一杯二锅头,呛得“二七”眼泪流

武汉购房指南 2019-04-17 15:05:30
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一杯二锅头,呛得“二七”眼泪流

PS:联投中心,已有推文,可点击蓝色查看。

上图项目基本是武汉豪大大们购买新房的产品主力,除了武昌的融创、汉口的万科绿城,其它的,产品君这个“伪豪”都去过。

这些楼盘的资料不容易找,大多数的舆论保护滴水不漏。从资料搜集的难度系数可以判断开发商对舆论的监控力度和敏感度。

有意思的是,中信泰富和碧桂园的软文是最多的。盖不住产品君有一颗骚动的好奇心,越是藏着掖着,就越想扒一扒。

既然没办法分析整个项目的优劣,索性,产品君聊聊户型,起码就事论事,免得被人挖苦是为了黑而黑。

酒壮怂人胆,就拿二七滨江开个刀。

1

为什么挑户型?

户型作为竞品之间差异化打法最明显的着力点,不同的户型针对不同的客群。

任何不带详细尺寸数字的户型图,都是耍流氓!别拿图纸的美观度说事。

有时候,约200㎡的超大平层做3房,可能不是讲求舒适度,而是公摊太大,面积不够用。当年越秀星汇云锦近140㎡的面积有接近30%烧在了公摊上,谁买谁肉疼!

从你进门开始,开发商所做的一切美学伏笔,都是为促进成交铺路,而户型是最能打的,也是买房者预期判断时唯一的所见即所得。

可能有售楼部没有园林展示,装修得等到具体交付才能一见分晓,但起码还没有哪家张狂到不放户型吧。

2

竞品的差异化打法 

01

面积段

一个版块的户型面积总量上,是有梯度变化的,有买200㎡以上的,就有买100㎡。二七也如此。

开发商要把板块的面积需求吃干净,最直接的差异化打法,是在面积段位上各有侧重点。

二七唯一出现了100㎡以下的是华发,主要负责填补二七97㎡-144㎡的刚改,降低了圈层的入门成本。

绿城的重点户型在150-170㎡左右的段位,更值得买。看了196㎡和219㎡后,产品君的感受是:明明是个大款,你怎么屌丝得那么任性?

容积率不够用了,面宽就剩那么点,就只能强行塞,已经不能好好玩耍了,走,买隔壁的去。

华侨城、万科、融创的面积起步门槛位居武汉前三, “别人家的主卧可能比你家的客餐厅都大”,就是最好的标注。

所以,二七的上限有万科就够了。融创对应的是武昌滨江,华侨城则是对应东湖。

02

功能的变化,是观念的变化

厨房为例。

万科融创几乎没有中西厨分区的设计,不是说不好,是不是两家提前洞悉未来:生活节奏加快,外卖正在蚕食厨房的地位,所以有意简化厨房的配置?

再来说阳台

一般临个江啊湖啊的超大平层,都喜欢在阳台上做文章。万科只有262㎡采用大横厅设计+270°瞰江阳台+中西餐分区。

买超大平层的,对封闭式阳台有很深的执念。

从功能上来讲,豪宅认为阳台是充当观景的休闲作用,所以会有270°的升级,另一方面,相比180°,只要阳台拐角的面积足够大,分成观景区和晾晒区,足够使用。

从生活需求出发,不能晒衣服的问题还是没解决。阳台上晾那么多衣服,肯定破坏美观,送一套烘干机,行不行?

豪宅的阳台,追求的是体面,美感,是在做视线管理。

而万科的其它户型都有南北双阳台,面宽在17-19㎡之间,以4开间全朝南为主,侧重居住的舒适度,整体来看,万科的户型更偏向精打细算的实用路线。

融创非常注重正向玄关+外挂式厨房,没有大横厅设计。

其实所有正向玄关的仪式感,都是在填主卧豪华度的坑。

为了保证主卧男女主人公的收纳空间,衣帽间必须要大,常常凸出来,就挤压了客餐厅的面积,打破了大开间一体化、南北通透的格局。

为了避免进门处的空地沦为过道,就用正向玄关来填补,不然,浪费面积可是致命的。

那些看重客餐厅一体化南北通透的,可能就欣赏不来正向玄关的奢侈度。

除了住的本位需求,有一家在第三空间上想了个招。

中信目前主推的面积与邻居们比,并不算大。讨巧的是,中信借势打出one by one的概念,企图捆绑公寓,作为你的红酒区、琴房、茶室、收藏室……这也是被地块的商服比例逼出来的脑洞,中信在替你创造多买一套的理由。

