专家评级：看好

核心观点：武汉上半年新房供需两端整体较显乏力，不过在限购政策效应逐渐发酵下，购房需求进一步释放，加之6月房企冲刺年中业绩，推盘与促销力度加大，成交端呈现明显回升态势，各区域成交活力也有所提升，环比5月上涨的区域占比超7成。展望后市，预计随着居民收入、信贷环境等逐步向好，下半年成交活跃度有望较上半年明显提升。 

购房建议： 限购放松调整为市场释放一定的购买力，同时供应力度将有所强化，置业选择面随之扩大，购房者可综合考量多方因素择机入市。

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一、上半年新房供需规模未及去年同期，6月迎来回升局势

（一）上半年武汉新房整体成交下滑，6月成交创年内新高

2020年初武汉备受疫情困扰，楼市交易在上半年受到严重阻碍，随后在防控工作取得良好成效下，前期积压的购房需求集中释放，推动2020下半年成交走高，且创自2017年以来成交半年度新高，随着市场逐步回归正常，2021上半年成交稳中有落也属正常，可2021下半年起全国范围内疫情反复加之房企频频暴雷，市场低落情绪蔓延，进入2022年，武汉与大部分城市一样，上半年新房成交凸显乏力，远不及去年同期。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年武汉新房成交55713套，较去年同期下跌47.06%。

从今年上半年月度成交走势来看，武汉新房成交凸显一定的稳定性，月度环比涨跌幅基本在50%以内。首月成交以去年末的折半水平开场，2月在春节假期等因素影响下，成交再度下滑，3月再现楼市小阳春，成交较2月翻倍，但由于市场观望情绪依然浓厚，成交仍不及去年同期，随着季节性因素逐渐消退，成交自4月起连续2月下滑，5月、6月武汉接连实施放松限购举措，加之年中房企冲刺业绩，促销力度加大，6月武汉新房成交呈现回升态势，且创年内月度成交新高，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月武汉新房成交10816套，环比上升28.55%，同比下降40.04%，同比降幅较上月收窄20个百分点。由于武汉楼市松绑政策出台时间尚短，预计随着政策效力逐渐显现，购房需求仍有释放，武汉新房成交接下来有望呈现维稳态势。

 备注：2020年4月武汉新房成交环比为5809.82%，2021年3月同比为16417.86%。

（二）新房价格“二连降”，同环比跌幅进一步扩大

6月房企为冲年中业绩，促销活动频频推出，其中不乏降价之举，在一定程度上拉低整体成交均价水平。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月武汉新房成交均价为15464元/㎡，环比下跌1.40%，同比下跌10.99%，同环比跌幅较上月分别扩大0.79个百分点、4.81个百分点。

 备注：2020年2月受疫情影响暂无新房价格数据。

（三）6月新房供应节奏加快，库存量微幅上升

进入2022年，不少房企爆发流动性危机，资金紧张导致项目交付延缓或停滞，供应节奏明显下降，上半年武汉新房供应端发力不足，供应规模较去年同期达腰斩状态，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年武汉新房批准上市套数为45178套，较去年同期下降56.77%。在上半年内，供应端明显发力于3月，随后连续2月稳步下降，6月迎来年内供应量的第二次上升局势，但与去年同期仍有较大差距。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月新房批准上市套数为8341套，环比上月上升9.8%，同比下降52.7%。

从库存量来看，6月库存量微幅上升，数据显示，2022年6月武汉新房库存量为151758套，环比微升0.11%，同比上升4.77%。从去化方面来看，6月武汉新房去化周期为12.2个月，较上月延长0.6个月。

（四）仅有硚口区上半年成交同比上升，解除限购的四大区6月成交涨幅先进 

从各区的成交表现来看，3个区域上半年新房成交超6000套，其中，江岸区以6867套成交规模位居首位，汉阳区紧随其后，上半年共计成交6349套，东西湖区成交表现也不俗，位居第三，上半年成交6061套。与此同时，硚口区上半年整体成交活跃度提升可谓显著，其是16个城区中少有一个同比上涨的区域，同比涨幅为11.14%，其余15个区域上半年成交规模均不及去年同期，且东湖风景区跌幅居首，同比下跌83.33%。

从6月单月各区成交表现来看，3个城区成交进入千套行列，东西湖区、黄陂区、汉阳区分别以1775套、1175套、1115套成交规模位列前三。另外，6月市场回升迹象明显也体现在区域成交上，11个区域成交环比呈现上升态势，占比超7成，其中东西湖区与经济技术开发区上升最为显著，环比涨幅均超100%，分别为166.94%、128.27%，江夏、黄陂2区6月成交冲劲也较足，分别以80.89%、54.61%位居环比涨幅第三、四，主要得益于5月下旬四大远城区黄陂区、东西湖区、经开区及江夏区全部解除限购之举，购房门槛降低将在一定程度上推动成交走高。另外，汉阳区、新洲区、汉南区以及东湖新技术开发区6月成交动力稍显不足，环比5月均呈下降态势。

