府不断试探政策底线,各地楼市也开始呈现不同的特点。应广大粉丝的要求,90度将推出针对部分热点新一线城市的房价调研,希望能让有购房需求的朋友们对当前各地市场有更直观的感受。 日暮乡关何处是。

题记:楼市的暗夜正在没有价格血战的情况下悄然而至。随着地方政府不断试探政策底线,各地楼市也开始呈现不同的特点。应广大粉丝的要求,90度将推出针对部分热点新一线城市的房价调研,希望能让有购房需求的朋友们对当前各地市场有更直观的感受。

日暮乡关何处是。

被称为九省通衢的武汉,在2018年创下住房成交面积全国排第二、土地出让面积全国排名前列的同时,随着新一线城市带来的抢房潮退去后,楼市开始趋于冷静出现回调迹象。

贝壳数据显示,1月第2周(1.7-1.13)在贝壳找房武汉站所有库存房源中共有1351套房源出现降价,降价房源占调价房源(涨价、降价房源)比重为83%,降价依然是调价主流。其中更是有一套87平米房源报价从230万调至135万,猛降95万,降幅高达41%。

从“供不应求”到巨量库存

 

“尽管单套降幅41%是个案,但最近武汉房子价格确实是在往下走,从链家上挂的房源调价信息看,降幅10%-15%的房源也不少。”于2013年秋天在武汉购入一套近百平两居室的小A一直在关注房价。因为她已经将自己收房后还没装修的裸房在链家已经挂了半年,但目前仍没有出手。

尽管她一直认为自己入手时这个临江小区的房价偏高,但自从2014年9月武汉楼市取消限购刺激楼市,进入2015年后,武汉新房市场就已经开始出现“供不应求”现象,房价也随之水涨船高。以小A购入的华润橡树湾为例,当时她入手时均价约在1万1,当前其在链家上的二手房报价已超过3万元。

从某种意义上来说,小A赶在武汉楼市崛起之前成功“上车”。随着2016年下半年武汉收紧限购限贷政策,政策越紧反倒引发一波波抢房潮。而在2018年全国多地掀起抢房热潮后,武汉的抢房也愈演愈烈。特别是今年4月,“买房基本靠抢”,带着被子连夜排队买房、10个人抢一套房等现象层出不穷。 

不过,狂飙突进两年多之后,武汉楼市却从2018年下半年开始降温,去年武汉住房成交1810万平方米,同比下降11.4%。但尽管如此,这一成交数据仍然在全国楼市销量排名中仅次于重庆排在第二,并且连续八年位居前三甲。

链家数据显示,去年12月,武汉二手房成交均价约在1.7万左右,小A这套江边的房产单价着实不低。“在北京上海,基本上已经是存量房市场,买二手房很普遍,但在武汉,我极少听到周围有人买二手房。”小A感慨,不知道武汉的房能卖给谁。她自己的房依然挂在中介处,但并不打算调价。“先等等看,反正不着急卖。”小A说。

武汉楼市的供需格局已经发生转折,曾经一房难求的市场上,突然就开始出现大量库存。中国指数研究院统计数据显示,2018年,武汉新建住房供应2660万平方米,同比增长约15.1%。其中12月份供给创出年度新高,整个第四季度939万平方米,占到全年总量三成多。

有媒体数据显示,截至2018年底,武汉已批准预售尚未网签的商品住房近15万套、1640万平方米,去化周期约9个月。在供给端更为令人倒抽一口冷气的数据是,贝壳研究院相关人士在接受采访时曾披露,2019年武汉的新房市场供应量为30万套。

武汉还撑不起它的房价?

 

在武汉楼市近年来的狂飙突进中,被戏称为武汉宇宙中心的光谷板块是最富代表性的缩影。

武汉东湖新技术产业开发区,于1988年创建成立,2001年被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地,即“武汉·中国光谷”,随后光谷楼市起步,2003年前后,万科城市花园等项目拉开光谷楼市序幕。“2004年,光谷区域华工校门外的房子1000块钱一平米,到了2008年涨到了7000左右,四年翻了好几倍。要知道,2008年北京通州房价也才七八千。”小A回忆称。

