盘龙城众多在售房源的盘龙城版块 发展十多年也接近成熟了

盘龙城隔壁新崛起的横店后湖版块，为不限购片区

8月23日，Z桑跟着武汉楼市三大网红：数据君、影源和李国政，走访了盘龙城的十来个楼盘：保合太和、天汇龙城、盘龙理想城、F水星城、龙城荟萃园、南德榜样学府、日月天地、翰林公馆、尚璟瑞府、恒大龙城、新力帝泊湾和中南拂晓城。由于时间限制，还有几个纯新楼盘和在售楼盘例如山海观、金阳南山里、北辰蔚蓝城市等没时间去，可见盘龙城房源之充足。

由于盘龙城已经发展了十来年时间，配套已经比较成熟，去年通车的地铁2号线延长线和汉孝城际铁路也大大解决了盘龙城的出行问题。由于地广供应足，这里分布着不少100万方以上的大盘，且有着众多其他片区少见的毛坯房源，均价集中在8000元/平左右。相较于江夏、阳逻、蔡甸等远城区，盘龙城可以说是刚需较佳选择了。另外，由于受到航空管制，盘龙城靠西边的楼盘基本都在15层以下，这在其他清一色40层屎黄色高密度住宅的片区，简直难以想象了。

不过盘龙城也有问题，那就是靠近汉口北方向有一座运营多年的垃圾焚烧发电厂，虽然周边居民闹了很多次，但也没有听说有搬迁的传闻。

1、保合太和：

这里是盘龙城最早的别墅区，分布着武汉早期著名的中国院子，旁边就是2号线盘龙城站口。目前在售的楼盘还有山海观、金阳南山里、万博玖珑湾等。

这个也是Z桑最推荐的楼盘，全部5层电梯毛坯洋房，1.0容积率，15%公摊，基本都是全朝南户型板楼，预计均价1W+，9月首次开盘。虽然保合太和不是大品牌开发商，但2号线地铁口的毛坯洋房实在太吸引人。当然较大的问题就是买不到嘛，这次一共就推318套房子，目前已有2000多组登记。

2、天汇龙城

天汇龙城、盘龙理想城、F水星城、龙城荟萃园这几个楼盘临近，都在巨龙大道上，这也是盘龙城发展最早最成熟的一个片区，也是以前所说的叶店片。

天汇龙城是目前盘龙城片区较大的楼盘，260万方，武汉地产开发。去的时候刚好赶上认筹，本周日（8月27日）开盘，推龙湖苑3#、5#亲湖毛坯高层，建面约100、113、114、118、133平户型，共计462套毛坯房源。根据备案价，中间楼层20层均价在8000-8500元/平左右，最小的房源101平总价在82万左右。由于总价较低，房源较为紧张。不过作为一个260万方的大盘，天汇龙城房源还是很充足的，预计在金九银十该楼盘还将持续加推。所以网传的天汇龙城8万茶水费，Z桑觉得完全没必要，盘龙城毛坯房源还是挺多的。

3、盘龙理想城

又一个60万方的大盘，楼间距80米，容积率2.76，公摊23%，人车不分流，车位比1:0.7。下期将推的是10，16，17毛坯，大概460多套，预计均价8500-9000元/平。

但由于现在还在拆迁，16和17还没开始建，所以最早也要到年底推了。除了这三栋，后期还有11栋，目前卖了大概1/3，总体而言也是一个房源充足的大盘，就看后期加不加装修了。

上周盘龙城探盘中的两个楼盘都已经开盘：天汇龙城和新力帝泊湾，不出意外毛坯房源，且均价只要8000元/平的天汇龙城全部被抢光，要求装修全款的新力帝泊湾也基本售空，还有少量几套在售。

不过没买到的购房者也没必要为盘龙城的楼盘交上不菲的“茶水费”，因为盘龙城的楼盘房源实在是太充足了。光天汇龙城就有260万方，后期房源估计还能卖个三四年。另外，还有100万方的北辰蔚蓝城市、接近60万方的山海观等等，购房者可选的楼盘还是很多的。

盘龙城基本沿着巨龙大道沿线发展，地铁2号线延长线也从此经过，这几个楼盘自东向西分布着刘店片、叶店片和宋家岗片。房价也基本维持在毛坯8000元/平，加装修10000元/平左右。和武汉其他的几个远城区，比如蔡甸、江夏，以及目前最火的长江新城武湖片相比，盘龙城的生活各种配套可以赶得上中心城区了，性价比完胜。（需要注意的问题就是汉口北东面的垃圾焚烧厂，不过距离本次踩盘的楼盘都比较远。）

