需求：商品房销售面积同比增速继续放缓，销售额增速小幅提升

2018年1-2月，全国商品房销售面积为14633万平方米，同比增长4.1%，增幅较2017年全年收窄3.6个百分点；销售额为12454亿元，同比增长15.3%，较2017年全年扩大1.6个百分点。在全国全方位调控的市场形势下，商品房销售面积同比增速延续去年态势，持续回落；受价格通胀水平提升影响，商品房销售额同比增速小幅提升。

供应：商品房投资额同比增速提升，新开工增速明显回落

2018年1-2月，全国房地产开发投资额为10831亿元，同比增长9.9%，增幅较2017年全年扩大2.9个百分点。全国房屋新开工面积为17746万平方米，同比增长2.9%，增幅较2017年全年收窄4.1个百分点。全国房屋施工面积达63.2亿平方米，同比增长1.5%，增幅较2017年全年收窄1.5个百分点。全国房屋竣工面积为14184万平方米，同比下降12.1%，降幅较2017年全年扩大7.7个百分点。

资金来源：房企到位资金同比增幅收窄，国内贷款增幅收窄明显

2018年1-2月，房地产开发企业到位资金为23988亿元，同比增长4.8%，增幅较2017年全年收窄3.4个百分点。具体来看，国内贷款为5001亿元，同比增长0.3%，增幅较2017年全年收窄17个百分点；利用外资为12亿元，同比止增转降，且降幅显著，高达74.8%；自筹资金为7390亿元，增幅较2017年全年扩大3.7个百分点；其他资金中定金及预收款同比增幅收窄，个人按揭贷款规模同比继续下降。

小结：商品房销售面积增速持续回落，投资小幅回升但短期开工意愿不足，信贷政策收紧加剧房企资金面压力

需求方面，商品房销售延续去年末走势，销售面积增速持续回落，销售额增速小幅提升。供应方面，因土地购置费入账延迟，商品房开发投资额同比增幅显示扩大；房企开工意愿不足，新开工面积同比增速明显回落。资金来源方面，房企资金面压力加剧，国内贷款同比增幅明显收窄。展望未来，本届两会政府工作报告中强调了“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，给未来一年的房地产市场定调，市场稳定运行的预期将进一步强化；另外，针对棚改这一明显推动三四线销售繁荣的因素，部分省市开始强调降低货币化安置比例，鼓励实物安置，之后棚改效应将明显弱化；同时，金融端继续加强监管，信贷政策收紧。在楼市调控和市场监管等多方作用下，预计商品房销售面积增速将持续回落至向下调整，投资新开工增幅将维持低位。

一、需求：商品房销售面积同比增速继续放缓，销售额增速小幅提升

图：2011年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

图：2011年至今全国商品房和住宅单月销售面积及销售额同比增速

数据来源：CREIS中指数据，国家统计局

2018年1-2月，全国商品房销售面积为14633万平方米，同比增长4.1%，增幅较2017年全年收窄3.6个百分点；销售额为12454亿元，同比增长15.3%，较2017年全年扩大1.6个百分点。其中，住宅销售面积为12727万平方米，同比增长2.3%，销售额为10553亿元，同比增长15.7%；办公楼销售面积同比增长12%，销售额同比增长11.1%；商业营业用房销售面积同比增长14.6%，销售额同比增长11.4%。在政策全面调控下，商品房销售面积同比增速延续去年态势，持续回落；受春节影响，价格通胀水平较高，房价涨幅扩大，导致商品房销售额同比增速小幅提升。

分区域来看，2018年1-2月，东部地区商品房销售面积为6022万平方米，同比下降5.5%；商品房销售额6928亿元，同比增长6.7%。中部地区商品房销售面积为3923万平方米，同比增长10.7%；商品房销售额2494亿元，同比增长25.1%，增幅较2017年全年扩大1个百分点。西部地区商品房销售面积为4272万平方米，同比增长13%；商品房销售额2717亿元，同比增长30.2%，增速较2017年全年提升4.3个百分点。东北地区商品房销售面积为416万平方米，同比增长15.2%；商品房销售额314亿元，同比增长35.2%，增幅较2017年全年扩大13.4个百分点。

