苏大强，又名“作大强”。热播剧《都挺好》里，苏家仨子女凑钱，大强同志死乞白赖地作出一套二手大三房。

经过一番观察和研究，房子应该是三室两厅两卫的户型，具体条件如下：

三开间朝南，动静分区，前业主还自己装了一套地暖系统；

楼下有小广场，没事跳个广场舞、遛个狗；

小区紧挨着超市菜市场，还有俏保姆照顾；

日常出行，步行几分钟就到地铁站；

最重要的是，对面就是金鸡湖，苏州地标就在眼前，阳台近10个平方，妥妥的城市中心湖景房啊。

苏大强年纪虽大，眼神贼好。你大爷还是你大爷。

大强同志的挑剔是所有人买房的挑剔，但不是所有人都跟大强同志一样有子女帮忙掏钱，更多子女解决自身需求之余，只能做到与父母同住。

大多数人买房与苏大强之间，差的就是钱。

01

刚需大多预算紧张，朋友A“反常规”操作，买了一套白沙洲的loft，但A说自己并不是一时冲动。

以前租房住在司门口，A和老公经常去江边溜达，两人对江景比较有情怀。A知道武汉房价的行情，预算有限，买不了很大的面积。

从小住的老房子就是有楼梯的，loft有隔层，A反倒不那么在意。

由于从事室内设计，A平时经常出入各大小区，见过不少开培训班、皮包公司的，多如牛毛，不认为住宅就纯粹到哪里去。

loft有明显上下分区，A不太喜欢平层一眼望到头，而且自己设计自己装修，这种成就感是工作给不了的。

入住率目前不高，等电梯不麻烦。庆幸安装了天然气，A经常在家做饭。

接下来是生活成本问题。

目前物业费2.8元/㎡，与三环内住宅的物业费标准持平，加上商水商电支出，一个月差不多刚刚过百。S租过几年房，没觉得生活成本差别有多大。

总价合适，一线临江+三环内，A很喜欢，就买下了这套loft。

不过得承认现实，如果不是loft总价不高，地段够好，没被限购、预算紧张的A是不会心动的。

02

A是幸运的，房子与自身需求近乎优质的匹配度非常难得，不过，A的例子并不具备普遍性，问题出在，武汉的loft真的不适合长期居住。注意，是长期居住。

从产品层面看，loft常见的排布形式要么“一条走道式”，要么“回字形”筒子楼。

每间房的南向面宽窄，进深长，除非你一口气买个两三套打通，妄图采光和日照都是白瞎。5T32，算什么。

如果未来结婚，小孩的户口、学校都没法解决。楼梯爬上爬下，想住一家三口？简直扯淡。大多数人也默认，产权年限短，划不来。

以自住来讲，Loft更适合短暂过渡，不是长久之计。

另一个最重要的原因，还是武汉房价不够高。肯定有人要红脸跳脚，先接着看。

比如汉阳钟家村，同样的地段，新房3万+起步，二手房倒挂更贵。但是旁边的loft一平米单价低30%，面积还小，总价也控制下来了，但凡商住产品的设计够人性化，那这里就是同等地段的价格洼地。

说到底，如果住宅价格高到拉开了与商住的价格差，而商住产品后天设计也够努力，替代性会比现在高很多。买房观念的更新，是迟早的事。

投资属性是loft天生自带的。事实上，开发商近两年都在努力模糊商住产品的投资属性，转而以宜居、成本低为主打卖点，试图降低购买人群的抗性。

开发商试图在需求上弱化你的抗性，不过商住产品的创新远远滞后。

武汉的Loft能不能替代普通住宅？至少目前还达不到。

03

刚需别慌，也有大神指点——先考虑老破小，等有经济能力了，再置换一套大的。

这种操作，在京沪这类一线城市很常见。然而，这种置换方式在武汉这类二线城市是不太容易被接受的。

在实操上，购买房龄有二三十年的老房子，银行放款很难，这是贷款政策限制。

在面积上，武汉老房子的面积特别大，总价很高，同样是两三百万，还不如买大户新房。

在规划上，武汉的老房子停车位少，基本靠抢，甚至电梯都没有。住户几乎都是租客，物业维持能力差，环境嘈杂，面相不好看。排名前列次买房，心理上难以接受。

在生活上，住在市中心的老破小，日常通勤距离大大缩短，也节约了时间成本。上班8小时，路上3小时，起早贪黑，酸爽不？

这两三年，武汉一年纯流入人口近20万，这些人夯实了武汉楼市的需求基础。他们大多数都是买房小白，如果预算有限，做不到苏大强式大三房的一步到位，由老破小再置换远郊大，也是解决办法。

既然选择留在武汉，更多的是为了工作和个人前程，而不是把眼光仅仅局限在一套生不带来、死不带走的房子上。

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来源：微信公众号黄峰淘房