天汇龙城、盘龙理想城、F水星城、龙城荟萃园属于叶店片，这里目前的商业中心是名流人和天地的商业，有中百仓储和满足日常消费的社区商业中心，未来该片区还将有德诚盘龙广场开业，入驻的主力店有麦德龙，定位也是社区商业。总体来说，日常生活还是比较便利的。

龙城荟萃园、南德榜样学府、日月天地和翰林公馆属于刘店片，该片区的商业中心是即将开业的天纵城。天纵城商业有60万方，有8万方的商业中心是自持，虽然是本地小开发商，招商能力未知。但就目前释放的消息来看，聚集了H&M、优衣库两大快时尚品牌，还是值得期待的。

尚璟瑞府、恒大龙城、新力帝泊湾属于宋家岗片，该片区已开业的商业是恒大龙城的自持商业——恒大城市广场，满足日常生活没有问题。另外盘龙城目前的商业中心招牌奥特莱斯也紧临该片区，盘龙城奥特莱斯可以算是目前武汉较好的奥特莱斯卖场模式，无论从招商还是运营都可圈可点。

中南拂晓城则是新开发的横店片，这也是盘龙城少有不限购的区域。该片区的商业中心即是紧临中南拂晓城的北辰蔚蓝城市，共有22万方的自持商业配套，这个商业部分也是由中南和北辰联合开发，预计定位也是社区商业。

盘龙城目前聚集的几大生活片区：甲宝山片、刘店片、叶店片、宋家岗片

【叶店片】

4、F、水星城

本次探盘中看的排名前列个加装修楼盘，不过有现房在售，2019年交房。这一片最近的地铁站都是巨龙大道站，坐公交4站左右。学校也都是刘店学校，9年制，小学+初中。

F水星城是帝大集团开发，这个开发商也是盘龙城起家，在该片区开发了F天下、F阳光城、F雅园、F空港中心城等一系列楼盘，算得上是盘龙城较大的本土开发商了。

F水星城目前在售的是117平和137平的低楼层房源，均价是8000+2000装修，两梯四户，23%公摊。小区是人车分流，车位比1:0.8，后期还有四栋，优势是顶层150-189的大户型有复式！（现房没有复式）物业和f系列是一样的，2.2元。贷款政策是首套上浮10-15，二套上浮20，装修只能贷9年，上浮20-30。

5、龙城汇萃园

开发商是武汉龙城佳园房地产开发有限公司，也是本土开发商。龙城荟萃园其实以还建房为主，只有4栋商品房，售楼部上面的现房是还建房。虽然这个项目体量较小，但据说该开发商在中南拂晓城后面拿了60万方的地，主力将转移到那边。

这四栋商品房为毛坯，预计均价8000-8500，2019年交房。小区人车不分流，车位比1:1.2，两梯四户，31层的超高层。旁边就是名流六期，和f水星城基本一样的配套。

9月开3栋和4栋，房源共240套，据说目前已有1000多组登记了。现在还在登记中，置业顾问特地强调不收茶水，不要相信中介！

该楼盘的优势就是毛坯，周边也有成片的小区，生活配套应该不成问题。比较担心的是该小区以还建房为主，开发商又是本地小开发商，品质难说。

【刘店片】

6、南德榜样学府

前期房源刚刚清盘，9月要推3#楼，建面96-129㎡带装修房源，共272套。预计和前期差不多价格，均价10000元左右，含2000精装。加上3栋，这个项目还有2栋，卖完就全部清盘。

南德榜样学府同样是从黄陂起价的本土开发商——南德，不过这个开发商也发展了17年了，口碑还不错，后期还在武湖长江新城和二七滨江都有地。

南德榜样学府同样是20万方，8栋楼，但是感觉小区布局比f水星城略好一些，楼间距较高能达100米。湖景很不错，不过预测后期这里修了新盘，就会被挡着了。项目对面就是刘店学校，离天纵城的商业走路10分钟，但是这片较大问题是还有不少工厂水泥厂之类的没拆迁，另外连通天纵城的这条路预计还要修两年。

7、日月天地

本地小开发商开发，就在日月山水旁边，但和日月山水没有任何关系。正对面就是天纵城，整体只有两栋，毛坯，两个户型92和93，均价8500左右。近两周就要开盘了，368套房子也有一千多组认筹了。优势是地段、毛坯和价格，缺点就是小开发商品质难保障。