“2018年,光谷出现破3万新盘,十年之间,房价又是翻了数倍。”小A说,可以这么说,光谷是过去这十几年,武汉发展较快的区域,完全超越了武汉的整体速度,所以这一区域的楼市更是光速发展,一方面是因为有产业支撑,互联网等创业企业众多,大学生留汉很大一部分会选择光谷,所以购房需求旺盛;另一方面,光谷区域高校众多,教育资源集中,也吸引了很大一部分置业需求。

但对于光谷、乃至武汉的购房者来说,却是工资水平与高月供的悬殊落差。“假如购买一套150万的两居室,贷款约在100万上下,每个月的月供就得五千多。但对于在武汉工作的人来说,很多普通员工的工资也就是在五六千上下。”小A感慨,根本没法活,所以大家才离开。

以高新技术人群集中的光谷为例,据东湖高新区地税局数据显示,2016年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报中,光谷共有3.1万人自行纳税申报。而光谷的实际人口呢,远超百万。有数据显示,截至2018年9月1日,光谷人口总数达168万。也就是说,在光谷,月均所得1万元以上的人群,占比不到2%。

人才资源在全国众多城市中有碾压性优势,工资成本相比深圳、北京又几乎是“腰斩”,令武汉这个“人力洼地”吸引大批企业入驻。有媒体统计显示,仅仅在2017年与2018年,就有56家企业入驻武汉,设立第二总部或总部。

“其实,在武汉,光谷还是较新的产业园区,交通、商业配套与老的商圈相比还不完善,生活便利性就打了折扣,光谷的房价有些超前发展,单单就工资收入来说,负担2-3万的房价有点离谱,随着武汉整体楼市供应猛增,后续光谷区域楼市价格回调是大概率事件。”小A说,如果说光谷尚且撑不起房价,武汉也更是难以支撑,还需要有强有力的产业做支撑。

 

天量新增房源卖给谁

 

武汉的2019年,大量新增房源入市。卖给谁?刚需、年轻人当然是较大的接盘人群。

不过,像小A这样,最终选择离开武汉的年轻人不在少数。仅以武汉大学生为例,在2015年蚂蚁金的发布全国首份基于互联网的《大学生就业流向报告》中,在前五大跨省远距离迁移路线中,有三条从武汉出发,分别是武汉到深圳(排名前列),武汉到北京(第二),武汉到广州(第五)。

“武汉大学生毕业后无奈走了,就是因为真的找不到合适的工作,深圳成为就业优选。”小A说,对于刚毕业的大学生们来说,不是不愿意留,而是武汉的经济、产业留不住这么多年轻人。

公开资料显示,武汉有各类高校89所,在校大学生130万,是除北京、上海之外,全国高校最为密集的城市。然而,就是这样一个地理区位优越、智力资源密集的城市,却一直苦于难以留住年轻人。官方数据显示,留在武汉工作的大学生数量,2013年约有10.4万人,2014年这一数据为10.8万人,2015年为12.6万人,2016年为15万人。

“对于武汉楼市来说,本地人的购房需求毕竟有限,反而是那些毕业没走的大学生,才是未来支撑房价的重要力量。”小A说,毕竟二十几岁的年轻人,未来工作、结婚、生子带来的购房与消费,是刺激当地经济的重要力量。

为了吸引年轻人留在武汉,当地政府也是费尽心思。在2016年9月楼市限购政策收紧几个月后,武汉推出“百万大学生留汉创业就业”“百万校友资智回汉”计划,喊出“让大学生以低于市场价20%的价格买到房子”的口号。除了打折买房外,大学毕业生落户武汉更是零门槛,本科生和大专生只要在40岁以下,凭毕业证就可以落户,而硕士生和博士生则不受年龄限制。

数据显示,2015、2016年武汉市人口净迁移率分别为-1.78‰和-0.29‰。而在2017年抛出一系列吸引人才落户政策后,武汉市的人口净迁移率在当年“扭亏为盈”,达到了19.78‰。

贝壳数据显示,近三年“新武汉人”成交占比为62%,尤其是2018年这一比例高达68.4%,在“留汉计划”、城市活力、落户政策的吸引下,来自全省甚至全国的人在武汉买房安家的占比提升,也为这个城市注入了新活力。

对于武汉来说,“五年留住百万大学生”诚意满满。但对于大学生们来说,收入跑赢房价,才是衡量城市竞争力的“硬核”。

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