二、供应：商品房投资额同比增速提升，新开工增速明显回落

商品房开发投资额同比增速提升，东部地区投资增幅明显扩大

图：2011年至今累计房地产和住宅开发投资及其同比增速

图：2011年至今单月房地产和住宅开发投资及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，国家统计局

房地产开发投资额同比增速提升，住宅开发投资额占比略有下降。2018年1-2月，全国房地产开发投资额为10831亿元，同比增长9.9%，增速较2017年全年提升2.9个百分点。其中，住宅开发投资额为7379亿元，同比增长12.3%，增速较2017年全年提升2.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%，占比较2017年全年下降0.3个百分点。因房地产开发投资额组成中土地购置费入账延迟，2016年底房企的积极拿地导致现在开发投资额数据较为可观，同比增速提升。

投资分布与现阶段销售分布背离，市场未来仍看好东部地区。分区域来看，2018年1-2月，东部地区房地产开发投资额为6497亿元，同比增长11.6%，增幅较2017年全年扩大4.4个百分点，占全国比重达60%。中部地区房地产开发投资同比增长13.4%，增幅较2017年全年扩大1.8个百分点，占全国比重为19.8%。西部地区房地产开发投资同比增长3.7%，增幅较2017年全年扩大0.2个百分点，占全国比重为19.0%。东北地区房地产开发投资额转降，降幅达15.3%，占全国比重下降至1.2%。

全国房屋新开工、施工面积同比增速均回落，竣工面积同比保持下降

图：2011年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

图：2011年至今全国房屋及住宅单月新开工面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，国家统计局

全国房屋新开工、施工面积同比增速均回落，竣工面积同比保持下降。2018年1-2月，全国房屋新开工面积为17746万平方米，同比增长2.9%，增幅较2017年全年收窄4.1个百分点；其中，住宅新开工面积为13032万平方米，同比增长5%，较2017年全年收窄5.5个百分点。短期内不管是考虑到金融市场的严监管还是销售面积增速的回落，房企的开工意愿都明显减弱。全国房屋施工面积达63.2亿平方米，同比增长1.5%，增幅较2017年全年收窄1.5个百分点；其中，住宅施工面积为43.1亿平方米，同比增长1.8%，较2017年全年收窄1.1个百分点。全国房屋竣工面积为14184万平方米，同比下降12.1%，降幅较2017年全年扩大7.7个百分点；其中，住宅竣工面积为9682万平方米，同比下降17.1%，降幅较2017年全年扩大10.1个百分点。

三、资金来源：房企到位资金同比增速回落，国内贷款增幅收窄明显

图：2012年至今全国开发企业到位资金同比增速及2018年1-2月各项资金来源同比增速

图：2014年至今全国开发企业各项资金来源占比

数据来源：CREIS中指数据，国家统计局

2018年1-2月，房地产开发企业到位资金为23988亿元，同比增长4.8%，增幅较2017年全年收窄3.4个百分点。具体来看，国内贷款为5001亿元，同比增长0.3%，增幅较2017年全年收窄17个百分点；利用外资下降至12亿元，降幅高达74.8%；自筹资金为7390亿元，同比增幅较2017年全年扩大3.7个百分点至7.2%；另外，其他资金来源中，定金及预付款为6976亿元，同比增长14.2%，增幅较2017年全年收窄1.9个百分点，个人按揭贷款为3247亿元，同比下降4.3%，降幅较2017年全年扩大2.3个百分点。房地产市场金融监管明显加强，信贷政策收窄，企业融资难度也将升级，房企资金面压力加剧。

2018年1-2月，在开发企业各类资金来源中，国内贷款占比20.8%，较2017年全年扩大4.7个百分点。自筹资金占比30.8%，较2017年全年下降1.8个百分点。利用外资占比0.1%，较2017年全年下降0.1个百分点。其他资金占比48.3%，较2017年全年下降2.8个百分点，其中，定金及预付款占比较2017年全年下降2.1个百分点至29.1%；个人按揭贷款占比13.5%，较2017年全年下降1.8个百分点。

附表：全国房地产开发经营数据

来源：和讯网