（五）吴家山板块荣获上半年、6月成交双冠，上半年成交超3000套

从各大板块的成交表现来看，有13个板块上半年成交规模超千套，且各城区覆盖情况较为均衡，TOP20板块共计覆盖14个区域。其中东西湖区的吴家山板块凭借高达3223套的成交规模占据榜首，新洲区的阳逻板块与黄陂区的盘龙城板块的成交表现也较为亮眼，上半年成交均在2000套以上水平，分别以2997套、2535套成交量位居第二、三。另外，吴家山、阳逻、盘龙城3个板块再次荣登6月成交套数前榜三，可见上半年的杰出表现离不开6月显著发力的贡献，不过三者名次稍有变化，吴家山板块仍然位居榜首，6月成交1320套，盘龙城板块位列第二，6月成交893套，阳逻板块以512套的单月成交表现位居第三。

（六）8个项目上半年揽金超10亿，武汉城建位居上半年、6月销售额双榜首

从武汉新房成交套数TOP20项目来看，仅有2个项目上半年成交规模超千套，且东西湖、新洲2区的项目成交活跃度居高，分别上榜4个、3个热销项目。其中洪山区的万科光澜道上半年共计成交1165套，位居榜首，该项目是万科深耕白沙洲打造的全新巨作，坐拥两纵三横三轨交通路网，周边商业、教育、医疗、生态资源较为丰富。汉阳区的纽宾凯汉city与江夏区的武汉恒大科技旅游城项目位列第二、三，上半年分别成交1054套、607套。与此同时，万科光澜道于6月的成交表现也较为亮眼，以244套的成交规模领跑，武昌区的月亮湾壹号由上月首位退居榜二，6月成交243套，该项目位于武昌内环、滨江商务区正核心的位置，商业、教育等配套醇熟，地段价值毋庸置疑。东西湖区的中铁阅湖郡、武汉二十四城以及地铁时代云上城项目6月分别以216套、212套、211套的成交表现跻身前五。其中，地铁时代云上城项目是由武汉地铁地产联合置业有限公司开发，以TOD模式为导向，打造住行合一的品质产品。

从武汉成交金额TOP20项目来看，有8个项目上半年成交揽金超10亿，同时主城区凭借区位、配套等优势，价格水平居高，项目揽金表现较佳者层出不穷，上半年成交金额TOP20中主城区项目占比超7成。其中，武昌区的月亮湾壹号项目凭借较高成交单价拉高了整体成交额，以24.34亿元荣获上半年成交金额冠位，万科光澜道与纽宾凯汉city项目凭借亮眼的成交规模带动揽金表现不俗，上半年成交金额分别为22.97亿元、20.90亿元。从6月成交金额TOP20项目来看，月亮湾壹号、万科光澜道仍占据前二之位，且月亮湾壹号是6月成交中少有一个十亿盘，二者6月分别成交11.90亿元、4.89亿元，地铁时代云上城位居榜三，6月成交额为3.95亿元。

从各大房企在武汉的市场表现来看，武汉城建集团上半年以高达86.64亿元的销售金额占据首位，万科、融创集团位居第二、三，上半年销售金额分别达49.24亿元、44.55亿元。值得注意的是，武汉城建集团于6月单月的揽金表现也较为抢眼，以22.56亿元再次夺得6月销售冠位，福星股份与万科6月分别成交13.26亿元、12.30亿元，位居第二、三。整体来看，武汉房企布局较具多样化，大致分为地方企业、品牌房企以及实力民企三类，同时深耕型房企的市场话语权相对较高。

二、2022年6月二手房价格微跌，环比跌幅持续收窄 

（一）二手房市场价格再度走低，环比跌幅收窄0.1个百分点

自2022年4月起武汉二手住宅市场均价连续3月下跌，环比跌幅呈持续收窄态势，同比跌幅呈持续扩大之势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月武汉二手住宅市场均价为18051元/㎡，环比微跌0.17%，环比跌幅较上月收窄0.1个百分点；同比下跌2.10%，同比跌幅较上月扩大0.83个百分点。

（二）涨价房源占比“三连升”，市场信心逐步改善

从涨降价房源来看，二手住宅调价房源中，2022年6月涨价房源占比为9.9%，较上月扩大1.02个百分点，涨价房源占比已连续3月上升，且6月升幅扩大较为明显，这体现了市场信心正加速改善。

三、6月新房成交端传递回升信号，政策改善下市场加速修复

根据房地产市场运行情况来看，武汉上半年新房供需两端整体较显乏力，不过在限购政策效应逐渐发酵下，购房需求进一步释放，加之6月房企冲刺年中业绩，推盘与促销力度加大，成交端呈现明显回升态势，各区域成交活力也有所提升，环比5月上涨的区域占比超7成。展望后市，武汉市场仍然具有较为旺盛的购房需求，当前政策松绑闸门已然打开，预计随着居民收入、信贷环境等逐步向好，下半年成交活跃度有望较上半年明显提升。

从即将入市的项目来看，江夏区的推盘力度或将有所加大，项目多有品牌房企保驾护航，且整体价位水平对刚需群体也是较为友好，如武汉雅居乐花园、联投濮园、宝业德信宸光里等项目。另外，主城区接下来的供应房源也不在少数，尤其是江汉、江岸、洪山、汉阳4区，不过主城区的地理位置、配套资源均处于较优水平，项目整体价位自然不低，同时多为实力房企打造的偏高端产品，对改善群体的倾向性较高，如位于江汉区的万科公园5号、融创玖玺臺项目，汉阳区的越秀汉阳星汇云锦项目等。

整体来看，武汉适度放松限购政策等举动将为市场释放一定的购买力，加之6月房企销售回款有所起色，接下来的推盘力度也将有所强化，购房群体选择面随之扩大，可结合自身信贷条件及住房需求等多方因素择机入市。

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