临近春节，武汉楼市再掀一波新高潮：1月21日南山樾府首推1#高层，带装修备案均价30000元/㎡，成为光谷首次破3万的高层项目，目前可直接认购；

1月22日，汉江·云赫首开22#超高层，8#叠拼，首开主推189套，成交130套，开盘去化70%，叠墅开盘即售罄。临近年底还有如此“劲爆”项目入市，

二环内1.8万项目PK三环旁3万项目，谁能赢？

光谷排名前列破3万住宅，可新增449套住宅供应

南山樾府1月22日首开，推出1号楼建面约88㎡房源，备案均价30000元/平（带装修），此价格刷新东湖高新区高层排名前列高价。刷新排名前列高价与拿地价格有关。

在武汉排名前列次集中供地时，长沙麓泽房地产有限公司（南山）以总价73050万元竞得P（2021）036号地块，溢价率100.4%，楼面价15985元/平，虽没有成为光谷地王，但也超过了此前光谷核心地王正荣紫阙台15966元/平的楼面价。

P（2021）036号地块位于东湖新技术开发区周店路以东、周店四路以西、渔帆路以南、华师园路以北。规划显示，南山樾府容积率2.1，绿化率约30%。总户数449户，停车位561个，车位配比约1:1.25。

规划方案显示，南山樾府住宅建筑面积约3.8万方，商业约1214平方米。项目共规划有3栋住宅，以及部分社区商业，户均建面约85㎡。根据此次开盘信息也可得出，项目所推89㎡二房也符合此次规划标准。

新世界操盘，二环少有的低密产品

汉江·云赫高层单价约18000元/㎡起，为102-150㎡面积段，首开去化率70%；叠墅首开售罄，超38880元/㎡。

汉江·云赫最初进入购房者的视线一方面是由于新世界操刀开发，另一方面是由于之前属于“赫山毒地”地块，这次较新入市让不少人对其是否“解毒成功”充满了好奇。但就目前的情况来看，在春节前的楼市淡季中能获得70%的去化率可以看到购房者对于该项目的认可度。

据项目二期A片区技术经济指标，规划建筑密度14.63%，绿地率35.31%，容积率2.18，住宅户数1341户，机动车停车位1297辆，非机动车停车数量972辆。

据项目二期B片区技术经济指标显示，规划建筑密度20.26%，绿地率31.85%，容积率2.39，住宅户数919户，机动车停车位1478辆，机动车地面临时停车位25辆，非机动车停车数量674辆。

汉阳新世界汉江项目（一期商业）调整后建筑密度33.30%，绿地率26.74%，容积率0.77，机动车停车位176个。

不以环线定房价，武汉楼市早已两极分化？

看到这里或许会有不少人对两个项目的热度感到好奇，为何一个处于二环内备案均价在23000元/平，另一个处于三环旁备案均价却要到30000/平呢？其实与项目周边配套及项目自身所处板块有很大关系。

汉江·云赫位于汉阳区琴台大道与梅家湖路交汇处，作为汉阳核心少有的纯新盘，一线临汉江，自身有大体量商业规划；项目周边快速路多自驾出行便捷，离在建地铁12号线汉钢站300多米，步行即达，且项目为新世界集团开发，品质有一定保证。

汉江·云赫较大的亮点还在于自身的产品上，约116平米的面积做成了四房，同时为五开间超南，保证了采光和通风。还是二环滨江比较少见的约105㎡三房、116㎡四房产品，功能型强。

但该项目所位于的板块内以老旧小区为主，城市界面一般，并且周边缺乏优质的教育配套，项目临近铁路的一面可能会有噪音影响。汉江·云赫周边新房有融创1890、恒韵府等，均价在24000元/平左右。

对于其所在的汉阳区域来说，由于近年来没有过硬的产业，商业配套也是刚刚起步，整个汉阳区域对于武汉本地人来说置业考虑较少。

南山樾府所在的光谷板块近年来可以说是武汉楼市“最热”板块，集中开盘与预售证政策的推出也是为了这个板块的楼市交易平稳。光谷全称为东湖新技术开发区，是中国首批高级高新区、第二个国家自主创新示范区。是全国10家重点建设的“世界一流高科技园区”之一。

在产业集聚效应下，大批量高科技人才也随着落户，为光谷带来了大批的购房者。南山樾府为何销售价格能破3万呢？项目位于武汉三环旁，北临南湖，南临汤逊湖，同时临近韵湖公园，自然资源足够优越，同时周边已经形成了成熟的居住区，华中师大一附中，武汉枫叶国际学校相距不远，教育资源相对优越。

同时周边在售新房较少，仅有城投光谷香恋且主要以叠栋为主，而二手房项目价格多在2万/左右。在这样配套成熟、地理位置优越、周边新房项目短缺的情况下，南山樾府的入市无疑是给购房者们带来了新的购房希望。

加上之前光谷集中开盘多次推出的户型面积偏大，在140平左右，更适合刚改或者改善人群。但有不少企业还正处于入驻阶段，其所带来的购房人群目前更适合刚需户型。南山樾府此次推出的89㎡二房更符合新进购房者的需求。

综合点评：西方认为的投资房地产的三大秘决，即“排名前列是区位，第二是区位，第三还是区位”。当然区位并不代表房地产的一切的东西，但它强调了区位对房地产的极端重要性。

一般你能改变房地产除区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位，这就是为何区位对房地产如此重要的原因。

而在武汉，单纯以环线来定位一个项目的价值有些过于单薄。武汉的购房者更看重一个区域板块的发展与潜力，即使目前配套较少，但最终能规划落地的也会成为购房者的考虑因素。