8、翰林公馆

一个神奇的楼盘，周边竞品都没听过这个盘，其实就在恒大名都对面，盘龙城一初的巷子右转进去就到了，位置还是不错的，周边非常成熟。

开发商和盘龙理想世家一个开发商，也是本地小开发商。项目一共6栋，精装，车位比1:0.9，容积率2.17，地上少量车位，均价预计8500左右加2000装修。

10月推一期1、2、5栋，1栋和2栋是32层，2梯5户，公摊20%，5栋是25层，公摊18%，户型面积段为89，99，119，138，139平，一共400套左右。不过目前目测拆迁进度有点慢，开盘时间有点悬。

【宋家岗片】

9、尚璟瑞府

尚璟瑞府、恒大龙城和新力帝泊湾这三个楼盘是邻居，都在2号线宋家岗站旁，新力和恒大离宋家岗站较近，尚璟离航空总部站较近。尚璟西北边对面是中城去年拿的黄陂地王，楼面价6000左右。

和前两个片区相比，宋家岗片的优势在于：

1、都是品牌开发商，无论是目前的这三个楼盘，还是后期的中城、五矿。从楼盘品质来说，该片区楼盘都有自己的过人之处。

2、因为是临空港区，该片区前景规划较好，无论是商业、学校还是公园等都很完善，不过飞机噪音有点担心。

3、因为有航空管制，这里楼盘都是14层小高层，容积率都较低，居住舒适度较高。

从售楼部和样板间来看，尚璟瑞府的逼格都看起来和前面所有楼盘气质不一样了，所以也卖的最贵，加装修12000左右。尚璟的开发商是汉江集团和宏信联手开发，物业是自己物业，一期物业费2.2，二期2.6。

说回尚璟瑞府，虽然装修备案价只有2000，但其实装修成本价就已经达3170元了。另外赠送面积也很大，118平的赠送面积可达13.5。有现在很流行的豪宅概念双入户大堂，80米楼间距，3米层高。公摊18%左右，容积率2.0，人车分流，车位比1:1.4。下期将推是16、17、18、21号楼，户型面积段是86、103、118和129平，房源共有200多套。

10、恒大龙城

恒大龙城是这片体量较大的楼盘，发展的也最成熟，项目共75万方，人车分流，车位比1:1.1，目前大概还有20万方没开发。学校是华师一分校，据说恒大业主优先，商业是这片少有的商业综合体：恒大城市广场。恒大龙城的优势在于品牌开发商、小区成熟、学校商业配套完善，也是目前该片区二手房卖得较好的楼盘。

恒大龙城目前没有房源在售，预计九月份左右推下期：81和84栋，125套带装修房源，面积段是80、110、127和132平户型，13层，23%公摊，2梯四户和2梯六户。

11、新力帝泊湾

新力帝泊湾是目前该片区的网红盘。 新力是新进武汉的江西房企，优势在于户型和精装品质都很不错，所以一直卖的挺火的。不过由于卖得太好，现在装修要全款，且首付提高，购房成本增加不少。后期还有12栋，预计也将在金九银十加推，将推建面90-137㎡非毛坯房源，已经开始登记了。虽然他家品质不错，但如果装修全款且还要加其他费用才能买，那Z桑也不太推荐，毕竟这个片区选择还是很多的。

【横店片】

12、中南拂晓城

盘龙城新崛起的横店版块，也是该片区少有不限购的区域。

中南拂晓城是中南在武汉的排名前列个楼盘，中南是江苏南通的开发商，浙商开发商一向以品质著称，Z桑的同事参加了中南的媒体行后，对中南在江浙打造的项目赞不绝口。

中南拂晓城一共48万方，旁边是北辰100万方的北辰蔚蓝城市，虽然现在该片区是盘龙城最荒凉的版块，但Z桑还是比较相信这两个品牌开发商的造城能力的。中南拂晓城一期一共13栋住宅，5栋商业。二期地块更大，目前规划未出。学校目前没有，但旁边有规划教育用地。商业就是隔壁北辰22万方的商业配套，据说也是中南和北辰联合来搞商业。规划的地铁站是7号线二期，目前最近的是二号线巨龙大道站。物业是中南自己的物业，2.6元，算是这个片区较贵的了，其他基本是2.2。

首期推1，2，3栋，都是14层小高层。面积段是74，81，95，106，115，131平，还有12套150平以上的复式。一号楼是一梯三户，户型为81，95，106。二号楼和三号楼都是一梯一户，纯板楼；二号楼都是115平户型，三号楼是74平和131平，二号楼和三号楼顶层是12套复式。

预计9月初开盘，目前在等预售证了。这次首推以加装修为主，不过74平和复式为毛坯。预计加装修均价12000，共有239套不过目前已经900组登记了。这也是这个楼盘较大的缺点：贵以及难买到。