不过人人都有这个需求,有钱才是王道。为了降低销售难度,140㎡+75㎡loft一定比215㎡的成本低一些。

商服地块的运营是个老大难,中信这出戴着镣铐跳舞的破局门道,从营销角度来讲,是一次试图转变消费理念的角力,从销售层面来讲,是值得称赞的。

03

功能区多了,洄游动线就复杂

如果说万科、融创的户型设计在动线上“一切从简”,新港长江府就不一样。

这是一个很神奇的楼盘,武汉最贵毛坯价。地小心大,不怕摊上事,小到80㎡有余,大到351㎡,直接捅破了武汉住宅面积段的上限。

它的户型动线非常复杂,功能区多,说不定真有路盲进去了找不着北。

冲着一线临江的大阳台去的,看了新港长江府,估计想骂娘。

04

外立面

玻璃幕墙+铝板,对于单价3万+的楼盘不是稀奇事,更用心的是还要提炼出美感。

美是相对而言的,一路之隔,差之千里。与原岸相比,欢乐大道对面密不透风的马蜂窝,好比机关枪扫射,打成了筛子。

华侨城原岸的高层以18层为一个分界线,阳台的弧线、直线交替,远看呈流水线状,视觉上的水系柔美与东湖遥相呼应。

它对待外立面的态度,值得武汉同类产品学习。

3

超大平层的设计理念

超大平层的共同点是,重视客餐厅这类公区,除了主卧套间,次卧通通弱化,只具备基本的睡觉功能。

卫生间和玄关的细节没那么到位,是重灾区

卫生间的数量基本比卧室少1-2个,比例达到1:1就很不错了,尤其客卫的使用空间吝啬,而且普遍采光弱,暗卫不谈,不能光顾面子好看啊。

玄关多数以一面墙草草完事,只能放钥匙、背包、雨伞、鞋子之类的小件,很少有更换外套的收纳空间,所以,大家都是挤一堆站着换鞋,不管你住再大的房子,进了门,衣服首先往沙发上甩。

当然,有电梯厅面积赠送的,就弥补了这个短板。

此外,部分项目在设计上有“偷懒”的嫌疑。把小面积的设计逻辑直接粘贴复制,然后把功能区面积等比例放大,套用到大面积的户型上。

除了华发,万科、融创的户型总体也是通用一个模板。

为什么偷懒可耻?面积越小,局限性越大,方格就那么大,本来是跳“日字格”的马,硬要造出个“田字格”的象,是不是容易扯着蛋?

户型设计最难的点是,面积越大,想象力越多,并不等同于卧室数量就要对应增加,而是要在释放个性化需求的功能上花心思,反而无从下手。

这跟容积率是一样的道理。

容积率越高,建筑面积就越大,在一个四五万方的地块里,只能靠超高层堆,把容积率填满,而容积率越低的项目,越是不好下手。

假设容积率1.9,

到底是全部做别墅,还是搭配洋房?

别墅做叠拼、联排还是双拼?

要不要加洋房?

洋房是做11F还是12F?

面积是140㎡以内还是140㎡以上?

这都是需要操盘人弄清楚的开发逻辑,而产品背后对应的,是目标人群的购买需求,不是“钱”那么简单。

站在开发商的角度,套用户型设计逻辑,是为了保证“圈层纯粹度”。同一个户型逻辑对应的是同一种角色,到底买大买小,只是取决于你有钱,还是更有钱。

他们在抢夺相似居住理念的人,蛋糕就那么大,怎么分?

当房子的面积大到可以来场室内50米短跑竞赛,却没有堆砌出5房、6房,这让产品君想了很久。

中国的人口出生率越来越低,尤其女性婚姻意愿走低,单身、一家三口或者丁克家庭未来可能越来越多,家庭关系简化,核心成员无非那么几个人,买200㎡以上,要那么多卧室有毛线用?

矛盾点就来了。

尽管200㎡以上的面积,能够把收藏室、红酒室、书房、健身房、影音厅……通通解决掉,超大平层把主人公的活动区内化,但人总有那么些个不亲不近的朋友,随随便便就把一个夹生货带进来?

你的房子装得下你的私人独处,未必装得下你必不可少的应酬社交。诚如中信泰富打出的“one by one”组拳。

90㎡可以做双套间,也可以做小三房,孰优孰劣?两种理念使然,没有谁好谁坏。

豪宅,拼的不是豪,是细节和理念。

客户大多不知道自己想要什么,如果你也不知道客户不知道什么,那就完蛋了。

4

守江山比打江山难

滨江板块的地,很少有纯住宅用地,它还肩负着更新城市名片、滨江景观界面的社会责任。

产品君曾经去过大智路的京汉1903,身处次顶楼,居高临下,俯视大地,瞬间毛爷爷上身:问苍茫大地,谁主沉浮?

可武汉的城市平面,渣得就像买了一箱没有调料包的方便面,食之无味。

不提一线城市三驾马车,与重庆相比,武汉目前江景的幅宽,连手机拉个大全景的时长都撑不过。

当初产品君还围着汉阳的新港长江城板块打转时,总觉得跟二七的处境很相似。

各大房企四海八荒齐相聚,没有哪个开发商一家独大,每个人手里的地就巴掌那么大,容积率近4破5。 

产品君不要脸地大胆猜测:

一、武汉三环内的空地越来越稀缺,武汉ZF财政收入主要来源于土地,而不是税收,本钱有限,哪能随便预支,拿着红章乱盖戳?

二、汉口CBD沦为“睡城”的前车之鉴,让武汉ZF认清一个事实:城市中心那么大的土地开发,纯粹指望开发商充当挖掘机,既有顶层设计的欠缺考虑,也有挖掘机的自视甚高。

不得不吐槽一句,晚上8点的CBD,居住氛围连盘龙城都比不上。撸个串都没地儿去。

汉阳新港长江城板块和二七滨江的土地开发,与“不要把所有鸡蛋都装进一个篮子”异曲同工。想必ZF这么做,也是在给城市运营解压。

汉阳新港长江城板块和二七滨江的土地开发,与“不要把所有鸡蛋都装进一个篮子”异曲同工。想必ZF这么做,也是在给城市运营解压

来源:微信公众号楼市产品说

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